초보자는 절대 투자하면 안 되는 부동산 5가지

사람은 실수를 통해 성장한다. 불완전한 인간으로 태어나서 실수를 하지 않는다는 것은 있을 수 없는 일이다. 그러나 실수를 해도 될 때가 있고 결코 해서는 안 될 때가 있다.

세간에는 승패 병가지상사(兵家之常事)라고 하여 '하나의 전쟁을 직업처럼 일삼고 있는 병가에서는 이기고 지는 것은 마치 당연한 일이다'라는 말이 퍼져 있다.

가벼운 업무적 실수나 입사 시험의 실패는 있을 수 있다고 본다. 오히려 실수와 낙방의 경험이 나중에 더 성장하는 밑거름이 될 수 있다. 투자 중에 가장 빈번하게 이뤄지는 주식 투자 역시 자기 투자 방식을 확립하기 전 초기 실수는 피할 수 없다. 필요악이자 교육비라고 생각할 수 있다. 

부동산 심층 분석

그러나 삶을 통해 한 두 번 이루어지는 결혼이나 많은 돈이 들어가는 부동산 투자와 같은 인생을 거는 선택에서는 가능한 실수를 범하지 말아야 한다. 

결혼은 나와 배우자 단 둘의 문제가 아니라, 자식과 가문의 문제가 엮여 있고, 부동산 투자는 나의 전 재산과 은행과 지인들의 돈을 끌어들이는 큰 거래이기 때문이다. 만약 실패할 경우 그 후유증이 자신의 문제만으로 끝나지 않는다.

하지만 부동산 투자처럼 많은 돈이 들어가는 투자는 주식처럼 많은 횟수의 거래를 할 수 없다. 경험의 축적과 실패의 피드백을 통한 성장 자체가 어렵다는 한계가 있다. 

그렇다면 어떻게 해야 할까? 부동산 고수로부터 전문가적 고견을 들어봐야 한다. 현업 전문가들은 가장 위험한 부동산 투자처를 어디로 꼽고 있는지 그 이유는 무엇인지 그리고 부동산 투자의 지뢰밭에서 실패하지 않는 투자를 하기 위해 개인 투자가들이 할 수 있는 노력에는 무엇이 있는지 알아보는 시간을 갖고자 한다.

오늘 내용 역시 한국 부동산 평생교육계에 샐럽인 배종찬 교수가 쓴 『지속가능한 부의 비결』의 내용을 참고했다. 책에는 ‘절대 사면 안 되는 부동산 순위 다섯 가지’라는 꼭지 이름으로 수록되어 있다. 

그렇다면 부동산 투자에 주의가 필요한 투자처 순위를 5위부터 1위까지 알아보도록 하겠다.

 

 

요주의 부동산 5위, 나 홀로 아파트

여러분도 시외버스를 타고 국도 변을 달리다가 논밭 위에 덩그러니 홀로 우뚝 솟아 있는 아파트를 보고 깜짝 놀랐을 때가 있을 것이다.

시골만 그런 것이 아니다. 서울 한복판에도 낮은 주택들 사이로 홀로 높이 솟아 있는 한 동짜리 아파트가 있는 지역이 있다.

나 홀로 아파트

보통 1개 동만 달랑 지어진 나 홀로 아파트는 단지 내 아파트보다 가격이 저렴한 편이다. 왜냐하면 아파트가 가지고 있는 규모의 경제 효과를 반영하지 못하기 때문이다.

나 홀로 아파트 주변에는 학교나 대형할인마트, 병원, 교회, 학원 등의 근린 생활 시설이 들어오지 못한다. 세대수가 너무 적기 때문에 경제성이 맞지 않기 때문이다. 

그럼에도 경비, 소방 관리 등 아파트가 갖춰야 할 제반 시설은 모두 갖춰야 한다. 비용은 비용대로 들어가는 것이다. 

