집을 살 최적 매수 타이밍은 언제일까?

가장 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 시기는 언제일까? 출렁이는 부동산 시장에서 손해 보지 않는 투자를 하기 위해서 매수 타이밍을 어떻게 잡아야 할까? 그리고 부동산 시장의 추세를 볼 수 있는 가장 손쉬운 방법은 무엇일까?

내 집 마련은 내 인생을 좌지우지 하는 최고의 거래이다. 순간적인 판단 미스가 10년의 고생을 가져오기도 하고, 현명한 판단이 경제적 자유라는 인생의 대전환을 가져오기도 한다.

아파트-계약

오늘은 가즈하님의 저서 『서울아파트 2급지의 비밀』의 내용에 나온 부동산 시장의 추세와 정부 정책, 개인의 생애주기 상황, 건설 공급 시장의 입주물량 전망을 토대로 부동산 투자 초보자가 최적의 아파트 구입 타이밍을 잡을 수 있는 방법에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠다.

1. 추세: 주간상승률이 (-)에서 (+)로 전환하는 첫째 주

장기 우상향을 하는 부동산 가격의 특성상 가장 매수자에게 유리한 매수 시기는 우상향 초반에 이뤄진다. 그야말로 그동안 침체나 답보에 있던 부동산 시장에서 반등의 첫 조짐이 있는 시기는 아직도 곳곳에 급매물이 남아있는 시기이기 때문에 잘만 하면 매수자에게 가장 많은 시세차익을 남길 수 있는 시기이기도 하다.

그렇다면 주간상승률이 마이너스에서 플러스로 돌아섰다는 것은 무엇을 의미할까? 그것은 단적으로 보름전부터 시장 분위기가 팔자에서 사자로 바뀌었다는 것을 의미한다.

부동산 시장은 주식시장과 달라 미세 반등이 별로 없고 한 번 (-)가 (+)로 돌아서면 상승세가 계속 유지된다. 처음 반등이 어렵지 한번 분위기가 반전되면 그것이 장기간 지속적으로 진행된다는 특징이 있다.

따라서 최적의 매수 타이밍을 찾으려면 시장이 마이너스에서 플러스로 돌아서는 그 시기를 얼마나 빠르게 캐치하느냐에 달려 있다고 볼 수 있다.

만일 이 때 급매로 나온 적절한 물건을 발견하여 투자할 경우 최저점에 가까운 매수시점에서 사는 것이기에 가장 안전한 매매를 할 수 있다.

그렇다면 주간상승률이 (-)에서 (+)로 변하는 것은 어떻게 알 수 있을까?

일단 가장 공신력 있는 기관의 부동산 매매 동향을 파악하는 것이다. 우리나라에서 가장 공신력 있는 부동산 통계는 KB시세와 한국부동산원이다. 

KB시세와 한국부동산원에서 매주 목요일 오후 6시에 발표하는 통계를 주시하자. 서울아파트 상승률이나 주간상승률 등 아파트 가격 상승을 보여줄 수 있는 검색어를 동원하여 부동산 시장 변화와 추세를 파악한다.

여기서 유의할 점은 두 기관에서 발표된 통계는 어디까지나 과거의 시장 변화라는 것이다. 시장 현장과 발표 사이에 2주 정도의 차이가 있다. 즉 통계 자료를 취합하여 발표하는 데 2주 정도의 기간이 소요되는 것이다. 따라서 이 날 발표된 시장 상황은 보름 전 시장 상황을 반영한다고 보면 된다.

KB시세와 한국부동산의 통계는 자료 취합 방식에 차이가 있어 약간씩 다른 결과를 보여준다. 

KB시세의 주간상승률은 실거래가와 공인중개사의 의견이 종합되어 계산에 반영되는 방식이다. 다양한 통계들에 실거래가와 호가, 공인중개사 의견이 반영되어 결과가 차이가 있다. 한국부동산원은 실거래가에 조사관의 의견을 반영하는 방식이다. 두 곳 모두 공인중개사의 의견과 조사관의 의견이라는 인간적인 요소가 개입되어 있다는 점을 잊어선 안된다. 

그리고 두 곳 모두 전체 물량에 대한 통계를 제시하지 않는다. 두 곳 다 일부 표본조사를 통해 전체를 유추하는 방식을 택하고 있다. 표본조사에서 제외 된 지역의 상승률은 통계 발표 내용에 담기지 않는다.

