코로나 이후 부동산의 10대 전망?

코로나는 우리의 모든 일상을 바꿔놓았다. 정치 경제 사회 교육 종교 및 우리들의 모든 삶의 영역을 흔들어 놓았다. 개인과 공동체 모두에 큰 파장을 전달했다.

그런데 아쉽게도 코로나로 인한 변화는 현재도 진행 중에 있다. 코로나가 중국 우한에서 최초로 발견된 지 1년 반이 경과하였지만 아직도 그 끝은 쉽게 예측할 수 없다. 

다만 코로나가 가져온 재택 근무와 화상회의, 온라인 수업, 집합 모임 금지, 택배와 배달 서비스 발달 등 언택트 기술과 비대면 사회의 영향력은 부동산 시장에도 큰 변화를 가져왔다.

그렇다면 이러한 변화들은 앞으로도 지속될 것인가? 혹자들은 선제적 예방접종과 치료제 보급으로 코로나 바이러스가 잡히면 일상으로의 복귀와 삶의 정상화가 빠른 시일 안에 실현될 수 있을 것으로 본다.

하지만 학자들은 이러한 코로나 사태의 영향이 단기간에 끝나는 문제로 보지 않는다. 

우선 많은 미래학자들은 가축 질병인 구제역과 조류 인플렌자 등이 일회성 질병이 아닌 상시적인 질병이 된 것처럼 코로나와 같은 바이러스성 감염병이 앞으로는 감기처럼 상시적인 질병이 될 가능성이 높다고 전망한다. 따라서 이들 과학자들의 예측에 따르면 우리들의 미래는 마스크 없는 삶이 불가능해질지도 모른다.

코로나와-부동산-투자

그리고 비대면 사회, 언택트 사회로의 전환은 이번 코로나 때문이 아니다. 어차피 4차산업의 발달에 따라 사회의 방향은 진작에 그쪽을 향하고 있었다. 다만 코로나로 인한 기계화 진전은 4차산업에 의한 인공지능과 무인화 기계화를 예정보다 앞당겨 왔을 뿐이다. 코로나로 인한 비대면 사회의 모습은 앞으로 우리의 영원한 일상이 될 것이다.

이러한 시대에 우리의 주거 문화 형태는 어떻게 변화되고, 부동산 투자 상품들의 가치는 어떻게 변화될 것인가? 코로나 이후 우리는 어느 부동산에 투자를 해야 하고, 어떤 부동산을 매도해야 할 것인가?

오늘은 일찍이 부동산 관련 베스트셀러 『부동산 투자의 정석』으로 선풍적인 인기를 모은 바 있던 부동산 유튜브 김사부TV의 주인공이자 부동산투자자문 및 교육회사 (주)골드앤모어의 김원철 대표가 최근 집필한 『코로나 이후, 대한민국 부동산』의 핵심을 짚어 보는 것을 통해 코로나 이후 대한민국 부동산 시장을 바라보는 관점을 재정립하는 시간을 갖고자 한다.

본명보다는 김사부라는 예명으로 더 널리 알려진 김원철 대표는 이 책에서 부동산 관련 소주제인 10개 분야에 대한 코로나 이후 전망을 다음과 같이 제시하고 있다. 

 

 

 

1. 탈 서울 현상으로 수도권 일대 대형 주거단지가 뜬다

코로나가 가져온 가장 큰 직장의 변화는 재택근무의 일상화이다. 이 재택근무 중심의 직장 문화의 변화는 주거 선택에 있어서도 큰 변화를 가져왔다.

종래의 입지에서 최우선 순위로 고려되던 직주근접성이 후순위로 밀려나게 되었기 때문이다.

재택근무로 근무 형태가 변했다는 것은 매일 출근하지 않아도 되는 환경이 마련됐다는 것이다. 또한 출퇴근 시간에 맞춰 이동해야 한다는 종래의 관습도 사라졌다는 의미이다.

따라서 사람들은 직장과의 거리보다 삶의 질을 더 고려하여 부동산에 투자하게 된다. 자연과 가까운 쾌적한 환경과 자녀를 키우는데 더 적합한 환경 요소들을 고려하게 된다는 뜻이다.

그렇다면 이러한 시대에 유용한 부동산 투자처는 어디가 될까? 김원철 대표는 수도권 일대의 대형 주거단지들 중에서 그동안 저평가 되었던 지역들을 눈여겨 보라고 말한다. 