초기 매매가격은 저렴할 수 있으나 나중에 자기가 팔려고 매물을 내놓을 때 사주는 사람이 없을 가능성이 높다. 따라서 가격이 저렴한 편이지만 가격 상승의 폭도 높지 않다. 불경기 때에는 전월세 세입자를 구하기도 어려운 편이다.

배종찬 교수는 되도록 나 홀로 아파트에는 투자하지 않는 것이 좋지만, 만약 투자할 수 밖에 없다면 최소한 몇 백 세대 이상 되는 아파트를 매수하라고 권하고 있다.

 

 

요주의 부동산 4위, 신축 빌라, 연립, 다세대

신축 빌라와 연립, 다세대에 거주하고 있는 분들은 지나치게 높은 아파트 가격 때문에 이곳에 거주하는 경우가 있고, 대단위 아파트들의 대규모 닭장 같은 몰개성성이 싫고, 사람 냄새가 나는 골목 상권의 인간미 때문에 거주하는 경우도 있다.  

그러나 투자처로서 신축 빌라, 연립, 다세대는 아파트의 대체제 성격이 강하다. 배종찬 교수는 이것을 비유적으로 ‘꿩 대신 닭’이란 말로 정의한다. 

아파트를 구매하려는 사람들이 아파트 값이 너무 상승되었을 때 그 대신 이들을 구입한다는 것이다. 따라서 아파트 가격이 수억 원이 오른 다음에야 한참 지나 빌라 연립, 다세대 역시 수천만 원이 올라가는 형국이다. 

다세대 연립주택

빌라, 연립, 다세대는 가격 상승시에는 아파트에 비해 적게 오르고, 가격 하락시에는 아파트보다 더 심하게 떨어지는 경향이 있다. 

따라서 몇 년이 지나면 아파트와 가격 격차가 더욱 심해진다. 10년이 지난 다음에는 그 차이가 심각하게 벌어진다.

그렇다고 서울 수도권 신축 빌라와 다세대 주택이 저렴한 것도 아니다. 수억 원씩 하는 곳들이 많다. 배종찬 교수는 차라리 그 돈이라면 빚을 일으켜 아파트를 장만하라고 충고한다.

지방의 빌라와 연립 다세대 주택의 문제는 더 심각하다. 서울 수도권은 완만해도 가격 상승 효과를 보았지만 지방의 빌라 다세대는 20년 전 가격 그대로를 유지하는 곳도 있다고 한다.

한국의 주택 구입 실권을 여성이 가지고 있고, 한국 여성들이 가장 선호하는 주택 양식이 아파트인 한은 이러한 현상이 변화될 가능성은 매우 낮다. 

따라서 신축 빌라와 연립, 다세대 구입을 생각하는 분들은 되도록 소형 아파트 구입을 생각하라는 조언이다.

 

 

요주의 부동산 3위, 오피스텔

오피스텔은 주거용 거주와 사무용 거주가 병행 가능한 부동산을 뜻한다. 한 때 소액 투자를 통해 따박따박 일정한 임대료를 받을 목적으로 오피스텔 투자가 인기를 끌었다.

많은 직장인들이 오피스텔의 매력에 빠진 이유는 저렴한 가격과 일정하게 들어오는 임대 수익 때문이었다. 

오피스텔

그러나 오피스텔에 투자한 사람들마다 후회하는 경우가 많다고 한다. 그 이유는 높은 공실률 때문이다. 오피스텔의 주요 이용자들은 벤처기업을 포함 작은 영세 기업체들이다. 작은 기업체들의 도산과 폐업률은 매우 높다. 

오피스텔이 공실이 될 경우, 주인은 매달 나가는 관리비를 대신 부담해야 하고 은행 빚을 끌어왔다면 은행 이자까지 부담해야 한다. 아파트와 비교한다면 시세 차익을 거의 누릴 수 없다.

