한국에서 부동산이 투자의 1순위가 될 수 밖에 없는 이유?

투자 대상으로서 부동산은 뜨거운 감자이다. 한국 가계 재산 중 가장 큰 비중을 차지하고 있다는 점과 가장 고가의 투자 대상이란 점 때문이다.

작년 통계청 자료에서 국민 재산의 85%가 부동산에 집중되어 있었다. 현 시점에서는 90%가 넘을 것으로 전망된다.

지금까지 부동산에 대한 정부의 입장은 항상 비슷했다. “부동산은 거주의 대상이지 투자의 대상이 아니다”, “실거주자 중심의 문화를 만들어 가겠다.”

서울아파트

그러나 그렇게 말한 정부의 말이 실제 정책으로 제대로 실현되지 못했다. 따라서 정부의 말만 신뢰하고 부동산 구입 시점을 늦춘 이들만 피해를 보곤 했다.

한국의 실정에서는 부동산에 있어 거주와 투자라는 개념을 완전히 분리하기란 쉽지 않아 보인다. 
 

LH 사태 이후 정부의 강한 부동산 규제 정책이 나올 것이란 전망이 많지만, 많은 이들이 한국적 특수 상황에서 희소 자원으로서 부동산의 투자가치는 쉽게 변하지 않을 것으로 예상한다.

자산관리사나 경제전문가들은 투자 영역에서 부동산을 제외한다면 투자 세계의 절반을 잃어버리게 될 것이라 말한다. 

그렇다면 과연 부동산은 투자 대상으로 어떤 매력을 가지고 있을까? 전문가들이 이처럼 부동산 투자를 중요하게 생각하는 이유는 무엇 때문일까? 

오늘은 투자 대상으로서 부동산의 매력과 한국 실정에서 부동산 투자가 갖는 의미에 대해서 알아보는 시간을 갖고자 한다.

부동산은 결과가 예측 가능한 투자처이다

투자 대상에서 불확실성이 높다는 것은 리스크가 높다는 것이다. 주식은 투자 결과를 종잡을 수 없지만, 부동산은 결과를 예측하기 쉽다.

부동산은 쉽게 사람을 속이지 못하는 투자 대상이다. 주식은 해당 회사가 갑작스럽게 감자를 하거나 유상 증자를 하여 투자자에게 손실을 입힐 수 있다. 

또한 중소형주 회사들은 대표가 자주 교체되고, 또 실적 저조에 따른 연이은 하한가를 맞기도 한다. 하지만 회사 내부에서 어떤 일이 일어나는지 외부인인 투자자들이 전혀 알 수가 없다.

반면에 부동산은 투자자가 열심히 발품을 팔고 관공서를 방문하여 공식적인 서류를 구해 권리를 분석하면 왠만한 일들은 모르고 지나칠 일들이 거의 없다. 

투자 초반에 부동산 관련 정보를 볼 수 있는 권리분석 능력이 갖춰지기까지 많은 공부가 필요해서 그렇지 특정 부동산에 관련된 공개된 정보는 누구도 속일 수 없는 것이다.

문제는 자신이 직접 발품을 팔지 않고 기획부동산이나 주변 지인들의 말만 믿고 서류에 싸인을 하게 될 때 생기는 것이다.

그러므로 부동산 투자는 주식이나 다른 금융 상품들에 비해 비교적 안전하다고 볼 수 있다. 물론 자신이 필히 발품을 팔고 관련 정보를 열심히 찾아보며, 그 권리를 스스로 분석할 수 있다는 조건 하에서 하는 얘기이다. 

 

부동산은 가장 안전한 투자처이다

세상에 완전히 안전한 투자처는 존재하지 않는다. 모든 투자처에는 리스크가 있다.

그러나 부동산 투자만큼은 망해도 최악의 상황은 모면할 수 있다. 주식과 펀드와 같은 금융상품들은 전 세계적인 금융위기가 발생되거나 회사가 도산하거나 상장 폐지가 되었을 때 순식간에 깡통 계좌가 될 수 있다.

