신축 아파트와 구축 아파트, 어디에 투자해야 할까?

사람들은 아파트를 장만할 때 새 아파트를 살까 오래 전 지어진 아파트를 구입할까 망설인다. 시설로 보면 낙후된 구축 아파트보다 신축 아파트가 거주의 쾌적성 면에선 훨씬 뛰어나다.

하지만 입지 조건 면에서는 보면 구축 아파트가 더 매력 있다. 강남 지역의 구축 아파트는 왠만한 서울 수도권 신축 아파트보다 훨씬 높은 가격대에 거래된다.

그렇다면 어떤 기준으로 아파트를 구입해야할지 좀 더 세부적인 정보가 필요하다고 볼 수 있다.

신축-아파트-1층-지상공원

신축 아파트와 구축 아파트는 어떻게 구분할까? 부동산 업계에서는 지어진지 5년 이내를 신축, 5년~10년 사이를 준신축, 10년 이전에 지어진 물량을 구축 아파트라고 정의하고 있다.

하지만 이것은 어디까지나 부동산 매매를 중시하는 업계의 기준이다. 일반 소비자들의 입장에서는 종래의 불편한 구조를 가진 아파트를 구축 아파트, IT기술과 접목된 첨단 관리 시스템을 도입한 아파트를 신축 아파트로 구분하고 있다. 

그렇다면 오늘은 지어진 시간과 첨단 설비 유무를 기준으로 어떤 아파트를 구입하는 것이 더 유리한지 알아보는 시간을 갖고자 한다.

오늘은 첫 시간으로 신축 아파트의 투자 매력도를 알아보고, 다음 번에는 구축 아파트의 투자 가치에 대해 알아보도록 할 것이다. 

그렇다면 사람들이 신규 아파트 투자에 몰리는 이유에 대해 알아보자.

 

 

신축아파트가 더 매력적인 투자처인 이유

유치원 꼬마들이 놀이터 모래밭에서 많이 하는 놀이가 있다. ‘두껍아 두껍아 헌집 줄께. 새집 다오~’라는 놀이이다. 이 놀이는 워낙 역사와 전통이 오래 되어 구전 형태로는 그 기원을 알지 못하나 기록상 1935년 심훈의 소설 〈상록수〉에 처음 등장한다. 

노래 가사를 보면 마치 재개발 아파트를 헐고 새 아파트를 짓고 싶은 오늘날 재건축단지 주민들의 심정을 대변한 것처럼 보인다. 

아이들도 이런 놀이를 하는 것을 보면 새 것을 바라는 인간의 욕망은 학습 이전에 내재된 선천적 본능이 아닌가 싶다.

실제 새 아파트에 한 번 살아 본 사람들의 경우는 이사를 해도 새 아파트들만 골라 이주한다. 교육과 투자 목적 때문에 어렵게 오래 된 아파트로 이사한 사람들도 몇 년도 안 되어 다시 신축 아파트로 돌아오는 경우가 많다.

그 이유는 구축 아파트가 불편하다는 것 때문이었다. 그만큼 신축 아파트가 가진 거주의 쾌적성은 비교 우위에 있다. 도대체 신축 아파트에는 뭐가 있길래 이토록 사람들이 이곳에 몰리는 걸까? 

 

 

입구의 데코레이션

일단 입구부터 살펴보자. 구축 아파트는 대부분 문주가 없다. 그리고 외부인들의 출입이 자유롭다. 하지만 신축 아파트는 대부분 화려한 장식을 한 문주를 설치 해 두고 있다.

그리고 입구에는 차량 차단기와 보안실이 위치하고 있다. 외부자에 대한 철저한 통제가 이뤄지고 있다는 점을 체감할 수 있게 해준다.

어찌 보면 사소한 것이지만 날마다 드나드는 입주민의 입장에서는 아무나 드나들 수 없는 좋은 아파트에 산다는 긍지와 자부심을 느끼게 해주는 요소들이다.

 

 

예술적 건축 디자인으로 설계된 조경 공간

구축 아파트의 1층은 아스팔트로 된 주차장이 전부이다. 그리고 차량의 이동에 맞게 설계되어 있어 사람들이 통행하거나 반려견을 끌고 산책할 때 매우 위험하다.

그러나 신축 아파트 단지의 1층은 정교한 조경 설계에 따라 지상 공원으로 잘 만들어져 있다. 2005년 이후 지어진 아파트들은 대부분 이러한 방식을 따르고 있다. 

따라서 신축 아파트에서 사는 사람들은 따로 근처 근린공원까지 나갈 필요 없이 아파트 내부에서 걷는 것만으로도 충분한 산책 효과를 누린다. 신축 아파트는 주차장을 지하에 두고 있기 때문에 1층은 사람과 반려견 등만 다닐 수 있다. 

