부동산은 상상력으로 미래를 보고 투자하는 것이다

부동산은 현재를 보고 투자해야 하는가? 미래를 보고 투자해야 하는가? 누구나 부동산 투자의 핵심은 미래 가치라는 것을 잘 안다.

그럼에도 불구하고 왜 많은 사람들이 현재 눈에 보이는 것만 가지고 부동산을 판단할까?

부동산은 실제 거주하는 생활공간으로서의 쾌적성과 수익성을 함께 고려하여 투자해야 한다.

신도시-전경

하지만 실 거주와 투자라는 개념을 동시에 만족하는 부동산을 구한다는 것은 쉽지 않은 문제이다. 

지금 당장에 그런 부동산을 구입하려면 매물도 없을 뿐더러 너무 가격대가 높아 구입한 후에 수익을 달성하기도 어렵다.

따라서 부동산은 미래 가치를 보고 사야 한다. 지금 당장에는 수익성이 없더라도 차후에 이익 실현이 가능한 부동산을 골라야 한다.  

하지만 부동산을 거래하는 실제 현장에 가보면 많은 이들이 미래 가치보다는 현재 눈에 보이는 것만으로 부동산을 판단하는 누를 범한다.

그렇다면 부동산의 미래 가치는 어떻게 볼 수 있을까? 오늘은 부동산의 미래 가치를 읽을 수 있는 방법을 배워보는 시간을 갖도록 하겠다.

특히 부동산에서도 건물보다 토지를 구입할 때는 다음과 같은 요소들을 고려해야 한다.

 

부동산은 눈이 아닌 상상력으로 산다

미래의 가치를 볼 수 있는 시야는 어디서 오는가? 그것은 상상력에서 온다. 따라서 부동산은 상상력으로 사야 한다.

땅이 개발 된 이후 어떤 모습으로 변하게 될지 미리 볼 수 있어야 한다. 마치 자신이 도시개발에 종사하는 공무원이라고 생각하고 각각의 구역을 어떻게 개발할지 미리 예상해 본다. 

어디 지점에 전철역을 내고, 어디 즈음 도로를 내고, 어디에 정류장을 위치시킬 것인지를 생각해 보며 아파트나 주택가가 형성될 만한 지역은 어디인지 그림을 그려 본다.

그런데 상상력이라는 것이 그냥 만들어질까? 무지개라는 것을 한 번도 본적이 없는 시각장애를 갖고 있는 사람이 무지개를 제대로 그릴 수 있을까?

"상상력은 기존 과거의 기억과 경험을 활용해서 미래의 모습을 그리는 능력이다."

따라서 과거에 비슷한 그림을 많이 보고 경험하였을수록 미래의 상상화는 더욱 구체적이고 정확하게 그려낼 수 있다.

부동산 투자자들에게 지도를 많이 보고 실제 발품을 팔아 전국의 골목골목을 많이 돌아다녀보라고 하는 얘기는 그 때문이다. 

나중에 투자의 상상력을 기르기 위해 부동산에 대한 선 지식과 경험을 많이 쌓도록 하기 위해서이다.

부동산 초보자들은 부동산을 구입할 때 대부분 눈으로 직접 보고 산다. 그들은 개발 후 바뀌게 될 지형을 미리 볼 줄 모르기 때문에 당장 눈앞에 펼쳐진 모습만 보고 부동산을 구입한다.
  
이때 눈에 실제 개발된 모습을 확인하고 싶어 하기 때문에 택지 개발된 땅을 선호하게 되는데 이처럼 이미 개발되고 가공된 땅은 이미 누군가가 1차적으로 매매차익을 남긴 땅이기 때문에 구입해도 자신에게 돌아올 수익이 많지 않다.  

그래도 눈으로라도 직접 확인하고 사는 투자자들은 그나마 낫다. 기획부동산의 말만 믿고 실제 땅에 가보지도 않고 귀로만 듣고 부동산 구입을 하는 묻지마 투자 유형은 사기당하기 딱 안성맞춤이다.

 

 

 

부동산은 지금이 아닌 미래에 사람들이 몰려올 곳을 선점하는 것

땅은 미래의 가치를 보고 투자하는 것이다. 땅을 사놓고도 정말 이 땅값이 오르기는 할까 하고 의심할 수 있는데 땅값이 올라가는 요인들은 여러 가지가 있다.

땅의 가치를 높여주는 요인들은 실로 여러 가지다. 특정 대기업 본사가 옮겨온다던지, 특히 관공서가 들어선다거나, 이마트나 롯데마트와 같은 대형할인점이 들어온다면 이것은 대박이라고 할 수 있을 것이다. 