‘정말 그렇게 될까?’하고 의문을 품는 사람들도 많을 것이다. 이런 경우 김원철 대표는 서울 출퇴근자 중에서 그동안 비좁은 빌라에서 살고 있는 사람에게 재택근무로 회사에 나갈 일이 거의 없는 환경에서 ‘빌라에 계속 살래? 아니면 수도권 대형 아파트 단지에서 살래?’하고 물어보라고 반문한다.

그동안 서울 소재 빌라가 수도권 대형단지 아파트보다 우월했던 부분은 직주근접 외에는 없었다. 따라서 상시적 재택근무로 출퇴근 시간의 압박이 사라지면 서울 빌라보다는 수도권 아파트에 대한 선호도가 더 증가하게 될 것이라는 전망은 자연스러워 보인다.

현재는 직장과의 거리가 30분 차이가 있다는 것으로 아파트 가격이 50% 이상 차이가 나는 경우도 있다. 하지만 재택근무 형태가 보편화 되면 그러한 가격 차이는 자연히 좁혀질 것이라는 것이 김원철 대표의 생각이다. 

따라서 앞으로는 인 서울과 수도권 대형아파트 단지의 가격 격차가 점차 줄어들 전망이다.

그런 의미에서 수도권 대형단지 중 그동안 서울 접근성이 떨어지고 역세권이 아니라는 이유로 저평가 된 지역이 특히 코로나 이후 가격 상승이 기대된다. 이미 주목 받고 있는 미사나 분당을 제외하고, 김포 신도시 일대와 부천 옥길지구, 남양주 다산지구가 새롭게 부상할 가능성이 높다.

 

 

 

2. 대형 평형 아파트가 새롭게 각광받는다

기존의 부동산 시장을 이끌어온 것은 대형 평수와 소형 평수의 장점을 두루 갖춘 국민평수였다. 아파트는 33평형대의 인기가 가장 높았다. 그리고 1인가구와 단독세대의 증가에 따라 소형 평수대 아파트가 지속적으로 인기를 누리고 있다.

그런데 코로나로 인한 재택근무가 이러한 소형 평수 선호 경향에 새로운 변화를 일으킬 전망이다. 

지금도 ‘코로나 이혼’이라는 신조어가 생겨날 정도로 코로나로 집에 머물게 된 가족들 간의 갈등과 분쟁 문제가 큰 사회적 이슈가 되고 있다. 

어린이집이 폐쇄되고 재택수업이 일반화 되어 온종일 집안에 가족들이 북적거리게 되고, 외식이 불가능해져 집에서 삼시 세끼를 해결하게 되면서 아이들과 가족들의 식사를 감당하게 된 주부들의 가사 스트레스가 증폭되고 있다. 

집에 머무는 시간이 많아졌다는 것은 그만큼 삶의 주무대가 좁은 집안 공간으로 한정되었다는 것을 의미한다. 따라서 사람들은 집 공간에 대한 관심이 커졌고 그 중요성에 대한 인식도가 높아졌다. 집에 많이 머무는 시간 만큼 좁은 집에서 답답함을 호소하는 사람들도 많아졌다. 

따라서 사람들 사이에 넉넉한 공간 확보에 대한 필요성과 수요가 높아지고 있다. 이것은 아파트 선택에 있어서도 종래의 중소형 아파트 선호에서 중대형 아파트 선호로 바뀐다는 것을 의미한다.

금융위기 이후 대형 평형 아파트 가격의 수직낙하로 트라우마를 갖게 된 사람들은 이러한 전망과 예측에 대해 우려를 갖고 있다. 인구구조상 중소형 아파트가 대세인 가운데 중대형 평수를 찾는 이들은 앞으로도 많지 않을 것이라는 전망 때문이다.

그러나 김원철 대표는 지금의 현상은 15년 전의 상황과 많이 다르다고 말한다. 코로나 이후 재택근무는 일상화 되었고 이러한 삶의 형태는 기술 혁신에 따라 앞으로 더 강화될 것이기에 기존의 ‘적절한 면적’에 대한 수정이 필요하다는 입장이다.

그렇다면 앞으로 선호될 면적은 어떤 평수가 될까? 김원철 대표는 대형 평수가 환영받게 되지만 그것은 종래의 개념과 다른 대평 평수가 될 것이라고 말한다. 

예전에 대형 평수가 무조건 40평 이상의 면적을 의미했다면 앞으로 대형 평수는 ‘가족 구성원 대비 넓은 면적’을 뜻하는 대형평수이다. 

이제는 대형과 소형을 '면적'을 기준으로 나누는 것이 무의미해졌다. 왜냐햐면 출생률의 감소와 생산가능인구의 축소, 이혼율의 증가 등으로 가족 구성원의 수가 그만큼 달라졌고, 가족 형태의 변화도 다양화 되었기 때문이다. 

