부동산 투자, 쫓는 자의 방식과 기다리는 자의 방식

시세차익을 노리는 부동산 투자는 크게 두 가지 형태가 있다. 현재 오르고 있는 투자처를 확인하고 추격 매수를 통해 시세차익을 실현하는 쫓는 자의 투자 방식과, 가까운 미래에 매수세가 높아질 것으로 예측되는 곳을 선매수 하여 시세차익을 노리는 기다리는 방식이 있다.

그렇다면 부동산 투자는 어떤 방식으로 접근할 때 더 안정적인 수익이 가능할까? 오늘은 부동산 투자의 접근방식 중 기다리는 투자법에 대해 알아보는 시간을 갖고자 한다.

아파트-옆-남자

먼저 기다리는 투자방식과 쫓는 자의 투자방식의 차이점을 알아보고, 부동산이 오르는 순서에 대해 지역별 매물별 위계 순서를 알아보며, 입지에 따른 부동산 매매 타이밍을 잡는 원칙에 대해서도 간략하게나마 알아보도록 하겠다. 

오늘 내용은 대치동 키즈님의 저서 『내 집 없는 부자는 없다』에 수록된 내용에 기초한다.

 

기다리는 자의 투자법

부동산 투자에서 기다리는 투자법이란 매수세와 유동성의 방향을 살펴볼 때 아직 매수세가 없어 가격 상승이 일어나지 않았지만 가까운 미래에 가격 상승이 기대 되는 곳을 미리 선매수하여 시세차익을 노리는 투자법이다. 마치 저평가된 주식을 장기 보유하여 이익을 실현하는 주식의 가치투자 방식과 유사하다.

이 방식의 장점은 싼 값에 좋은 물량을 매수할 수 있다는 것이다. 프리미엄이 없거나 아직 붙지 않은 상태에서 매수가 가능하다. 또한 좋은 물건을 적은 투자금으로 매수할 수 있어 높은 시세차익을 볼 수 있다. 프리미엄이 없는 시기에 매수했기에 매도시 매수자에게 시세차익의 기대감을 줄 수 있어 매매가 용이하다는 장점도 있다.

하지만 판단이 어긋나 예측이 실패로 돌아가면 보유기간이 길어져 기약 없는 투자가 될 수 있다. 이곳 부동산에 투자금이 묶여 다른 좋은 곳에 투자할 수 있는 기회를 놓치게 된다. 

특히 자기자본 비율이 낮고 많은 돈을 빌려 투자한 경우 높은 금융조달 비용이 급속도로 증가하여 투자손실이 발생할 수 있다. 

 

쫓는 자의 투자법

부동산 투자에서 쫓는 투자법이란 매수세와 유동성을 관찰하여 현재 어디에서 가장 활발한 투자가 이뤄지는 지 확인하여 추격 매수를 통해 시세차익을 실현하는 방식이다. 잔칫집에 참석하여 잔치가 끝날 때까지 빨리 그릇을 비우고 나와야 하는 단기 매매 방식을 보인다.

이 때는 절세를 위해 정부 정책의 빈틈을 꼼꼼히 살피는 투자가 필요하고, 투자 지역의 매수세가 계속 되고 있는지 광범위하고 집중적인 관찰이 필수적이다.

이 투자법의 장점은 일일이 매수세를 확인하고 들어가기 때문에 불확실성을 최소화 하여 성공 확률을 최대한 높일 수 있다는 점이다. 그리고 단기매매를 통한 빠른 자금회전으로 짧은 주기의 시세 변화를 보이는 지역에서 단기적인 시세차익을 볼 수 있다.

그러나 이미 잔치가 시작된 다음에 들어간 형태이기 때문에 이미 오를 대로 오른 물건을 구입하게 된다. 프리미엄을 주고 2차, 3차 매수자로 진입하게 되어 많은 시세차익을 볼 수 없다.
 
그리고 이 방식의 투자자에는 순수한 투자자보다 실거주자를 겸한 투자자가 많다. 따라서 실거주 가치가 떨어지는 경우 매도에 어려움을 겪을 수 있다. 그리고 매수 시점에 부동산 가격이 많이 올랐다면 정부의 규제 정책이 발현되어 빚을 갚을 기간이나 의무 보유 기간 등 정부 정책이 변화되어 매수자들이 다른 부동산 시장으로 옮겨가 정작 매물을 받아줄 사람들이 사라지는 막차의 저주에 오르는 경우도 생길 수 있다. 

 

 

 

부동산이 오르는 순서

기다리는 자의 투자법을 활용하려면 무엇보다 어느 지역 부동산이 어떤 순서로 오르게 되는지 지역과 상품별 위계를 파악할 수 있어야 한다.