1층 지상 공원에는 멋있게 자라난 사철 푸른 소나무 계열의 침엽수림과 계절 별로 피는 시기가 다른 꽃들을 심어 사시사철 변하는 자연을 느낄 수 있고, 그 중앙에 위치한 놀이터에는 연령별로 교육 목적에 따라 특수 설계된 놀이기구들이 설치되어 있어 아이들이 즐겁게 뛰놀 수 있다.

지상 공원의 산책로는 인근 근린공원 또는 시민공원과 연계하여 시 단위 둘레길까지 뻗어나간다. 

신축 아파트에서는 아파트의 가치를 높이기 위해 1층 정원에 분수대나 물 놀이터, 연못과 미니 호수 등을 설치하고 겨울철에는 입구마다 크리스마스 트리를 설치하여 계절별로 변하는 아파트 경관 변화를 느끼게 해준다.

1층의 지상 공원의 통로들의 동선과 녹지의 디자인은 자신이 사는 아파트 창문 밖으로 내다 보면 아름다운 곡선으로 이루어져 있다. 검은 아스팔트와 바둑판 무늬의 주차선만 가득한 구축 아파트의 1층 공간과는 대비되는 모습이다. 

신축 아파트와 구축 아파트의 1층 모습만을 비교한다면 편의성과 미적 감수성으로 볼 때 신축 아파트가 입주자에게 훨씬 다양한 만족감을 준다는 것을 알 수 있다.

 

편의 시설과 커뮤니티 복합 센터 

신축 아파트에는 입주민들의 다양한 욕구를 충족시킬 수 있는 커뮤니티 시설들이 잘 구축되어 있다. 

각 커뮤니티 시설들은 각 세대별로 맞춤 서비스를 제공한다. 성인들을 위한 헬스장과 골프 연습장, 회의실, 어르신을 위한 실버 카페, 어린이와 청소년들을 위한 어린이집, 키즈 카페와 무료 장난감 놀이방, 작은 도서실, 독서실 등을 기본으로 제공한다.

여기에 사우나나 수영장, 어린이 놀이터와 손님들이 와서 묵을 수 있는 게스트룸까지 구비하고 있다. 이러한 공용 공간은 구축 아파트에서는 볼 수 없는 것들이다.

구축 아파트에서 이런 서비스를 이용하려면 아파트 밖 상권과 단지 내 상가 시설에 입점한 업체에 제값을 지불하고 이 서비스를 이용해야 한다.

그러나 신축 아파트에서는 무상으로 이 서비스들을 이용하거나 적은 비용으로 사용할 수 있어 입주자들의 생활 편의에 큰 도움을 준다. 

 

 

 

아파트 실내 공간의 효율성과 IT기술과 접목된 첨단 시스템

구축 아파트들은 평수에 따른 동일한 구조를 갖추고 있어 획일적인 특징을 갖는다면 신축 아파트는 다양한 모델을 선택하여 공간 이용의 자율성을 부여하고 있다.

일단 발코니 확장을 통해 발코니가 사라진 만큼 실내 공간을 넓게 사용할 수 있다. 또한 사용공간과 수납공간을 명확하게 구분하였다. 

최근에는 추가로 제공되는 알파룸이 있어 집 주인의 기호에 따라 개인 서재나 연구실로 이용하기도 하고 부족한 수납공간으로 활용하기도 한다.

주방은 디귿자(ㄷ) 형태로 사용자 편의성을 높였고, 빌트인 가전을 설치하여 인테리어 이미지를 강조하였다.

주방마다 음식물분쇄기가 설치되어 있어 음식물 쓰레기 처리가 손쉽다. 각 가정 내의 싱크대에 달려 있는 분쇄기를 이용하면 된다. 신축 아파트 중에는 음식물 쓰레기 자동 이송 장치 설비가 되어 있는 곳도 있는데 이곳에서는 구축 아파트처럼 냄새 나는 음식물 쓰레기봉투를 들고 번거롭게 엘레베이터를 타고 1층까지 내려와 버릴 필요가 없다.

주방 옆에는 식료품이나 주방 집기 등을 보관하는 팬트리가 설치되어 있어 주방을 깔끔하게 사용할 수 있다. 안방에는 드레스룸, 각 방에는 붙박이장이 따로 설치되어 있어 이사 때마다 장롱과 옷장, 화장대를 번거롭게 이동시키는 일이 없도록 했다.

각 방과 벽에는 단열재와 창호 등 좋은 내장재가 설치되어 열효율이 좋아 겨울에 우풍이 없으며, 주위 소음에 대한 방음 효과가 좋다.

천장에는 시스템 에어컨과 온풍기가 달려있어 이사 때마다 따로 에어컨을 설치할 필요가 없다. 또한 자동 환기 시스템을 가동하여 실내 오염을 막고, 외부 해충의 유입도 막을 수 있다. 