그리고 또 중요한 점이 실제 거래가 실거래가에 반영되는 데 1달 정도의 시간이 걸린다는 점이다. 등재시기에 1달 간의 여유를 주고 있는 것이다. 따라서 주간상승률 발표 내용은 현장과 6주 정도의 차이를 갖고 있다고 봐야 한다. 모든 결과를 초단위로 파악할 수 있는 주식시장과는 상당한 통계상 차이가 있다는 것을 알아야 한다.

주간상승률 외에 부동산 매수 타이밍을 잡는데 유익한 통계는 거래량이다. 거래량은 매수심리를 반영한다. 거래량의 증가는 매수심리가 높아졌다는 것을 뜻하고, 거래량의 감소는 매수심리의 위축을 뜻한다. 

거래가도 중요하다. 거래가는 매도자의 심리를 보여준다고 한다. 거래가가 높아졌다는 것은 매도자의 심리가 더 많이 반영이 되어 매도호가가 실거래가에 더 많은 영향을 주는 상태라는 점을 보여준다.

2, 정책: 정책상 매수하기 좋은 시기

부동산은 정부의 정책에 따라 매수 타이밍에 큰 영향을 받는다. 부동산 관련 종사자들은 정부 정책의 방향을 거스르는 투자를 하지말라고 입을 모은다. 그만큼 정부 정책 방향과 반대 가는 투자가 갖는 위험성을 경고하고 있는 것이다. 

진보 정권의 부동산 규제 정책과 보수 정권의 부양 정책은 부동산의 매수 시점을 정하는데 매우 중요한 기준으로 작용된다.

그런데 정권의 정책 방향은 그 목적과는 달리 항상 반대 결과가 나타나는 경향이 있다. 진보 정권은 집값 안정과 투기 수요 억제를 위한 강한 규제 정책을 연이어 발표한다. 그런데 시장에서는 부동산 가격이 떨어지지 않고 더 폭등하는 양상을 보인다.

보수 정권은 부동산 시장 활성화를 위해 다양한 규제를 풀어주고 공급 물량을 확대하는 정책을 취하는데 오히려 부동산 가격이 떨어지는 효과를 가져온다. 이것은 공급 물량의 차이에 있다고 볼 수 있다. 

일단 부동산 매수자는 정부 정책의 빈 틈을 잘 활용해야 한다. 예를 들어 문재인 정부의 가장 핵심적인 정책 방향은 과열 지구를 콕 집어 규제하는 ‘핀셋규제’다. 특정한 지역과 수요자, 시기에 한정하여 강력한 규제를 시행한다.

따라서 핀셋 규제에 해당하는 지역과 수요자, 시기를 피하면 투자할 수 있는 적절한 대상과 시기를 찾을 수 있다는 것이다.

그리고 일시적인 양도세 유예 기간이 끝나는 시기 전후는 부동산 매수에서 매우 중요한 타이밍이다. 

예를 들어 2021년 6월부터 양도세 일시 감면 혜택이 중단된다는 정책이 발표되었다. 이 사실은 시장에 어떻게 반영이 될까? 2021년 5월까지 양도세 감면 혜택을 받기 위해 급매물들이 나타났다가 6월 이후 매물이 사라질 것이다. 

2021년 5월까지 양도세 감면 기간 동안 매도하려던 매물 증가로 가격이 떨어졌던 부동산 가격은 6월 이후 매물 감소에 따라 점진적으로 상승 기조를 보이게 될 것이다. 

따라서 2021년 5월까지 잔금을 치룰 것을 계획한 매도자들은 빠르면 1년 전부터 시장에 매물을 내놓을 계획을 세우고 늦어도 2021년 3월 정도까지는 매물을 시장에 내놓을 것이고, 2021년 4월과 5월에는 시세 대비 매우 저렴한 초급매 매물이 등장할 확률이 높다. 

따라서 그 해 3월에서 5월까지는 비교적 집을 저렴하게 구할 가능성이 높은 기간이 된다.

이때를 놓치면 당분간 아파트를 저렴하게 구입할 타이밍을 포착하기 어렵다. 서울아파트 소유자들은 그동안 부동산시장에 대한 학습효과 때문에 부동산 시장의 장기 우상향을 믿고 있다. 한 번 구입한 부동산은 언젠가는 반드시 오른다는 생각을 갖고 있기 때문에 보통 가지고 있을 수 있는 만큼 최대한 오래 보유하려는 특성을 갖고 있다.