최근 와서 우리들에게 익숙지 않은 면적의 아파트가 인기를 끌고 있는데, 이렇게 된 것에는 건축설계상 평면의 획기적 변화에도 영향이 있지만 인구구조의 변화가 가장 큰 영향을 주었다.  
  
그렇다면, 다양화된 평수 중에서 코로나 이후 인기를 끌게 될 평수는 어떤 평수가 될까? 김원철 대표는 기존에 선호되고 있는 59㎡, 84㎡ 면적의 인기는 계속되는 가운데 전용면적 49㎡, 74㎡, 101㎡ 아파트들이 큰 인기를 끌게 될 것으로 예상한다.

49㎡는 재택근무가 가능한 1인 가구와 2세 출산 계획이 없는 딩크족에게 안성맞춤인 면적이 될 것이다. 74㎡는 1인 자녀를 둔 3인 가족에게 딱 맞는 면적으로 인기를 끌게 될 것이다.  101㎡는 지금도 많은 수를 차지하고 있는 4인 가족들에게 맞춤화 된 면적이다. 

재택근무와 인구구조 변화 외에도 앞으로 대형 평수 아파트가 뜨게 되는 또 하나의 이유가 있다. 그것은 바로 정부의 부동산 정책 방향 때문이다. 이제 높은 집값을 잡기 위해 정부의 부동산 규제는 더 한층 강화될 것이다.

따라서 다주택 보유자에 대한 세수 강화 정책에 따라 ‘똘똘한 집 한채’에 대한 수요가 증가하게 될 것이며, 그것은 같은 값이면 더 넓은 면적을 선호하는 아파트 구매자들의 욕구를 불러오게 될 것이다.

 

 

 

3. 신축 아파트의 가치는 더욱 높아진다

현재도 신축은 구축보다 더 선호도가 높다. 코로나 이후에는 신축과 구축 아파트의 격차가 더 심화될 전망이다. 김원철 대표가 그렇게 예측하는 데는 4가지 이유가 있다.

 

첫째, 신축의 평면의 변화 

신축 아파트가 구축보다 코로나 이후 시대적 요구에 더 부응한다. 재택근무가 일상화 된 시대에는 주택에 있어 더 개인화된 공간이 필요하다. 예전의 주택이 단지 먹고 자는 기능에 한정되었다면 코로나 이후의 주택은 개인의 작업과 교육의 공간 기능이 강화된다. 집이 곧 회사이자 학교가 되는 것이다.

예전같으면 한 명의 자녀를 둔 3인 가구의 경우 부부가 함께 쓸 방 1개와 자녀의 공부방 1개만 있으면 됐다. 그러나 코로나 이후 3인 가구에는 적어도 3개의 방이 필요하게 되었다. 각자의 사정에 맞는 작업 공간과 학습에 필요한 전용 공간이 필요해졌기 때문이다.

그런데 예전의 아파트는 같은 평형수라도 방과 화장실의 갯수가 적고 그대신 거실 면적이 상대적으로 넓었다. 반대로 최근에 지어진 아파트일수록 같은 평수대라도 방과 화장실의 갯수가 더 많다.

전용면적 59㎡의 경우 예전에 지어진 아파트는 방2개에 화장실 1개로 구성되어 있었다. 그러나 최근에 지어진 아파트는 방 3개에 화장실 2개를 갖추고 있다. 

따라서 재택근무가 일상화된 코로나 이후 시대에는 신축 아파트의 평면이 구축보다 시대적 요구에 더 알맞게 지어졌다는 것을 알 수 있다.

 

둘째, 신축의 주차장 크기와 구조

구축 아파트는 아직도 1층에 지상주차장이 위치하고 있는 곳이 적지 않다. 지하주차장이 있다고 해도 면적이 좁아 1세대 당 돌아가는 평균 주차면적이 매우 좁다. 지금도 구축 아파트는 비좁은 주차 공간 때문에 거주민 사이의 마찰과 갈등이 적지 않다. 

그런데 코로나 이후 재택근무가 일상화 되면서 차량을 아파트 주차장에 두는 시간이 늘어 한 세대 당 주차장 이용시간이 증가하여 자연적으로 주차 공간의 부족 현상이 한층 더 심화 되었다.

반면에 코로나 이후 개인 사정 때문에 차량을 이용해야 하는 경우는 더 많아졌다. 따라서 구축아파트처럼 주차 공간이 협소할 경우 주민들 사이의 불편과 갈등은 더 늘어날 수밖에 없다. 