물론 부동산도 잘못 투자하면 큰 손실을 볼 수 있다. 예상보다 비싼 가격에 구입할 수 있고, 팔리지 않아 오랜 기간 투자금이 묶이는 낭패를 경험할 수도 있다. 

그리고 투자 규모가 크기 때문에 투자 실패시 자금 운용에 두고두고 큰 영향을 주게 된다.

그러나 최소한 부동산은 실패해도 실물은 남는다. 그리고 오래 묵혀두면 언젠가는 가격 상승을 목격할 수 있다. 완전히 망하는 경우는 없다. 
 
그런 의미에서 부동산 투자는 주식이나 금융투자 상품들보다 안전한 투자이다.

한국 사회는 수출과 무역으로 먹고 살며, 대부분의 에너지를 모두 해외에 의존하고 있는 대외 의존도가 높은 산업구조를 가지고 있다.

또한 미중갈등과 북한 리스크라는 국제 외교적 불확실성을 갖고 있으며, 수출 대기업 외에 중소기업들의 성장 환경이 좋지 못해 주식 시장과 금융상품에 대한 신뢰성이 높지 못하다.

한국 사람들이 부동산에 편중된 자산 포트폴리오를 구축한 것은 그러한 한국적 경제 상황이 반영된 것이다.

이러한 대외적 한국 경제 상황이 변화되지 않는 한 한국 부자들의 부동산 편중 투자 관행은 바뀌지 않을 전망이다. 

 

 

부동산 시장의 경쟁자는 주식시장보다 강하지 않다

모두가 원하는 투자 대상에는 경쟁자들이 붙는다. 주식 시장에서 개인투자가들의 경쟁자는 기관과 외국인, 전업 투자가들이다. 

하나같이 쟁쟁한 경쟁자들이다. 그들은 개미들과는 비교할 수 없을 정도로 많은 주식 관련 데이터와 전문 인력과 노하우를 갖추고 있다. 그들은 주식 거래에 있어 프로이다. 

마치 개인 투자가가 집에서 태권도 도서를 보고 개인적으로 무술을 연마하는 수준이라면, 기관과 외국인 투자가들은 전 세계에서 가장 무술을 잘 한다는 선수들을 모아놓은 UFC 공식 선수로 전문 트레이너에게 무술 지도를 받고 프로리그에서 수많은 실력자들과 실전 경기를 치뤄 본 프로 선수들이다. 

주식시장이 무서운 것은 아마츄어와 최강의 고수들이 같은 경기장에서 아무런 보호 장구도 없이 경기를 치루게 한다는 것이다. 

보통 스포츠 경기는 실력에 따라 1부리그 2부리그로 나누고 체중에 따라 플라이급에서 헤비급까지 나눠 비슷한 수준과 동일 체중을 가진 선수들끼리 맞붙게 하는데, 주식시장에서는 전혀 그런 구분이 없다.

타짜와 하수가 한 자리에 앉아 실력을 겨루는 도박판과, 신입과 최고수가 맞붙어 실력을 겨루는 무협영화에 등장하는 영웅대회를 떠올리면 좀 더 상황을 이해하기 쉬울 것이다.

따라서 주식시장에서는 기관과 외국인들을 상대로 개인이 경쟁을 해서 승리할 가능성이 높지 않다.  불리한 환경과 정보 격차를 인정하고 확실히 아는 종목에만 들어가야 승리할 수 있다

그에 비해 부동산 시장에서는 부동산 매물을 보고 구입을 할 때 경쟁자는 자신과 비슷한 수준의 다른 개인들이다. 그리고 팔 때도 대상은 주로 개인이다.

개인 투자자들끼리 거래를 하는 것이기 때문에 심한 정보 격차가 존재하지 않는다.

