아파트 구입 시 가장 중요한 입지 조건

“왜 친구와 직장 동료가 사는 아파트는 자꾸 오르는데, 내가 사는 아파트 값만 안 오를까?” 이것은 부동산 전문가들이 가장 많이 듣는 질문이라고 한다. 

부동산은 입지가 90퍼센트라는 말이 있다. 위치가 가진 의미가 남다른 것이다. 똑같이 생긴 아파트라도 그것이 수도권 중심지에 위치하고 있는지 아니면 지역 변두리에 위치하고 있는지에 따라 그 가치는 하늘과 땅만큼 벌어진다.

전 재산이 투입되는 부동산 구입시 입지를 고려하지 않는 사람들은 단 한 명도 없을 것이다. 다만, 입지의 기본 요소와 각 입지 조건의 우선순위를 제대로 고려하지 않고 투자에 임할 때 돌이킬 수 없는 큰 실책을 범하게 된다.

서울 아파트

부동산 투자계의 샐럽인 배종찬 교수는 『지속 가능한 부의 비결』에서 아파트 선택시 반드시 고려해야 할 입지 조건에 대해서 역세권, 학세권, 직세권, 공세권, 상세권, 병세권 즉 6가지 핵심 입지 조건을 들고 있다.

복잡다난한 문제를 너무 간단하고 쉽게 설명해 주는 것이 배종찬 교수의 장점인 것 같다.

오늘 다룰 내용은, 부동산 투자가들이 볼 때 가장 기초적이고 상식적인 내용이다. 하지만 우리 주변 생활공간을 투자적 가치에서 생각해 본다는 의미에서 다시 한 번 투자의 기초를 점검해 볼 수 있는 좋은 기회가 될 것이라 생각한다.

 

1. 역세권

아파트 분양 광고에서 가장 앞줄에 어떤 광고가 나오는지 아는가? 대부분 ‘○○역 5분 거리’일 정도로 교통 조건은 주거지를 선택하는 데 가장 중요한 입지 조건이다.

교통이 좋다는 것은 주차장이나 도로 진입로가 잘 되어 있다는 것을 의미하는 것이 아니다. 바로 버스와 전철 등의 대중교통 수단이 얼마나 발달되어 있는가 하는 것을 보는 것이다.

역세권이라는 것은 직장 출근과 학교 통학이 그만큼 편리하다는 것이고, 유동인구가 많아 다양한 시설들이 집약되어 있는 곳이라는 의미도 된다.  

역세권에 위치한 아파트는 모든 세대가 다 좋아한다. 매매도 잘 되고, 그만큼 수요도 많고 발전 가능성도 무궁하다. 거주의 개념과 투자적 목적 모두에 부합하는 입지 조건이다.

다만 역세권에 투자할 때는 그 해당 역의 인구 동선을 잘 관찰해야 한다. 지하철과 버스의 여러 노선이 겹치는 환승역이 투자 가치가 높은 경향이 있지만, 그 중에는 교통 수단의 환승 역할만 하고 역세권이 갖고 있는 상권 역할을 못 하는 지역도 많다. 

또한 역세권은 그만큼 외부 인구 유입이 많고, 외딴 사람들의 방문에 의한 도시 문제가 발생되기 쉽다는 측면도 고려해야 한다. 조용하고 차분한 거주 환경을 원하는 수요층들에게는 역세권이 부담이 될 수도 있다.

 

2. 학세권

학세권은 좋은 유치원과 초등학교가 위치하고 있는 교육 선도 지역을 말하지 않는다. 좋은 대학에 많은 학생을 보낸 고등학교를 다수 포함하고 있는 학군 좋은 지역을 학세권이라고 한다.

우리나라의 대표적인 학세권은 강남, 서초 지역을 포함하는 강남 8학군 지역으로 해마다 위장전입 논란이 끊임없이 벌어지고 있는 부동산의 뜨거운 감자와 같은 지역이다.

강남 아파트

맹모삼천지교(孟母三遷之敎)라는 말을 만들어 낸 중국인들의 자식사랑을 비웃기나 하듯 한국 부모의 높은 교육열은 강남 지역을 가장 땅값이 높은 지역으로 만들었다.

학군이 좋은 지역에는 대부분 뛰어난 실력을 갖춘 강사들이 포진 된 학원가들이 형성된다. 학세권은 매매와 전세가 강한 지역이다.  

2025년 자사고와 특목고의 폐지로 공교육의 정상화와 입시 위주의 교육 제도가 개선될 수 있는 환경이 열렸다. 교육제도 측면에서는 매우 바람직한 현상이지만, 부동산 시장에서는 과거 8학군의 부활이라는 학세권을 더욱 강화시킬 수 있다는 전망이 나오는 만큼 앞으로 더 주의 깊게 봐야 할 입지 조건이다.

