전문가가 말하는 부동산 투자의 순서

모든 일에는 순서가 있다. 수영을 할 때도 먼저 준비운동이 필요하고, 보디빌딩을 할 때도 먼저 단련시켜야 하는 코어근육이 있다. 

특히 배움의 영역에 있어서는 순서가 전부라고 할 수 있다. 구구단도 모르는 학생이 미분 적분을 풀 수 없고, 영어단어도 모르는 학생이 뉴욕타임즈 기사를 읽을 순 없다. 

그러나 투자의 영역에서만은 순서를 고려하지 않는 무분별한 투자가 횡횡하고 있다. 당장 돈이 된다고 생각하면 회사의 대차대조표도 읽지 못하는 사람들이 바이오주에 투자를 하고, 부동산 양도세도 이해하지 못하는 사람들이 부동산 경매나 수익형 부동산에 투자를 한다.

부동산

물론 사지선다형 문제에서는 구구단도 이해하지 못하는 학생이 찍어서 미분 적분 문제를 맞출 수 있다. 그러나 그것이 실력이 아니지 않은가? 마찬가지로 주식이나 부동산 묻지마 투자로 일시적 성공을 거두었다고 해도 그것이 실력이 될 수는 없다. 

그러나 현재 언론과 재테크 관련 SNS상에서는 일부 소가 뒷걸음치다가 쥐를 잡은 것과 같은 우연한 호재로 부를 축적한 사람들이 마치 투자의 귀재나 전문가라는 칭호를 받으며 일반 투자자의 관심을 호도 하고 있다

하지만 진짜 전문가들은 말한다. 투자의 영역이야말로 진정 자신의 실력에 맞춰 투자를 해야한다고 말이다. 자신이 태권도 노란 띠 수준이라면 흰 띠나 노란 띠 상대와 겨뤄야지 빨간 띠나 검은 띠를 상대로 싸워서는 승산이 없다.  

부동산 투자에도 순서가 있다. 부동산 투자는 단계별로 해야 한다. 부동산 투자의 단계를 무시하고 주변 말만 듣고 본인만의 투자 방식으로 투자할 경우 실패할 확률이 커진다.

오늘은 한국 부동산 투자계의 샐럽이라 할 수 있는 배종찬 교수의 저서 『지속가능한 부의 비결』에 나와 있는 ‘부동산 투자의 순서’에 대해서 알아보는 시간을 갖고자 한다.

 

부동산 투자 성공, 결국 기본기에 달려

수많은 부동산 거래를 경험하고 투자자들을 관찰해 보면서 배종찬 교수가 확인한 사실은, 부동산 투자에서 성공한 사람들과 실패한 사람들은 다음과 같은 차이가 있었다고 한다.

부동산 투자에 성공한 사람들은 안전한 투자를 선호하였다. 큰 욕심 없이 장기적인 관점에서 편안한 투자를 하더라는 것이다. 그래서 자주 매매를 하지 않고 언젠가는 오르겠지 하는 마음으로 오래 보유하고 있는 특징을 갖고 있었다.

또한 돈보다는 사람을 중시했다. 세입자에게 잘 하고, 중개업소 사장에게 잘하며, 자기 이득만 추구하는 것이 아니라 다른 사람들과 더불어 상호 이익을 추구하는 사람들이었다.

반면 부동산 투자에 실패하는 사람들은 한마디로 대박을 쫓는 사람들이었다. 지나치게 고수익 목표를 세우고 짧은 시간에 높은 수익이 나는 매매에 신경을 쓰다 보니 기획부동산이나 사기꾼들의 꼬임에 빠지게 되어 나쁜 결과로 끝나게 되는 경향이 많았다.

배종찬 교수는 부동산을 잘한다는 것은 결국 ‘기본에 충실한 투자’를 한다는 것을 의미한다고 말한다. 그렇다면 부동산 투자의 기본기란 무엇이냐? 자기 능력치에 맞는 투자를 해야 한다는 것이다. 그리고 되도록 고위험 고수익보다는 저 위험 안전 수익 위주의 투자에 관심을 갖는 투자를 말한다. 

 

1단계, 내 집 마련

배종찬 교수는 내 집 한 칸 없으면서 상가에 투자하고, 부동산 경매에 투자하고, 개발 이슈에 따라 토지에 투자하는 많은 사람들을 보아 왔다고 말한다. 

이런 분들은 짧은 기간에 이익 실현을 목표로 하는 경우가 많아 위험한 물건에 투자하는 경우가 많은데, 경매에 대한 지식도 일천하고 상가 투자에 대한 기본 경험도 없는 상태에서 투자를 하다가 원금도 못 찾는 경우가 대부분이었다는 것이다.

그리고 신도시 개발이나 고속도로 건설 등의 개발 이슈에 따라 토지 투자를 했을 경우, 수십 년이 지나서야 원금이 돌아오는 경우도 허다하다고 한다. 