 

 

지역 간 위계로 본 부동산 오르는 순서

상승 초반기

서초, 강남(최초 진앙지) → 용산, 성동, 마포, 잠실, 목동, 여의도(2차 전파) → 범 강남권인 강동, 과천, 분당, 판교, 위례 → 광교

 

상승 중반기

과천 → 의왕, 안양, 군포, 시흥
목동 → 광명, 부천 → 송도
마포, 성동 → 서울 서북부, 동북부 → 구리
분당, 판교, 광교 → 용인, 수원
강동 → 하남

 

 

상승 후반기

서남 → 인천, 안산, 화성
동남 → 광주, 이천, 
서북부 → 구리 → 남양주, 의정부

 

상품 간 위계로 본 부동산 오르는 순서

아파트
신축 → 구축
대단지 → 소단지 → 나홀로 아파트
랜드마크 단지 → 주변

아파트 → 주상복합 → 고급형 빌라 → 투룸 이상 중형 오피스텔 

 

 

기다리는 투자자의 매수 매도 타이밍은?

수도권의 지역 상품 간 위계 순서는 지방의 각 도시와 시군구에도 그대로 적용될 수 있다. 특히 정부 차원에서 투기지역, 또는 투기과열지역, 조정지역으로 지정된 지역은 상위 입지로서 그 움직임을 눈여겨보아야 한다.

이러한 부동산 가격이 오르는 순서를 참작하여 매도와 매수 시점을 제대로 잡을 수 있다면 투자의 불확실성을 제거하고 높은 시세차익 실현도 가능하다. 

 

 

상위 입지, 매수할 땐 신속, 매도할 때 신중

최초 진앙지인 강남 서초나 2차 전파지인 용산, 성동, 마포, 잠실, 목동, 여의도 같은 상위 입지인 경우, 부동산 가격 상승 초반기부터 후반기까지 상승장 내내 매수세와 유동성이 풍부하여 오랜 기간 상승과 소강을 반복한다.

따라서 이곳에 투자하려면 되도록 신속하게 매수하는 것이 좋고, 추격 매수를 하더라도 잇따른 추격 매수들을 통해 시세차익을 실현할 수 있다.

그리고 상승장 마지막까지도 실수요를 동반하는 매수세가 유지됨으로 하락장 조짐이 있다고 매물을 속히 처분해서는 안 된다. 매도할 때는 천천히 신중하게 결정해야 한다.

 

 

하위 입지, 추격매수보다 다음 목적지로 먼저 이동하라

하위 입지는 3차 전파 지역 이하 입지를 말한다. 하위 입지에 대한 투자를 하려다가 그 시기를 놓쳤다면 추격매수를 할 것이 아니라 다음 목적지로 이동해 더 낮은 가격에 매물을 매수하도록 하라. 

상위 입지에서 하위 입지로 부동산 가격 상승 여파가 전파될 때 안전을 제일 중시하는 큰손들은 상위 입지에 남아 있고, 수익률을 쫓는 소액 투자가들은 다양한 투자처에 동시다발적인 투자를 하게 된다. 따라서 유동성의 속도와 매매 주기가 매우 빨라진다. 

이럴 때는 먼저 미리 들어가서 선점할수록 가격상승 시 시세차익을 많이 남길 수 있다. 가지고 있는 투자금이 많다면 복수 지역에 분산 투자할 때 실패 확률을 낮출 수 있다.

 

하위 입지, 매도는 신속

하위 입지는 상위 입지와는 달리 매물이 높은 가격에 거래가 될 수 있는 시기가 짧다. 가격을 외부 투자가들이 올려놓았을 때 그것을 지역 내 실수요자가 받쳐 주어야 하는데, 하위 입지에서는 실수요자의 자금력이 약하기 때문에 오른 가격을 계속 유지해 줄 수 없다.

즉 하위 입지로 갈수록 상위 입지에서 내려온 외부 투자가의 자금력과 지역 거주자의 자금력이 차이가 크기 때문에 하락장이 펼쳐지면 가장 빠르게 가격이 하락하게 된다. 

따라서 하위 입지에서 매도 타이밍을 잡으려면 외부 투자자들이 몰려왔을 때 신속하게 매매하고 빨리 빠지는 전략을 구사하는 것이 중요하다. 매도 시점을 놓치면 지역 실수요자가 인정하는 가격대에 이를 때까지 가격이 하락을 멈추지 않게 되고 적당한 매수자를 찾지 못할 수 있다.