자신이 잠실에 있는 한 아파트를 구입하는데 뉴욕 월가나 한국의 유명 기관투자가들이 함께 달려드는 경우는 없다. 

따라서 평소에 열심히 발품을 팔며 정보를 모으면 자기의 매물에 관해선 세상에서 가장 많은 정보를 갖출 수도 있다. 

따라서 부동산 투자 분야는 개인이 철저한 준비로 들어가면 실패할 가능성이 거의 없는 경쟁도가 낮은 시장이다. 

 

 

부동산은 지금까지 가장 투자 효과가 높았던 투자처이다

투자 대상으로서의 부동산의 우월성은 역대 한국 사회의 부의 축적 과정이 말해준다. 우리나라에서 금융투자나 주식으로 돈을 번 사람보다 부동산 투자로 부자가 된 사람이 훨씬 많다.

특히 사업을 하거나 연예인이나 고소득 전문직이 아닌 이상 부동산이 아닌 다른 방식으로 부자가 된 사람은 손에 꼽을 정도로 적다.

서민이 중산층을 거쳐 부자가 된 경우에는 평생 근검절약으로 모은 돈을 아파트에 투자하거나 먼 미래를 내다보고 땅을 사서 부자가 된 케이스가 많다.

오히려 성실히 일하고도 부자가 되지 못한 대부분의 사람들이 그때까지 착실히 모은 돈을 은행에 맡겨두거나, 주식에 투자해서 손실을 본 케이스이다.

따라서 지금까지 한국사회의 투자의 역사에서 보면, 같은 돈을 부동산에 투자했을 때 가장 확실하게 부자가 될 수 있었다.

물론 앞으로의 부동산 전망에 대한 평가는 희비가 엇갈린다. 얼마 전부터 저출산에 따른 인구감소와 인구 도시집중, 지방도시 소멸, 정부의 부동산 정책 변화에 따라 “부동산 투자의 시대는 끝났다”는 주장이 일각에서 제기되고 있다.

하지만 벌써 그 얘기가 나온 것이 20년 전이다. 그리고 한국 아파트값이 폭락할 것이라는 어느 진보 계열 경제연구소 소장의 전망을 듣고 아파트를 팔았다가 실제 손해를 입은 사람도 너무나 많다.

물론 인구고령화와 인구감소 문제는 앞으로 대대적인 부동산 시장의 변화를 예고하고 있다. 이전과 같은 폭등은 기대하기 어려울 것이다. 

그렇다고 해서 일본처럼 부동산이 붕괴되지 않을 것이란 점이 전문가들의 견해이다. 한국 사회는 일본과 많이 다르다. 일본 부동산이 걸었던 길과는 다른 길을 걸어갈 것이다. 

일본은 지진 피해 때문에 건물의 용적률을 높일 수 없는 건축 구조상 한계를 가지고 있다. 따라서 도심 내 재개발과 재건축이 쉽지 않고 개발 효과를 보기 어려운 구조이다.

그렇지만 한국 부동산은 일본 사회와 같은 부동산 개발의 제약이 없기 때문에 일본식 부동산 붕괴가 아닌 부동산 지역별 분화 현상이 나타날 가능성이 높다. 

앞으로 부동산 투자는 지역별 특수성을 더욱 고려하여 전문화된 지식을 바탕으로 하는 투자를 해야 보다 성공적인 투자를 할 수 있을 것이다. 

부동산은 소유자의 체감효과가 큰 투자 대상이다

부동산을 매입하여 권리 주장을 하게 되면 땅 주인이 무엇인지에 대한 감을 잡게 된다. 이것은 부동산이 배타적 권리를 가지기 때문에 나타나는 현상이다.

부동산은 다른 어떤 투자 대상보다 소유했을 때, 그 소유물에 대한 자기 권리를 확실하게 주장할 수 있다. 그리고 소유물이 주는 정서상 만족 효과가 엄청나게 크다.