 

 

3. 직세권

직세권은 좋은 직장들이 모여 있는 지역이다. 정부청사나 대기업, 벤처단지, 백화점, 대학병원 등이 형성된 지역이다. 대개 직세권이 좋은 지역은 지하철과 버스 등의 대중교통도 발달되어 있고, 요식업체 등의 다중서비스 시절 등이 집중 발달되어 있다.

직세권은 주로 젊은층들의 유입이 많다. 세종시 정부 청사가 위치한 세종특별 자치시의 경우 전국에서 가장 평균 연령대가 낮은 젊은 도시이다. 

직세권은 매매와 월세가가 높은 지역이다. 연봉 높은 직장인들이 선호하는 지역이다 보니 높은 월세에도 늘 입주 수요가 넘친다. 

 

 

4. 공세권

고령화에 따라 나날이 중요성이 더해지고 있는 입지 조건이다. 공세권이란 아파트 주변으로 산이나 공원 등 풍부한 녹지 시설을 갖춰 자연환경이 우수한 곳을 말한다.

서울 주변 북한산이나 청계산, 그리고 한강 수변, 여러 호수 주변의 아파트값들이 점차 오르고 있다. 특히 50대 이후 건강에 관심이 많아지는 연령층들이 이러한 곳을 선호한다.

자녀들의 성장 독립 분가 후 큰 집을 줄여 나가는 중장년층도 공세권 아파트에 관심이 많다. 

공세권 아파트는 매매가의 등락이 없이 꾸준히 상승세를 유지하고 있는 좋은 아파트들이다. 

최근에는 반려견을 많이 키우고 반려견과 산책하는 일상이 보편화 되면서 아파트 주변의 공원 시설에 대한 수요가 더 강화되고 있다. 

공세권 아파트는 전세나 월세가 아닌, 실거주 목적의 아파트이다. 그리고 삶의 쾌적성과 건강에 대한 관심이 높아짐에 따라 점점 가치가 높아질 것이라 예상된다.
 

 

5. 상세권

상세권은 아파트 주변으로 백화점과 대형할인점, 대형 쇼핑몰 등 대규모 상업시설이 들어선 지역을 말한다. 상세권 아파트는 소비생활에 편리함과 쇼핑의 즐거움이 있는 지역이다.

대부분 백화점이나 대형쇼핑몰들은 방대한 시장조사와 꼼꼼한 투자 분석을 거친 후 입점한다.  따라서 이들 업체들이 위치한 곳들은 장기적으로 발전 가능성이 높다. 

상세권 아파트

상세권 지역 아파트는 특히 근로시간이 길고 시간에 쫓기는 청년층과 신혼부부, 중년층들이 선호한다. 매매, 전세 수요가 높고 부동산 가격이 꾸준히 상승하는 아파트이기도 하다.

다만, 최근에는 인터넷쇼핑몰의 발달과 새벽배송이 강화됨에 따라 가까운 할인점도 가지 않고 집에서 쇼핑을 하는 인터넷쇼핑족이 늘고 있다. 

쇼핑족의 단위도 주말마다 가족들이 SUB를 타고 와서 쇼핑카트를 잔뜩 채우고 집으로 돌아가는 쇼핑 문화가 아니라 가까운 편의점과 인터넷쇼핑을 활용하는 1인 위주 형태의 쇼핑문화가 점차 늘고 있다.

상세권의 투자 가치를 생각할 때는 1인 가구 증가에 의한 새로운 쇼핑 트렌드의 확산도 고려해 보자.

 

6. 병세권

병세권이란 아파트 주변에 대형 병원과 대형 의료 시설을 포함하고 있는 지역을 말한다. 배종찬 교수는 대형 병원이 있는 곳은 교통 환경도 좋고, 주변에 대규모 아파트 단지들도 많아 상주 인구도 많으면서 유입 인구도 많은 고밀도 인구 집중 지역이라고 말한다.

실제 대학종합병원들은 대학과 가까운 곳에 위치한 경우도 많아 대학가 젊은 층의 유입도 많고, 종합병원 자체가 24시간 상주 인구가 많아 환자와 의사, 간호사 등 의료진뿐만 아니라 수많은 방문자들이 오고 간다.

특히 건강에 관심도가 높은 고령층이 편리한 외래진료와 갑작스런 돌발 상황에 대비하기 위해 병원과 가까운 곳에 거주 공간을 마련하고자 하는 경우가 늘고 있다.

뇌졸중이나 심근경색 등의 질병들은 응급치료의 골든타임을 놓칠 경우 생명이 위급하고 큰 후유증을 남기는데, 한국의 도로 교통 상황은 구급차가 제대로 역할을 발휘할 수 없는 상황에 처해 있다.

따라서 한동안 전원주택 붐이 일면서 대도시를 이탈하여 북한강변과 도시 근교에 집을 마련했던 고령층들이 다시 서울로 주거지를 유턴하고 있는 이유 역시 대부분 의료 접근성 때문이라고 한다.