신축아파트는 구축아파트보다 더 넓은 주차공간이 확보되어 있고, 지하주차장이 자신이 거주하는 동과 직접 연결된 경우가 대부분이라 주차장 이용 편의성 면에서 구축아파트는 신축아파트의 상대가 되지 못한다.

 

셋째, 신축의 우월한 배달 택배 시스템

더구나 코로나 이후 택배와 배달식에 대한 의존도가 높아졌는데, 신축 아파트는 무인택배함이 잘 갖춰져 있어 택배의 취급이 용이하고, 촘촘한 CCTV와 감지기 설치를 통해 배달원 등의 외부인 통제가 더 유용함으로 보안성과 안전성 면에서 구축보다 뛰어나다고 할 수 있다. 

 

넷째, 아파트 주된 수요층인 30~40대의 니즈 변화

전통적으로 새 아파트에 대한 주된 수요자는 30~40대였다. 예전의 30~40대 가정들은 전업주부와 두 세명 이상의 자녀로 구성되어 있어 구축이라도 넓은 대형 평수를 선호했었지만 지금의 30~40대는 자녀 1명에 맞벌이를 하는 가정이 대부분인 만큼 재택근무에 맞는 신축 아파트 평면을 더욱 선호하게 되었다.  

혹자는 구축 아파트 내부에 대한 리모델링을 통해 평면의 문제를 해결하면 되지 않느냐고 반문을 한다. 물론 리모델링을 통해 거주의 편의성과 아파트 가치를 높일수도 있다. 그러나 자신의 소유가 아닌 전세라면 추가분담금 때문에 집 주인과 협의가 쉽지 않고, 여러 이해관계가 얽혀 리모델링이 불가능한 경우가 대부분이다.

따라서 앞으로도 간간히 재건축과 리모델링 이슈로 인해 구축 아파트가 화제의 중심으로 떠오르는 경우가 있긴 하겠지만, 앞으로의 대세는 신축 아파트가 차지하게 될 것으로 예상된다. 

왜냐하면 지금의 무인택배함이나 지하주차장, 사물인터넷 연계 통합시스템 등의 언택트 사회에 맞는 건축 구조 요소들은 앞으로 공급되는 신축 아파트 건축에 더 많이 반영될 것이기 때문이다.

 

4. 지방 혁신도시와 기업도시가 부활한다

지금까지 서울 강남과 수도권에 대한 인구 집중은 일자리 때문이었다. 그리고 수도권 아파트의 가격 상승 역시 직주근접 아파트를 얻기 위한 목적 때문이었다.

그러나 코로나 이후 일자리와 학군의 변화는 지방 혁신도시와 기업도시의 위상을 종전과 다르게 자리매김할 것이다. 

지금까지 지방 혁신도시와 기업도시는 일자리만 제공했을 뿐 자녀들의 학군과 인맥을 제대로 제공하지 못했다. 그래서 제대로 된 인구 분산 역할을 하지 못했다.

하지만 코로나 이후 수도권에 대한 재평가와 쾌적한 환경과 첨단 시설을 갖춘 지방 혁신 도시와 기업도시에 대한 정당한 평가가 이루어지면 지방 소재 지역 거점 도시에 대한 인기가 상승되어 이곳의 인구도 자연스레 증가하게 될 전망이다.

물론 하루 아침에 지방 도시가 살아나는 역사가 나타나지는 않을 것이다. 그러나 지방 혁신도시와 기업도시의 부동산 가격은 꾸준히 상승할 것이며 이곳은 지방 거주민들의 로망이 되어 지방에 살고 있는 인구들의 유입이 장기적으로 증가하게 될 전망이다.

 

5. '1.5룸 형태'의 주거용 오피스텔이 떠오른다

1인가구 증가로 앞으로 가장 각광받는 주택 모델은 오피스텔이 될 전망이다. 아파트는 1인이 거주하기엔 사이즈가 크고, 가격이 높다. 

빌라와 다세대는 주변 환경이 열악하고 보안이 허술하여 쾌적한 환경과 안전한 프라이버시를 요구하는 미래의 수요자의 욕구에 충분히 부응하지 못한다. 특히 1인가구의 많은 수를 차지하는 여성들이 최우선시 하는 안전성과 개인 사생활 보호 기능이 떨어진다.

그에 비해 오피스텔은 비교적 저렴한 가격대에 쾌적한 환경과 프라이버시를 제공하여 1인 가구의 니즈에 최적화 되어 있다. 