주식이나 금융상품들은 내가 그것을 소유했다고 해서 소유한 체감효과를 별로 느낄 수 없다.

왠만큼 대주주가 아닌 이상 회사 주주라고 해서 해당 기업에 방문했을 때 직원들로부터 VIP 대접을 받는 것도 아니고, 소액 주주 같은 경우에는 잡상인 취급이나 받지 않으면 다행이다.

은행 금융 상품 역시 통장이나 앱에 찍힌 숫자나 확인하며 행복회로를 돌리는 것이 전부이다. 

은행에서는 고액 예탁자에 한해 등급별 여러 혜택을 부여하고 있지만, 은행 VIP실을 이용할 수 있다는 정도이지 실제 생활에서 체감할 수 있는 효과는 그리 많지 않다. 


하지만 부동산은 소유주에게 막강한 권한과 소유의 즐거움을 준다.  

어느 누구도 땅 주인인 나의 허락을 받지 않고서는 내 건물과 토지 안으로 한 발짝도 들어올 수 없다. 

유명 연예인이나 대기업 회장이나 정치인이라 해도 내가 거부하면 내 건물 안에 들어올 수 없으며, 내 땅에 심은 작물에 손을 댈 수 없다. 

따라서 자신의 땅을 갖게 되면 땅주인으로서 “힘의 느낌”을 갖게 된다. 마치 중세시대 봉권 영주가 누리던 지배권 같은 권한을 느끼게 된다.

아마 대기업 회장이 자기 회사 안에서 느끼는 일종의 소유권이나 권력의 지배력이라고 하는 느낌일 것이다.

최근까지 매우 인기리에 방영되고 있는 MBN의 〈나는 자연인이다〉 코너는 문명과 도시적 경쟁의 삶에 찌들린 현대인들의 로망을 보여주는 프로그램이다. 

주인공들은 대자연 속에 들어가 오두막을 짓고 산나물을 캐고 자기가 심은 작물을 거둬 자급자족 하는 생활을 한다.

사람들은 그 사람들을 보면서 “나도 산 속에 들어가 이 세상 시름을 잊고 한번 마음 편하게 살았으면 좋겠다. 산에서 나는 것만 먹으면 돈도 안 벌어도 되고 얼마나 좋을까?”하고 산 속 생활의 로망에 젖는다.

그러나 여러분들은 아는가? 〈나는 자연인이다〉에 나오는 사람들이 대부분 부자라는 사실을? 최소한 그들은 자신이 사는 산과 임야의 토지 소유주이다. 

만약 그들이 다른 사람의 땅에 들어가 불법적으로 건축물을 짓고 나무를 훼손하고 농작물을 시식했다면 법적 책임을 물어야 한다. 

당연히 남의 땅을 무단점거한 사람의 일대기를 촬영한 방송사와 PD에 대해서도 책임을 묻게 할 수 있다.

〈나는 자연인이다〉의 등장인물들이 무릉도원에서처럼 자유롭게 살 수 있던 것은 최소한 그들이 부동산 소유주였기에 가능한 일이었다.

따라서 자연인처럼 정말 자유롭게 살고 싶고, 또 중세 봉권 영주처럼 일정한 토지 내에서 왕처럼 살아보고 싶다면 땅에 투자하라. 

땅은 토지 소유에서 오는 지배권을 확실하게 체감하게 해준다. 적어도 투자 대상을 소유함으로서 오는 특권과 효력을 느끼는 데 부동산만한 투자처는 없을 것이다.

부동산은 코로나와 같은 국가적 재앙에서도 가장 안정적 투자처이다

한국 사회에는 이미 조물주 위에 건물주라는 말이 회자될 정도로 건물주가 갖는 위상이 높다.

이제는 초등학생과 고등학생의 꿈이 ‘미래의 건물주’라고 할 정도이다. 필자가 초등학생일 때만 해도 아이들의 장래희망은 과학자와 대통령, 학교 선생님이었는데 세월이 변해도 많이 변한 것 같다. 