엄청난 인구이동과 수요를 만들어 내기 때문이다. 이런 곳은 그야말로 수직으로 땅값이 치솟는다.

공단이나 산업단지가 생기거나, 새로운 항만들이 들어서는 것도 희소식이다. 소비도시는 아니지만 돈을 버는 수요층들이 생겨나는 신호이기 때문이다.

이렇게 대규모 인구 유입을 보여주는 신호가 아닐지라도 좋은 소식들은 많다.

길이 새로 나고 터널이 뚫리고 도시가 개발된다는 소식이 들리면 또 땅값이 오른다. 

해당 도시 지역에 땅을 매입할 기회를 놓쳤다고 해도 상심할 필요가 없다. 주위를 살펴보면 또 다른 기회가 있다. 인간의 기세가 어디로 흘러갈지 면밀히 살펴본다면 반드시 좋은 투자처를 찾을 수 있기 때문이다.

전문가들에 의하면, 어느 정도 풍수지리학을 볼 줄 알면 투자에 선구안을 가질 수 있다고 한다. 인간 기맥의 흐름을 보면 부동산 개발이 풍수의 영향으로 어떻게 바뀌어 갈지 예측할 수 있기 때문이다.

핵심은 풍수의 영향으로 기존에 막혀있던 곳이 인간의 개발의지로 뚫렸을 때 새로운 기운이 형성되는 곳이 투자의 핵심 지역이라고 한다.

 

 

부동산 투자 전문가를 활용하라

부동산 정보에는 위험한 정보가 많기 때문에 먼저 모든 전문가를 전적으로 신뢰해선 안 된다.

하지만 부동산 투자에 대한 경험도 부족하고, 지도를 들고 부동산 발품을 거의 팔아본 경험이 적은 일반 투자가들이 부동산을 투자할 때는 때때로 고수의 눈을 빌려야 할 때도 있다.

실제로 서울에서 오랜 기간 부동산 투자에 종사해온 어떤 전문가가 지방에 내려와 투자할 땅을 짚어주었다고 한다.

지도만 펼쳐놓고 어디에서 어디로 도로가 나고, 도시가 어느 쪽 방향으로 발전하게 되며, 구체적으로 식당은 어디 자리, 모텔은 어느 지점이 적당한지 하나하나 찍어 주었다고 한다. 

그런데 그러고 나서 얼마 지나지 않아 그가 찍어준 대로 도시가 개발되는 모습을 보고 사람들이 경악을 했다고 한다.

특히 놀라운 것은 그 지역이 1년 후 얼마까지 오르고 또 그 주변의 어느 지역은 가격이 내릴 것을 예측했는데 그것 역시 그가 한 말대로 그대로 이루어졌다고 한다.

이처럼 지도만 보고도 부동산의 향후 전망을 짚어낼 수 있는 능력은 오랜 시간 지도를 보고 실제 수없이 발품을 팔아본 전문가들만 가질 수 있는 능력이다. 

하지만 일반 투자가들도 최소한 그 전문가가 진짜 실력을 갖춘 전문가인지 판단할만한 능력을 갖춰야 한다. 그렇게 하기 위해서는 본인 스스로가 평소 부동산 지도를 펼쳐 놓고 부동산의 흐름을 읽을 수 있는 눈을 가져야 한다.

 

 

 

부동산 시장의 흐름과 전체 그림을 그려라

모든 일을 할 때는 전체 개요와 전체 윤곽을 그리는 것이 중요하다. 사람이 그림을 그릴 때 세부적인 모습부터 완벽하게 그리는 것이 아니다.

처음에는 구도를 잡고 윤곽을 스케치 하며 전체를 조감하듯이 부동산 공부도 전체적인 윤곽과 흐름을 읽는 것부터 시작하는 것이 중요하다.

그렇다면 부동산의 발전은 어떤 식으로 이루어져 왔을까?

 

풍수지리학이 주도하던 시기

해방 이전 농촌 사회를 배경으로 하던 한국 사회는 모든 부동산 개발이 풍수의 영향을 받았다. 

산의 위치와 강과 하천의 모양에 따라 마을 형태가 정해졌다. 이 때는 인간의 힘이 강과 산의 영향력을 넘어 생활의 영역을 확대하기 불가능하다고 생각했다. 모든 인간의 행사가 자연결정론에 지배당하던 시대였다.

이 때는 부동산 가치가 자연적 특성에 따라 결정되었다. 마을에는 시내와 강물이 흘러 풍부한 식수와 농업용수가 확보 되는 지역이 인기가 높았다.
 