그러나 앞으로 뜨게 될 오피스텔은 기존의 원룸형 오피스텔이 아니다. 비좁고 부엌과 방이 하나로 연결된 원룸형 오피스텔의 구조는 코로나 이후 재택근무 시대에 맞지 않다.

코로나 이후 뜨게 될 오피스텔 유형은 1.5룸 형태이다. 방과 거실, 주방이 각각 분리된 1.5룸형 구조가 오피스텔 공급과 매매의 대세를 차지하게 될 것이다. 

다만 투자처로서 오피스텔에는 주의가 필요하다. 오피스텔은 언제든 공급이 쉬워 투자상품이 갖춰야할 기본적 희소성을 확보할 수 없다.

따라서 현재 원룸형 오피스텔을 갖고 있는 소유주들은 빠른 시일 내에 물건을 매도하는 것이 좋다. 앞으로 1.5룸형 오피스텔 공급이 증가되면 원룸형 오피스텔의 가치는 더욱 하락하여 매매가 불가능하거나 낮은 가격에 매도하여 기존의 투자금을 회수하지 못할 가능성이 높기 때문이다.

1.5룸형 오피스텔에 투자하려거든 신도시 택지개발지구 내에 있는 오피스텔에 투자하라. 신도시 핵심지역 상업지구 근처 역세권에 자리잡은 1.5룸형 오피스텔은 투자상품이 갖춰야 할 기본적인 희소성을 확보할 수 있다.   

 

 

 

6. 코로나 이후 학군의 변화

코로나 이후 온라인 수업과 재택학습의 증가, 교육 프로그램의 질적 향상 등으로 종래의 교육 형태가 크게 변화될 전망이다. 

하지만 김원철 대표는 코로나 이후 교육 형태가 아무리 달라진다 하더라도 지금의 학군 중심적 부동산 시장은 변화가 없을 것이라 전망한다.

김원철 대표가 이러한 예측을 내놓는 이유는, 아무리 교육 시스템이 바뀐다 하더라도 현재의 SKY 대학의 지위가 상실될 가능성이 없고, 명문대학과 엘리트 교육에 대한 사회적 수요는 조금도 변화되지 않을 것이라 전망하기 때문이다. 현재 구축된 학군은 명문대에 들어가기 위한 최적의 훈련 장소로서 수십년에 걸쳐 만들어진 공간이다.

비단 '좋은 학군'의 역할은 좋은 대학에 들어가기 위한 목표에만 한정되지 않는다. '인맥의 중심지'라는 의미에서도 학부모들의 주거지 선택에서 중요한 고려 조건이 되고 있다. 

대한민국 부모들이 무리를 해서 좋은 학군에 위치한 아파트로 이사를 감행하는 것은 단지 좋은 대학에 자녀를 보내려는 것 때문이 아니다. 입시만이 전부였다면 부모들은 자녀들이 쓸데없는 학교생활보다는 입시에 전념할 수 있도록 모두 검정고시를 치루게 했을 것이다. 

부모들이 좋은 학군을 선호하며, 좋은 교육 환경에서 자녀를 키우고자 하는 것은 자녀들이 학창시절 동안 좋은 친구들과 좋은 인맥을 형성하여 바람직한 면학 분위기 아래서 보다 뛰어난 인재로 성장하기 바라는 마음 때문이다.

따라서 코로나 이후라고 해서 기존의 학군 중심적인 교육 입지가 변화할 것이라는 기대는 하지 않는 것이 좋다. 

새롭게 학군이 형성되면 부동산 가격이 오르고, 그러면 그곳에 더 경제적으로 풍요로운 중산층이 유입되고, 그러한 중산층의 확대에 따라 학군의 가치가 높아지면 더 부동산 가치가 오르는 현상은 앞으로도 계속될 것이다.

물론 4차산업의 발달로 기존 교육 분야에도 적지 않은 변화가 일어날 것이다. 지역과 출신 학교, 기존 엘리트코스 등에 얽매이지 않는 신 교육 시스템이 등장할 것이다. 이를 통해 기존의 교육제도 내에서 등장할 수 없었던 새로운 인재들도 등장하게 될 것이다.

그러나 그러한 변화는 서서히 일어날 것이고, 가까운 미래로 한정해 보면 그 변화가 가정과 개인의 일상에 미치는 영향력은 크지 않을 것으로 예상된다.