따라서 이것은 필자의 개인적 사견인데, 앞으로 아파트 가격 상승은 공세권과 병세권이 주도하게 될 것이라 예상하고 있다.

배종찬 교수는 병세권은 매매 가격과 전세값이 주도하는 입지라고 말한다.

참고로, 인간은 나이가 들어 죽음에 대해 생각하게 되면 종교적 관심도가 증가되고, 종교적 신념이 강화되는 경향이 있다.

따라서 예전부터 대형교회 가까운 곳에 땅을 사두면 나중에 땅값이 크게 상승하게 된다는 말이 있었다. 대형교회는 매일 새벽기도회가 있는데, 연세가 지긋한 신도들이 새벽에 기도회에 나오기 위해 교회 가까운 곳에 집을 얻기 때문이다. 

그러므로 병세권을 생각하는 사람이라면, 교회와 사찰 등의 종세권도 염두에 두고 투자하라고 말하고 싶다.

 

연령별 입지 우선순위

배종찬 교수는 연령별 세대별로 부동산을 보는 가치는 동일할 수 없다고 말하면서, 자신의 연령대에 맞는 부동산 투자를 해야 함을 강조한다.

신혼부부들, 직세권・역세권
아직 아이가 없는 상태이기 때문에 직장과 가까운 직세권과 역세권에 중점을 두고 거주지를 골라야 한다. 그래야 통근시간의 부담과 교통비를 줄이고, 돈 버는 시간을 더욱 확보할 수 있다.

사람들은 깨가 쏟아지는 이 시기에 이곳저곳 경치 좋은 여행지와 유명 맛집 투어를 하며 행복한 추억을 많이 만들라고 당부하지만, 재테크 고수들은 이 때야말로 맞벌이로 돈을 모으기 가장 좋은 때인 만큼 야근과 주말 특근 가리지 말고 열심히 일해서 돈을 모으라고 권장한다.

이 시기에 충분한 저축을 하지 못하면 첫 아이의 출생과 아내의 경력 단절이 생긴 이후 가정경제의 재정적 마이너스가 생기면서 평생 돈에 쫓기는 삶을 살아야 한다.

직세권과 역세권에 집을 얻으라는 것은 교통시간을 아껴 그 시간에 돈을 모으기 위해서이다. 출근 시간의 만원 전철도 사람을 피곤하게 하지만, 더 힘든 것은 야근을 마치고 전철역에서 집에까지 걸어 올라오는 퇴근 시간 때다. 온 몸이 녹초가 되어 파김치가 되어 있는데 집이 마을버스도 다니지 않는 산꼭대기에 위치하고 있다면 신혼부부들은 귀가할 때 마다 피곤한 몸을 이끌고 전철역에서 집에까지 등산을 해야 하는 것이다. 

공세권 아파트

  
중년층, 역세권・학세권
중년층은 역세권과 학세권에 신경을 써야한다. 자녀가 있으면 자녀의 인생에 가장 지대한 영향을 미치는 학세권에 관심을 두지 않을 수 없다. 강남 8학군이 인기가 높았던 것은 해당 지역에 좋은 고등학교가 많이 위치하고 있었기 때문만이 아니다. 좋은 학원과 유명 강사, 입시 컨설턴트 들이 좁은 공간에 집약적으로 위치하고 있어서 이동시간을 줄여 공부 시간을 더 많이 확보할 수 있었기 때문이다.

중년층들에게 역세권이 중요한 것은 가족들이 가장 많이 대중교통을 이용하는 시기이기 때문이다. 부모나 자녀 모두 직장과 학교 학원을 다니며 역세권의 유익을 가장 크게 누릴 수 있다.

노년층, 공세권・병세권・종세권
노년층들에는 가장 중요한 것이 건강관리라고 할 수 있다. 노년층은 아파트 선택시 공세권을 고려해야 한다. 집 가까운 곳에 운동할 수 있는 산과 호수, 강변 등이 있고 반려견들과 산책할 수 있는 공원 녹지 공간이 있으면 삶의 질이 크게 향상 될 수 있고, 건강을 지키는 데 큰 도움을 받을 수 있다.

그리고 병세권 역시 중요하다. 성인병으로 자주 병원에 방문해야 하는 환자와 그를 돌봐야 할 가족들, 그리고 긴급한 응급상황을 대비해야 하는 만성질환 보유자들은 병원 가까이 거주하는 것이 중요하다. 노년층에겐 걸어서 병원에 갈 수 있는 곳에 산다는 것만으로도 큰 위안을 얻을 수 있다.

그리고 종세권도 고려하자. 죽음을 생각하게 되는 연령 때에는 개인 신앙에 따라 교회와 사찰 등 대형종교 시설과 가까운 곳으로 주거 공간을 옮기는 사람들이 많다. 특히 대형교회들은 매일 새벽기도회를 여는데, 운전을 부담스럽게 여기는 노년층들은 교회 가까운 곳에 집을 얻는 경우가 많다.