가장 형편이 좋다는 강남 오피스텔도 시세 차익과 임대시 세입자를 구하는 문제에 있어 결코 아파트보다 경제적 우위에 있지 않다.

서울 강남이든 강북이든 수도권이든 지방이든 일단 오피스텔은 아파트보다 공실 관리와 시세차익 면에서 경제적으로 좋은 투자처가 되지 못한다. 

오피스텔처럼 세입자가 자주 바뀌면 그만큼 관리비 대납과 은행 이자, 광고비와 도배비, 중계업소 인건비 등 배보다 배꼽이 더 큰 상황에 처할 수 있다. 

 

 

  
요주의 부동산 2위, 테마상가

테마상가란 동일한 주제와 그와 관련된 업종들이 대규모로 집단화한 형태의 건물을 말한다. 역사가 깊은 세운상가나 용산전자상가, 동대문의류상가, 아현동가구상가 이런 곳이 테마상가라고 할 수 있다.

최근에는 쇼핑몰상가나 영화관과 서점이 함께 들어가는 멀티플렉스 복합상영관과 같은 곳도 테마상가라 할 수 있다.

테마상가

우리나라의 테마상가 붐은 1998년에 시작되었다. 의류테마 상가와 쇼핑몰 상가, 복합상가의 인기가 상당히 높았다. 2000년대 초 동대문 굿모닝 시티를 필두로 전국적으로 테마상가가 유행하여 유명한 대도시마다 쇼핑몰 극장이 들어서고 그 아래 세 평에서 열 평 남짓 작은 공간을 분할하여 상가를 분양하는 방식이 유행했다.

그러나 현재 테마상가는 크게 위축된 상태다. 분양회사 자체가 연쇄부도를 했고, 살아남은 분양사도 세입자를 구하지 못해 상가마다 공실률이 어마어마하다.

그럼에도 지금도 GTX 역세권이니 해서 엄청나게 많은 테마 상가 분양이 공공연히 이루어지고 있다.  

배종찬 교수는 테마상가에 투자하려 한다면 보다 냉철해져야한다고 충고한다. 테마상가는 분양받는 즉시 손해가 난다고 생각해야 한다. 오피스텔처럼 공실이 되자마자 은행이자와 관리비가 나가는 동시에 분양 가격의 반값으로 내놓아도 팔리지 않는 것이 테마 상가라는 점이다.

배종찬 교수는 테마상가의 몰락은 결국 온라인쇼핑몰의 발달에 따른 결과라고 보고 있다. 한때 컴퓨터 매매의 메카로 아시아에서 유명했던 용산 전자상가가 현재 텅텅 비어 있는 상태를 기억해야 한다. 

테마상가가 쇠퇴하고 있는 것은 우리나라만의 문제가 아니다. 미국과 유럽도 오프라인매장의 규모가 매년 축소되고 있다. 미국에서는 대형 백화점의 수가 줄어들고 있고, 국내도 대형마트들의 폐점이 늘어나고 있는 추세이다. 

 

 

 
요주의 부동산 1위, 기획부동산 “땅, 상가”

가장 위험한 부동산이 어디일까? 배종찬 교수는 기획 부동산에 의한 사기성 높은 땅과 상가에 투자하는 것을 가장 위험한 투자로 보고 있다.

기획 부동산은 일반인들에게는 생소한 개념이다. 그러나 수많은 사람들에게 피해를 주고 있고, 피해 액수가 큰 만큼 많은 사람들의 인생을 파탄내고 있는 장본인이다.

기획 부동산 업체들은 막대한 자금력을 바탕으로 경제성이 없는 헐값의 토지를 사서 수십 명의 텔레마케터나 영업사원을 이용한 판매를 통해 수십 배의 차익을 실현한다.

최근의 기획부동산은 대형 평수의 땅을 싸게 매입하여 잘게 쪼개어 개인들에게 판매하여 폭리를 취하는 방식으로 발전하였다.