김원철 대표는 교육계는 가장 보수적인 곳이라 말한다. 지금 사회의 모습을 보면 10년, 20년 전의 사회 각 영역이 엄청나게 달라졌지만 그에 비해 교육 환경은 크게 변한 것이 없다. 지금이나 100년 전인 일제시대 때 학교의 모습을 비교해 보라. 강산이 열 번이나 변하는 동안 교육 환경은 크게 달라지지 않았다는 점을 인정할 수 밖에 없을 것이다.

7. 제2의 강남, 판교를 주목하라

코로나 이후 가장 주목받는 도시는 어디가 될 것인가? 대부분 세종시를 예상할 텐데, 뜻밖에 김원철 대표는 판교를 주목하라고 말한다. 김 대표는 판교가 제2의 강남이 될 수 밖에 없는 이유로 4가지를 설명하고 있다.

 

첫째, 판교는 우리나라 IT산업의 중심이다

코로나 이후 전 세계 산업에서 가장 발달한 분야는 IT산업이다. 판교에는 우리나라에서 내로라하는 유명 IT 기업들이 집중되어 있다. 특히 4차산업의 중심이 될 미래산업의 먹거리가 될 기업들이 이곳에 자리잡고 있다. 앞으로도 판교 지구는 수십년 동안 우리나라 산업의 메카가 될 전망이다. 더구나 판교는 새롭게 지어진 계획도시로서 쾌적하고 세련된 도시 형태 또한 갖추고 있다.     

 

둘째, 판교는 우리나라 주요 핵심 거점 지역의 중심지이다

판교는 북으로는 최고 핵심 경제권인 서울 강남지역과 가깝고, 교통 연계성도 뛰어나며, 남으로는 분당선과 신분당선을 통해 분당, 수지, 광교 등과 접근성을 확보하고 있다, 동쪽으로는 경강선을 통해 경기도 광주와 이천까지 쉽게 이동할 수 있고, 서쪽으로는 월판선을 통해 의왕과 평촌, 광명, 인천까지 접근할 수 있다.  

셋째, 판교에는 우리나라 핵심 대기업 본사와 건물들이 이전하고 있다

판교에는 이름만 들어도 유명한 카카오, 네이버, 넥슨, 엔씨소프트, 안랩, SK캐미칼 등의 핵심 대기업들이 자리잡고 있다. 

과거에 강남에 대기업 본사들이 이전하여 그 부동산 가치를 급등시켰던 것처럼 판교에 핵심 기업이 집중된 것으로 볼 때 앞으로 판교가 제2의 강남 역할을 하게 될 것을 쉽게 전망하게 된다.

 

넷째, 판교는 한국 신흥부자들이 가장 많이 탄생하는 지역이다

예로부터 부자가 있는 지역이 가장 빨리 발전했다. 판교는 전 세계적인 IT산업의 발달에 따라 우리나라에서 가장 빠르게 부자가 된 신흥부자들이 몰려 있는 곳이다. 

현재 판교가 서울 강남에 비해 부족한 것은 학군뿐이다. 학군은 학교의 오랜 전통과 학원가 형성에 따라 만들어진다. 따라서 급속하게 발전되기 어려운 측면이 있다. 

하지만 돈이 몰려 있는 곳에 교육도 집중되는 만큼 머지 않아 판교도 명문 학군 지대로 발돋움하게 될 전망이다. 

지금까지는 부동산 가치를 측정할 때 강남과 얼마나 가까운가가 입지의 기준이 되었다면 앞으로는 강남대신에 판교가 그 역할을 맡게 될 것이다. 지금 판교의 부동산 가격이 높다고 해서 비싸다고 생각해서는 안 된다. 앞으로도 판교는 지금보다 훨씬 더 발전 가능성이 무궁하기 때문이다. 

판교가 제2의 강남으로 부상되면 가장 크게 영향을 받게 되는 지역은 어디가 될까? 김원철 대표는 용인시 수지구의 죽전과 용인시 기흥구의 신갈역 부근, 용인의 동백지구를 관심있게 지켜보라고 말한다. 

 

8. 전원주택의 전망은 완만한 상승 예상

많은 이들이 코로나 이후 전원주택에 대한 수요가 증가할 것으로 예측하고 있다. 대도시 밀집 지역의 아파트나 빌라에 비해 전원주택의 쾌적한 환경이 코로나 예방에 더 좋다는 것이 그 이유이다.

그러나 김원철 대표는 전원주택의 수요가 예상처럼 획기적으로 증가하지는 않을 것이라 예상한다. 또한 투자상품로서 전원주택은 그렇게 매력적인 상품이 아니라고 말한다. 김원철 대표가 그렇게 보는 이유는 다음과 같다. 