따라서 양도세 감면 기간이 끝난 후에는 집값의 반등으로 6월 이후에는 높은 호가에 물건을 매수해야 할 것이다.

따라서 부동산 매수 의사를 갖고 있는 개인이라면 양도세 감면 혜택이 끝나는 6월 이전의 2021년 3월에서 5월까지를 핵심 투자 시기로 상정하고 급매물로 나올 수 있는 물건을 잡기 위해 미리 원하는 지역에 대한 부동산 공부를 끝마치고, 자금을 동원할 계획도 완비해 놓아야 한다.

 

3. 상황: 자신의 생애 주기에서 자금 동원이 용이한 때

부동산을 매수할 최적기란 시장 상황이 가장 저렴하게 물건을 매수할 수 있는 시기이기도 하지만, 자신이 그동안의 저축과 은행의 도움으로 생애에서 가장 자금 동원이 용이할 때를 지칭하기도 한다.

가즈하님은 부동산 10년 주기설보다는 생애 주기설에 입각하여 부동산 투자에 임해야 한다고 말한다. 누구도 부동산 시장을 정확하게 읽을 수 없다. 부동산 앞에서는 겸손해져야 한다.

흔히 사람들이 말하는 '부동산은 10년마다 오른다' '혹은 떨어진다'는 말은 역사적인 작은 경험에 불과하다. 하지만 생애 주기는 자신이 상황에 필요한 행동을 할 때 실질적인 행동 지침이 된다. 따라서 생애주기에 맞는 투자를 통해 변하지 않는 부동산 투자의 필수적인 행동 기준을 마련해야 한다.

어차피 부동산이 장기 우상향을 할 것이 확실하다면 기본적으로 서울아파트 실거주 1채는 당시 아파트 시장 가격이 어떻든 살 수 있을 때 최대한 빠르게 사는 것이 자신에게 이득이 된다.

자신이 가진 가용 금액에서 무리가 되지 않는 선에서 최대한 자금을 동원하여 처음부터 좋은 매물을 구입하는 것이 좋다. 

일부에서는 작은 것을 매수하여 수차례 사고 팔고를 반복하여 상급지 매물을 구입하라는 의견도 많다. 하지만 부동산 매매에 대한 규제가 점차 강화되는 추세라는 정책 방향상 거래가 잣을수록 높은 비용을 치뤄야 하며, 일반인들이 직장생활과 부동산 투자를 병행하는 것이 쉬운 일이 아니다. 

따라서 자신의 상황에 있어 최대한 갈아타기 횟수를 줄이는 투자 방식을 취하는 것이 좋다. 정확한 투자 시점을 잡으려는 생각보다 자신의 상황에 맞춰 부동산을 투자하는 방식이 중요하다. 

 

 

4. 입주물량: 공급이 적을 때

결국 자본주의 경제에서 모든 재화의 가치는 수요와 공급에 따라 결정된다. 수요가 많으면 가격이 오르고, 공급량이 많으면 가격이 떨어질 수 밖에 없다.

되도록 아파트 가격이 낮은 시기에 매수를 하려 한다면 차후 공급량의 감소가 예측될 경우 하루라도 빨리 물건을 사는 것이 유리하다. 반대로 차후 공급량의 증가가 예정되어 있다면 굳이 지금 비싼 가격대에 아파트를 구입할 필요는 없다. 공급 물량이 시장에 풀리는 것을 보고 매수를 결정해도 늦지 않다.

그렇다면 아파트 공급 물량을 보는 가장 좋은 지표는 무엇일까? 입주물량과 건축 인허가 물량을 보면 알 수 있다. 건축 인허가 물량은 3년 혹은 4년 이후에 준공을 하고 그 후 3~4년 후 입주 물량이 된다. 

따라서 현재 2020년 건축 인허가 물량은 2027~2028년 입주 물량으로 시장에 나온다고 보면 된다. 

자신이 현재 아파트를 구입 후 앞으로 5년 이후 공급량이 어떻게 될 것을 예측하고자 한다면 2025년 이후 공급량을 파악하기 위해 2017년 전후의 인허가 실적을 살펴볼 수 있다. 국토교통부 자료에 의하면 서울아파트 상반기 인허가 실적이 2017년 2만 2,551호, 2018년에 1만 644호, 2019년에 2만 2,436호에 불과한 것을 볼 수 있다.