이 얘기를 듣고 요즘 어린 학생들이 세파에 물들어 너무 일찍 돈을 알게 된 것이 아닌가 하는 염려가 들었다.

하지만 그만큼 우리 서민 중산층의 삶이 녹녹치 않기에 오히려 어린 시절부터 확고한 경제관념을 심어준 부모들의 역할이 유효했다는 생각 또한 들었다. 

실제 건물주는 아이들이 평생 꿈으로 가질 만한 매력을 갖는 직업이다. 개인이 경제적 자유를 달성하는 데 가장 좋은 직업이다. 

시내 중심가에 200평이 안 되는 5층짜리 건물만 한 채 보유하고 있다면 평생 취업이나 인생이모작 이런 것들에 대해 일체 신경 쓰지 않고 평생 돈 걱정 없이 살아갈 수 있다.

건물주들이 주로 하는 일들은 각각 상가에서 나오는 임대료를 제 때 받고 건물을 관리하는 일이 전부이다. 

물론 돈 버는 일 중에 세상 어떤 일이 쉬운 일이 있겠는가? 어떤 사업을 하더라도 리스크가 있고 관리상 어려운 부분이 있을 것이다.

하지만 이번 코로나 사태를 보더라도 알 수 있겠지만, 건물주는 온 국민들이 큰 피해를 보고 자영업자들이 존폐의 위기에 서 있는 상황에서도 가장 최소한의 피해를 보았다. 그만큼 리스크가 적은 위치에 있다.

건물주에게 가장 어려운 부분은 공실률을 관리하는 일이다. 하지만 이 문제도 건물의 입지조건이 좋으면 쉽게 해결 될 수 있는 문제이다. 

도심의 금싸라기 땅에 해당되는 위치에 건물이 지어졌다면 평생 그런 걱정은 할 필요가 없다.

부동산은 소유주에게 삶의 안정성을 제공한다

내 집과 내 땅은 삶의 안정성과 관련이 있다. 자기 집이 없는 사람들은 평생 뿌리의식 없는 삶을 살아가게 된다.

자기 땅이 없는 집시족과 쿠르드 난민들이 얼마나 비참한 삶을 살아가는가? 언론에 보도 된 나라 없는 민족들의 삶을 안다면 우리나라에서 자기 집이 없는 전월세난민들의 유랑생활이 얼마나 가정의 안정과 평화에 악영향을 주게 되는 지 쉽게 예상할 수 있을 것이다.

지금 중장년층들 중에서도 어린 시절 셋방살이 경험을 해본 사람들이 있다면 집 없는 설음이 얼마나 큰 것인지 아마도 쉽게 이해할 수 있을 것이다.

실제로 계약 갱신 때마다 집을 옮겨야 하는 가정은 엄청난 불안과 고통을 호소한다. 전월세 매물이 부족한 상황에서 가정들이 겪는 고충이 심각한 수준이다.

거주지의 이동은 아이들의 교육 환경에도 나쁜 영향을 준다. 전학은 친한 친구들과의 이별을 말하고, 익숙한 교육환경과의 결별을 의미한다. 새로운 환경에 적응하는 것은 아이들의 삶에 스트레스를 주고 아이들의 성적 관리에도 좋지 못한 영향을 준다.

하지만 자기 집을 갖고 자기 사무실을 갖고, 주말 농장이라도 자신의 밭을 갖게 될 때 삶의 만족도와 행복감은 실로 급상승한다.

자기만의 공간, 자기만의 영역, 우리 가족만의 공간은 개인과 가정의 행복한 삶을 위해 필수적으로 확보해야 할 문제이다.    

따라서 내집 마련이라는 것은 단순히 투자 대상으로서가 아니라 행복한 가정을 만들기 위해 가장 기본적으로 해야 하는 일이다.