 

첫째, 전원주택의 공급성 한계 때문이다

전원주택의 공급과정은 매우 복잡하다. 관련 관청에 인허가를 받아야 할 부분이 많은데 허가는 잘 나지 않는다. 따라서 전원주택은 공급이 원할하게 이루어지지 않는다.

그렇다고 해서 희소성이 뛰어난 것도 아니다. 전원주택지를 공급할 곳과 개발될 지역은 전국에 널려 있기 때문에 희소 자원으로서 가치를 가질 수도 없다. 따라서 가격이 급등할 가능성은 낮다.

 

둘째, 전원주택은 거래가 까다롭다

거래 과정이 까다롭고 어려운 상품은 시장에서 가격이 오르기 쉽지 않다. 전원주택은 환금성이 좋지 못함으로 소유자가 급히 처분해야 할 경우 매수자를 만나기 어렵고, 기대보다 훨씬 낮은 가격에 되팔아야 할 경우가 많이 생긴다. 

 

셋째, 전원주택은 감가상각의 영향을 많이 받는다

또한 전원주택의 가장 많은 수를 차지하고 있는 단독주택의 경우 감가상각의 영향을 크게 받는다. 아파트의 경우 연식이 오래된 아파트의 감가상각을 토지 가격 상승분이 충분히 커버해주지만, 전원주택의 감가상각은 어디에서도 보상을 받을 수 없다. 

전원주택을 찾는 수요자들은 신축 전원주택을 찾든지, 아니면 구축 전원주택을 구입해서 완전히 허물고 다시 짓는 방식을 택한다. 따라서 전원주택 소유자들은 신축 건물이 아닌 경우 건물에 대한 보상비를 제외하고 토지 가치로 거래한다고 생각하는 것이 바람직하다.

그렇다면 전원주택 투자 전망은 암울하고 어둡기만 한 것인가? 꼭 그렇지만은 않다. 김원철 대표는 코로나 이후 전원주택은 완만한 상승 기조를 띠게 될 것이라 예측한다. 적어도 은행이자 수준의 상승을 보이게 될 것이라고 예상한다. 일부 투자처는 높은 수익을 안겨 주기도 할 것이다.

그러나 초과 수익을 달성할 수 있는 투자처로서 유용한 전원주택을 찾는 과정은 쉽지 않아 보인다. 물론 제주도의 전원주택처럼 성공적인 투자 모델도 있지만 개인 차원에서 성공적인 전원주택 투자처를 찾아내는 것은 만만치 않아 보인다.

 

9. 핵심 상권의 부활과 지역 상권의 붕괴

코로나로 인해 가장 큰 타격을 받은 곳은 자영업자들이다. 현재 자영업자들은 코로나로 인한 매출 부진 영향으로 폐업을 선택하거나 매도를 서두르고 있다. 

그렇다면 코로나 이후 상권은 어떻게 재편될까? 김원철 대표는 코로나도 언젠가는 반드시 잡힐 것이고, 그때가 되면 상권의 부활을 기대할 수 있다고 말한다. 그러나 상권의 모습이 코로나 이전의 모습으로 돌아갈 수는 없다고 본다. 

코로나 이후의 상권은 핵심 상권을 중심으로 부활할 것이며 소규모 상권이나 지역의 주변 상권은 코로나 종식 이후에도 한동안 되살아나지 못할 것이다. 

코로나 이후 핵심 상권이 부활할 것은 자명해 보인다. 사람과 어울리는 것을 좋아하는 사람들의 특징상 코로나 종식 이후 도심 핵심 상권의 극장과 백화점, 대형서점, 카페, 식당에서 사람들은 열심히 모이고 상권도 덩달아 살아날 것이다. 

그러나 소규모 상권과 주거지 주변 상권의 회복은 쉽지 않을 전망이다. 그동안 비대면 사회의 영향으로 이곳을 이용하기보다는 차라리 집에서 배달식과 실내에서 할 수 있는 놀이문화를 즐기려는 경향성이 강화될 것이기 때문이다. 

따라서 앞으로 상가에 투자를 하고자 하는 분들은 핵심상권의 권리금이 낮은 매물에는 과감하게 투자하되, 비핵심 상권이라면 소규모 상권과 지역 상권의 매물들에는 관심을 두지 않는 것이 바람직하다.

또한 코로나 이후 상가들은 ‘비대면’과 ‘기계화’의 모습을 띄게 될 것이다. 애초에 인건비 절감 목적으로 도입된 기계화는 코로나와 같은 질병에 대한 ‘위생성’과 ‘불확실성 리스크’를 담보해준다는 이유로 더 빠르게 도입될 것이다. 