전혀 사실무근의 출처가 불분명한 자료와 허황된 분석보고서를 가지고 ‘이 땅에 이러저러한 개발 이슈가 있으니 매수하면 수십 배 차익을 얻을 수 있다’는 주장으로 투자자를 모집한다.

이들은 한 평당 몇 만원밖에 안 되는 가치가 없는 토지를 대량 구입하여 수십 평에서 수백 평 단위로 쪼개어 평당 몇 십만 원 대로 판매한다. 

농지

토지 투자는 수억에서 수십 억이 들어가는 투자라고 아는 사람들이 많지만, 최근 추세는 30평에 1500만 원, 100평에 2000만 원 이런 식으로 소액 분할 투자 방식으로 판매한다.

그런데 문제는 이들이 판매하는 토지들은 개발할 수 없는 공익용 산지나 개발제한구역, 농업진흥지역 등 법률적으로 개발이 불가능한 땅이 대부분이라는 점이다. 

기획 부동산을 통해 매입한 땅들은 나중에 팔려고 내놓아도 거의 판매가 불가능하다. 분할이 불가능해 판매를 할 수 없거나, 도로가 나지 않는 맹지가 되거나 하는 경우가 많다. 

그리고 기획 부동산 업체는 토지는 가격을 측정하기 어렵고, 범죄 행위로 처벌하기 어렵다는 점을 이용하여 심각한 가격부풀리기로 엄청난 차익을 남긴다. 

그럼에도 나중에 이들을 처벌할 규정이 없어 손해배상 청구나 계약해제 등의 민사상 구제도 어렵고 형사상 사기죄를 적용하기도 쉽지 않다. 

기획 부동산의 덫에 걸려들지 않으려면, 일단 “좋은 물건이 있다”고 권유하는 전화나 문자가 오면 무시해야 한다. 기획부동산의 대다수가 텔레마케터를 이용하는 판매 수법을 활용하고 있다.

그리고 주변에 땅을 보러 가자고 하는 사람들이 있으면 의심부터 하고 볼 일이다. 대부분 기획 부동산 업체들은 비정규직 직원들을 바람잡이로 활용하여 모집책으로 활용한다. 

또한 이름 있는 일간신문과 경제신문의 하단 광고에 나왔다고 해서 그 투자처에 대해 신뢰해서도 안 된다. 그런 땅들은 대부분 위험한 땅들이다. 정말 좋은 땅들은 광고할 필요를 느끼지 않는다.

정말 투자처가 마음에 들어서 계약을 하게 되었다면 반드시 현지를 방문해야 하며, 해당 지자체에 개발계획에 대한 사실 유무를 직접 확인해야 한다.

그리고 관련 서류들을 꼼꼼히 확인하라. 지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원 등 서류를 열람하고 관계 법규와 법적 규제 등도 꼼꼼히 확인하라.

세부적으로는 금요일 오후에 설명회를 개최하는 투자는 신중해야 한다. 기획 부동산 업체는 투자 사실을 확인할 수 있는 관공서가 문을 닫는 시간을 주로 이용하기 때문이다. 또한 토지대장을 떼보는 것을 막기 위해 지번을 알려주지 않는 회사가 많음으로 반드시 지번을 확인하라.

그리고 기획부동산은 단기로 움직이기 때문에 설립된지 1~2년 밖에 안 된 신생 업체라면 일단 의심하고 보라. 그리고 이름에 ’kb’ ’한국‘ ’우리‘ 등 금융권 이름이 붙어있는 업체를 주의하고, 유명한 연예인이나 부동산 전문가, 교수들을 앞세우는 경우도 많음으로 상호와 유명세에 정신이 팔려서는 안 된다.  

토지 매매는 신중에 신중을 거듭해야 하는 매우 리스크가 큰 투자처라는 점을 생각하고, 부동산에 대한 깊은 이해와 실전 투자를 통한 경험의 축적 없이는 토지에 함부로 투자를 해서는 안 된다.