배산임수 지역으로 북풍을 막아주는 산을 등지고 좌우에는 좌청룡 우백호로 바람을 가두는 병풍처럼 산이 감싸고 있는 지역, 그리고 남쪽으로 태양광을 볼 수 있는 현관이 나 있고 집 앞으로는 강이나 실개천이 흐르는 집이 가장 가치가 높았다. 

전통적으로 오래 된 도시와 읍은 모두 풍수적 명당자리에 세워졌다. 서울은 물론이고 지방 군청 소재지만 하더라도 배산임수 길지이다.

인간의 개발 의지가 주도하는 시기

그러나 해방 이후 도시개발에 따라 부동산의 가치가 크게 변화하는 시대가 도래했다. 인간의 통행을 막는 산과 강은 터널과 교각을 건설하고 자연 환경 장애물은 건설장비로 해결해 나갔다.

이제는 부동산 개발에 있어 자연환경과 풍수의 영향은 문제가 되지 않는다. 인간의 도시개발 의지와 개별 지역에 대한 개발 필요성이 개발에 가장 중요한 모멘텀이 되고 있다.

 

철도가 중시 되는 시기
철도가 수송을 전담하는 시기엔 전국이 서울역을 중심으로 발전하였다. 서울 강남, 수원, 천안, 대전, 구미, 대구, 경주, 부산 등은 철도와 도로의 발전으로 사람을 모아 발전한 도시들이다.

도로가 중심 되는 시기
지금은 도로가 수송의 중심이 되어 서울의 강남이 국토 발전의 중추 역할을 맡고 있다. 

서울 강남에는 고속도로의 출발점인 터미널이 있고, 국가 무역의 중심이 되는 강남-부산-일본을 잇는 강남대간이 펼쳐져 있어 모든 교통 흐름의 중심이 될 수 밖에 없다.

중국과의 무역 특수로 인해 경기 인천 쪽의 발달 전망은 밝다. 하지만 아직까진 산업 물동량에 있어 인천 쪽이 부산을 능가하기 어려움으로 당분간은 강남대간이 국토 발전의 중심축으로 작용할 것으로 예상된다.

전문가들은 강북을 제아무리 개발한다고 해도 강남을 대체할 순 없다고 본다. 투자의 대상으로 볼 때 앞으로도 한동안은 ‘강남불패’ 신화가 쉽게 바뀌지 않을 것이라 전망하고 있다.   

 

 

 

실제 도움 되는 부동산 지식은 디테일에 있다

부동산 전문가들은 숲으로서 부동산 지식보다 나무로서 부동산 지식이 실제 수익을 발생시킨다고 말한다. 

도시개발이 된 지역이라 하더라도 도로 하나의 차이 때문에 수익이 발생하고 가격 하락이 발생한다. 

우리나라 국토는 좁다. 남한의 면적 100,266㎢는 세계 109위에 해당된다. 섬나라 아이슬란드보다 한 단계 아래다. 땅 덩어리도 좁은 데 사람이 살 수 없는 산지가 70%나 된다.

상대적으로 인구수는 적지 않다. 대략 5200만명에 달하는 인구는 전 세계 28위에 해당한다. 인구의 절반이 좁은 국토의 10분의 1밖에 안 되는 면적인 수도권에 살고 있다.

따라서 우리나라 부동산 투자 지도는 생각보다 그리기에 어렵지 않다. 실질적으로 사람이 살만한 유효한 토지가 많지 않기 때문이다.

오히려 지도를 보고 좁은 지역들 간의 부동산 가격 차이가 발생하는 원인을 분석하고 차후 가격 상승 지역을 전망하는 능력이 더 필요하다고 말한다.

그러므로 부동산 전문가들은 일찌감치 도시계획도와 지도를 보는 눈을 기르라고 말한다. 

중학교 때 배웠던 사회과부도를 제대로 공부하고 지속적으로 지도 보는 방법을 키워나갔다면 우리나라의 많은 사람들이 부동산 부자가 되었을 것이라 말한다.

PC나 스마트폰 앱을 통해 구글이나 네이버, 다음지도를 볼 수 있는 최근 상황은 부동산을 공부하는 데 더욱 적기이다. 부동산 정보에 접근하는 것이 더욱 쉽고 편리해졌다.  
  
자신이 살고 있는 지역의 지형과 지물, 지역을 꼼꼼히 분석하고 상권과 아파트를 보는 눈을 평소 길러두는 것은 향후 부동산 투자를 하기 위한 실력의 기초를 쌓기 위해 매우 바람직한 현상이다.