기계화의 진전으로 가게의 운영시스템이 변화된 후 인건비 절감 효과에 따라 기본 마진율에 증가를 가져왔다. 따라서 앞으로는 상가의 매출과 이익에 대한 계산법도 달라질 전망이다.

그러므로 앞으로 상가에 투자하고자 한다면, 핵심 지역의 상가들 중 낮은 권리금에 나온 상가를 선택하여 그 가게의 운영 시스템을 기계화했을 때 마진율과 감가상각을 계산해 보고 신중하게 투자를 결정하라.

핵심상권 1층 지역의 공실이 발생된 상가에 들어갈 경우 상가를 2~3개로 쪼개어 기계화 설비를 도입하여 무인 커피 전문점이나 1인 음식점을 운영할 수 있다. 그런 경우 최소한 임대료 이상의 안정적 수입을 확보할 수 있을 것이다.

기존의 대로변 1층 상가는 대기업이나 대형 음식점 외에는 들어설 수 없었지만, 앞으로는 기계화를 통해 새로운 비즈니스 모델을 만들어 낼 수 있다. 

하지만 비핵심 지역의 상가와 핵심 지역에서도 주변으로 소외된 지역, 지방의 구도심에 있는 상가들은 지금보다 더 상황이 악화될 가능성이 높다.

지금은 코로나의 영향 때문에 사람들의 이동이 적어져, 골목마다 유동인구가 줄어들고, 배달과 택배 기술의 발달로 면대면 상거래 활동 인구는 더욱 줄어들었는데, 오프라인 상가의 수는 예전 그대로인 상황이다. 이러한 상황에서 기존 지역의 상가들이 예전의 영화를 되찾을 수 있을까? 그것은 불가능해 보인다.   

코로나 이후 가장 큰 타격이 예상되는 지역은 지방 구도심 상권이다. 현 지방은 디지털화 되고 쾌적성이 높은 계획도시인 거점도시를 중심으로 재편되고 있다. 그러므로 아날로그 상권인 구도심 상권은 점차 쇠락하게 될 전망이다. 이러한 상가들은 앞으로 경매와 공매로 나오는 모습을 많이 목격하게  될 것이다. 따라서 앞으로 이들 지역에 투자를 하는 것은 매우 리스크가 높아 보인다. 주의가 필요한 부분이다. 

 

 

10. 코로나 이후 해외 리츠의 가능성

리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)란 투자자들에게서 자금을 모아 부동산이나 그와 관련된 자본 혹은 지분에 투자하여 발생된 수익에 대해서 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다.

리츠란 환금성과 안정성 수익성이 뛰어난 투자상품이다. 실물 부동산은 안정성과 수익성은 뛰어나지만 환금성이 낮다는 단점이 있는데, 리츠는 환금성까지 뛰어남으로 매우 투자 가치가 뛰어난 상품이 될 수 있다.

하지만 지금까지 대한민국에서 리츠는 별다른 주목을 받지 못했다. 무엇보다 투자자들에게 제대로 된 수익을 안겨준 적이 없었기 때문이다. 우리나라에서는 구조적으로 좋은 리츠가 나오기 어렵다고 한다.

하지만 김원철 대표는 코로나 이후 투자처로 해외 리츠에 대해 적극 생각해야 할 때가 되었다고 말한다. 해외 리츠는 우리나라 상황과 매우 다르다. 대다수 해외 리츠는 수백, 수천 개의 부동산을 기초자산으로 구성되어 있고, 그 역사가 깊다. 리츠가 가진 안정성과 수익성, 환금성 모두를 갖추고 있다.

김원철 대표는 코로나 이후 꾸준한 성장이 기대되는 4차산업 관련 리츠를 주목하라고 말한다. 예를 들면 배달과 택배산업의 발달로 꾸준한 성장이 기대되는 글로벌 최대 물류 센터에만 투자하는 프롤로지스 리츠나, 세계적인 통신 인프라에 타워를 세워주고 임대료를 받는 아메리칸타워 리츠, 물류 보관 운송의 증가로 앞으로도 더욱 성장이 기대되는 국제 냉동 냉장 창고를 임대해 주는 저온물류 인프라 리츠인 아메리콜드 리츠 등 시대 산업의 방향과 맥을 같이 하는 부동산 리츠에 투자를 하면 주식이나 코인에 투자하는 것보다 더 높은 안정적인 투자 성과를 볼 수 있을 것이라 충고한다.