내 집

배종찬 교수는 상가, 경매, 토지, 오피스텔, 다세대, 다가구, 수익형 부동산 투자들은 부동산 지식과 투자 경험이 어느 정도 쌓인 다음에 시작해야 하는 영역이라 말한다. 구구단도 익숙하지 않은 학생이 미분 적분 시험에 뛰어들어 어떻게 성공할 수 있겠는가? 

기본적으로 부동산 투자는 자기가 사는 ‘내 집’에 대한 투자로부터 시작한다. 월세로 살다 더 형편이 좋아지면 반전 세, 더 돈을 모으면 전세, 그리고 내 집 마련을 하는 과정을 밟아가며 부동산 지식과 매매 경험을 쌓아가는 과정이 필요하다.

 

2단계, 소형 아파트 매수

내 집 마련이 아닌 본격적인 부동산 투자의 시작은 ‘소형 아파트 매수’를 통해 시작하는 것이 좋다. 여기서 소형 아파트라는 것은 전용 면적 59㎡ 이하의 아파트를 말한다.

‘돈도 없는데 무슨 아파트야?’라고 생각하는 사람들이 많은데, 이런 아파트는 매매 금액이 2억 원인데 전세 금액은 1억 7천만 원인 경우, 실제 투자금은 3천만 원에 해당한다. 3천만 원은 배종찬 교수가 투자의 시작점인 종잣돈의 규모로 말해 온 금액으로서 괜찮은 투자처라고 볼 수 있지 않은가 싶다. (책이 발행된 시점이 2021년 1월임에도 불구하고 수도권 소형 아마트 가격이 많이 상승되었다. 그 점을 감안하고 글을 읽어주셨으면 한다.)

작은 아파트

배종찬 교수가 소형 아파트 투자를 권유하는 것은 다음의 이유 때문이다. 첫째 무엇보다 초기 투자 규모가 작다. 둘째 전세 놓기가 수월하다. 즉, 전세 회전 수요가 높다. 셋째, 안전한 투자 종목이다.

소형 아파트들은 부동산 등락기의 영향을 가장 적게 받는다. 상승기라면 당연히 가격이 상승되어 투자가에겐 좋은 일이고, 하락기에 다른 상가나 토지, 프리미엄 아파트들에 비해 가격 하락폭이 크지 않다. 투자 자금이 작은 초기 투자자들이 멘탈 관리하는 데 어려움이 없는 종목이다.

넷째 부동산 지식 습득에 좋은 교재이다. ‘전세 안고 매입하기’를 하다보면 매매 흐름, 전세 흐름을 알 수 있다. 그리고 부동산 매매에 가장 기본적으로 배워야 하는 보유세, 양도세, 취득세, 은행에서 돈을 빌리는 법과 이자를 낮추는 법 등을 알 수 있고, 좋은 중개업소를 선택하는 방법 등을 배우게 된다. 결국 이런 종합적인 활동을 통해 부동산에 대한 실전 감각이 생기게 된다.

 

3단계, 아파트 분양

이 단계는 청약통장을 이용한 아파트를 분양받는 단계이다. 분양에서 떨어질 경우 분양권에 대해 프리미엄을 주고사고 팔고 하는 과정을 거치는 단계이다.

이 단계에서는 ‘뭐니 뭐니 해도 청약통장이 최고야!’ 하는 것을 실감할 수 있고, 우리나라 최고의 투자처라고 할 수 있는 아파트를 보는 안목이 트이는 시점이라고 할 수 있다.

프리미엄 아파트

왜 사람들이 아파트에 열광하는지, 어떤 아파트가 가장 매력적인 곳인지, 왜 사람들이 프리미엄까지 주면서 아파트를 구입하고자 하는 것인지, 끊임없이 변동하는 아파트 시세를 바라보며 우리나라의 아파트 불패 신화를 다시 한 번 객관적으로 들여다 볼 수 있는 기회를 맞게 된다.

그리고 구체적으로 단계적으로 이뤄지는 분양 절차, 분양에 따른 세금 문제, 분양권에 따른 중도금과 은행을 이용하는 방법 등을 배우게 된다.

배종찬 교수는 이 시기를 부동산에 대한 실제 내공을 다지는 시기라고 정의한다.

4단계, 월세를 통한 임대수익 얻기

어찌 보면 이제부터 본격적인 부동산 투자라고 할 수 있는 단계이다. 배종찬 교수가 임대수익을 노리는 부동산 투자를 4단계에 위치시킨 이유는 여러 가지 이유가 있다.

첫째, 이 시기는 앞 단계들보다 높은 투자 지식과 기술, 자금이 필요한 단계이다. 앞의 3단계를 거쳐 오면서 투자자는 부동산에 관련한 지식과 정보, 지혜를 축적해 왔을 것이다. 

또한 앞 선 거래들에서 얻은 수익과 그동안의 저축과 투자들을 통해 어느 정도 규모의 투자금을 확보할 수 있었을 것이다. 자기 자금을 많이 확보하고 있을수록 은행에서 끌어오는 돈의 비율을 낮출 수 있어 단기간 높은 수익을 노리는 고위험 투자에 대한 유혹을 뿌리 칠 수 있다. 

전원주택

또한 여러 매매를 거치면서 부동산 실무에 대해서도 어느 정도 경험이 쌓여 있을 것이다. 중요한 것은 전반적인 부동산 매매에 대한 그림을 그릴 수 있는 단계가 되었다는 것이다.

둘째, 이 시기의 투자는 ‘공실에 대한 위험’이 도사리고 있는 단계이다. 

부동산 임대수익 하면, 사람들은 오피스텔을 연상한다. 그리고 도시형 생활 주택과 상가, 수익형 부동산을 떠올린다. 

그런데 위에 언급한 곳들은 하나같이 공실의 위험이 큰 곳들이다. 또한 시세차익 실현이 불확실한 곳이기도 하다. 

만일 자신이 안전 위주의 투자를 하고 싶은 투자자라면 소형 아파트 종목에 투자하여 월세를 받는 방식을 활용하는 것이 좋다. 이혼율의 급등과 1인가구의 증가로 앞으로도 소형아파트의 수요는 떨어질 가능성이 낮다. 

소형아파트는 시세 차익 실현 가능성도 높고, 공실에 대한 위험은 거의 없다고 볼 수 있다. 뭐니 뭐니 해도 부동산 임대의 최대 적은 ‘공실’인데, 이 부분에서 소형 아파트보다 안전한 투자처는 찾기 어렵다.

게다가 월 세 나오는 아파트를 한 채 더 사 투자를 하게 된다면 노후 대비 문제도 동시에 해결할 수 있다.

배종찬 교수는 이 과정을 통해 세입자를 관리하는 방법과 중개업소와 은행 직원을 관리하는 방법을 배워야 한다고 말한다. 중개업소 인맥을 통해 좀 더 좋은 아파트를 소개 받는 법과 은행으로부터 좀 더 많은 돈을 끌어오고 이자 부담은 더 줄일 수 있는 방법을 모색하고, 세입자와도 좋은 관계를 유지하는 것이 필요하다. 

이 시기는 본격적인 부동산 고수로 올라가는 단계로서 4단계를 지나게 되면 상당한 부동산 내공을 확보하게 된다고 말한다.

 

5단계, 토지 투자

최근 LH 투자 사건으로 신도시 토지 투자에 대한 국민들의 관심이 매우 높아졌다. 이번 투자 사건의 여파가 토지 투자에 대한 나쁜 선입견을 주게 된 것 같다. 그리고 새로운 농지법 개정안을 통해 외부인들의 토지 취득이 지금보다 더 어려워질 전망이다. 

그러나 토지는 부동산 투자에 있어 가장 기본적인 것이고 자본주의 국가에서 토지 투자가 법적으로 금지되는 경우는 생기기 어려울 것이다. 

하지만 토지 투자는 아무나 할 수 있는 것이 아니다. 배종찬 교수는 토지 투자는 여유 자금으로 하는 최장기 투자라고 말한다.

토지투자는 1, 2년을 바라보고 하는 투자가 아니다. 적어도 20~30년을 바라보고 하는 투자이다. 토지는 매매도 잘 안 되기 때문에 환금성이 떨어진다. 나중에 급전이 필요해도 현금화 시킬 수 없는 경우가 태반이다.

토지

현재 우리나라 지방자치 단체에서는 선거 때마다 다양한 개발 공약을 발표한다. 신공항 건설, 철도 노선 신설, 경전철과 지하철 건설, 행정 복합도시. 혁신 도시 등 전국적인 토지 관련 호재들이 넘친다.

그러나 토지 투자에 있어 100%란 말은 없다. 공약은 어디까지 공약에 불과하다. 각종 개발 이슈가 실제 본격적인 시행으로 들어가는 경우는 매우 드물다.

하지만 토지투자는 큰 매력을 갖고 있는 투자처인 것은 분명하다. 길게 보고 ‘지금 당장 이 돈 없어도 살 수 있어. 내 때가 아니면 자식 때라도 뭔가 좋은 일이 생기겠지’하고 가볍게 투자를 하다보면 뜻하지 않게 산업단지가 들어서거나 아파트가 생기거나 철도역이 생기는 등의 호재가 발생하여 그야말로 그 어떤 투자로도 얻을 수 없었던 엄청난 수익을 안겨주는 경우가 생긴다. 

하지만 토지 투자는 그야말로 전문가를 사칭하는 사기꾼들이 활개를 치고 있는 영역이기도 하다 부동산 관련 법률과 매매 실무에 대한 경험이 전무한 부동산 초보자가 아무 생각 없이 개발 이슈 하나 보고 뛰어들었다가는 큰 낭패를 경험할 수 있는 위험한 영역이기도 하다.

배종찬 교수는 토지 투자를 할 때는 여유 자금을 가지고 장기적으로 길게 보고 가야한다고 말한다. 결국 토지 투자는 큰 돈을 이삼십 년 땅에 묻어두고도 여유롭게 살 수 있는 초장기 투자자에게 적합한 종목이라 할 수 있다.