최근에는 실내 가전과 첨단 IOT 기술이 결합되어 스마트폰의 원격 조종으로 난방, 소등, 보안 기능들을 밖에서도 컨트롤 할 수 있다. 또한 아이를 키우고 있는 집에서는 실내에서 모니터 기능을 통해 놀이터와 키즈카페에서 놀고 있는 아이들의 모습을 지켜볼 수도 있다.

 

도난 방지와 공간 활용이 뛰어난 지하 주차장

구축 아파트는 주차장이 1층에 위치한다. 워낙 공간이 비좁다보니 세대당 주차 가능한 차량은 1대도 안 된다.

구축 아파트를 이용하는 주민들은 퇴근 시에 주차공간이 없어 아파트를 몇 바퀴나 돌다가 아파트 밖 시민공원에 차를 주차한 경험들이 있을 것이다. 

입주민들이 쉬는 주말에는 주차 공간이 더 비좁아 외부 방문 차량들의 주차 문제가 더 심각해 진다. 

또한 동선을 확보하지 않고 너무 많은 차량을 주차하다 보니 2중 3중 주차는 기본이다. 자신의 차량을 빼기 위해 다른 차량들을 빼야 하는 경우도 많고, 연락을 받지 않는 주민들 때문에 차를 빼지 못하는 해프닝이 수시로 발생된다. 접촉 사고도 빈번하다. 주차 관련 입주민들의 불편과 운전자 간 갈등 문제가 매우 심하다.

또한 외부에 노출된 환경에 주차하다보니 눈비와 미세먼지의 영향을 받아 차량을 이용하지 않아도 외부 표면이 먼지로 더러워지는 것을 방지할 수 없다.

그러나 신축 아파트는 모두 지하에 주차장을 두고 있다. 고층 아파트는 지하 7, 8층까지 지하공간을 주차장으로 사용하다보니 세대당 1대 이상의 차량을 주차할 수 있다. 최근에는 기본적으로 한 가구당 2~3대 이상 차량을 보유하고 있기 때문에 이것은 매우 중요한 것이다.

또한 차가 지하에 주차하고 있다 보니 눈비나 먼지의 영향을 받지 않아 차량을 깨끗하게 사용할 수 있다. 지하 공간에 주차 공간과 차량의 동선이 충분히 확보되어 있다 보니 2중 주차를 할 필요도 없으며 접촉 사고가 일어나는 경우도 드물다.

지하 주차장 출입문과 주차장 곳곳에는 모두 CCTV가 설치되어 있어 차량도난이나 주차장 이용시 신변 안전에 대한 우려가 없으며, CCTV는 차량 사고를 예방하는 작용 또한 한다.

 

 

효율적으로 설계된 소방 경비시설

구축 아파트에는 외부인의 출입에 대한 보안 장비가 부족하고 시설이 낙후되어 있어 경비시스템이 허술하다. 많은 출입 통로와 보안 사각지대를 경계하기 위해 인적 자원을 많이 투입하여 각 동의 출입문과 외곽 초소 경비를 운영한다. 

경비와 시설 관리 인원의 증가는 그만큼 관리비 증가의 이유가 된다. 그러면서도 서비스 품질의 만족도는 그렇게 높지 못하다.

소방 시설 역시 열악하다. 구축 아파트는 연식이 오래 된 시설 때문에 가스 누출이나 전기 누전에 의한 화재 발생 가능성은 더 높다. 하지만 스프링쿨러조차 설치 안 된 아파트도 많고 입주민 도피 동선 확보도 제대로 안 되어 있다.  1층에는 주차 공간이 협소하여 소방차와 구급차의 진입이 어려워 화재에 대한 조기 진압이 어려운 구조다.

반면 신축 아파트는 아파트 설계 단계부터 안전과 보안을 최우선적으로 고려하여 건설되었다. 가장 적은 인원을 통해 최대의 경비 효과를 볼 수 있도록 만들어졌다. 모든 출입문과 각각 보안 사각지대마다 CCTV가 설치되어 주요 동선을 감시하고, 곳곳에 SOS알람 버튼이 설치되어 있고, 적외선 감지기와 동작감지기가 설치되어 있다. 세대 내에서 비상사태가 발생시 월패드로 경비실을 호출하면 5분 내로 보안원의 방문을 받을 수 있다. 

아파트 내부에는 화재감지기와 가스감지기, 스프링쿨러가 설치되어 있어 화재발생시 아파트 방재실과 지역 소방서로 자동으로 연결된다. 
  
또한 건물의 1층 출입문이나 지하 주차장 출입문 옆에는 무인택배함이 설치되어 편리하게 택배를 이용할 수 있다.

 

 

통계가 말하는 신축 아파트 선호 현상

이상과 같이 신축 아파트에서 살면 구축 아파트에서 누릴 수 없는 많은 편익을 누릴 수 있다.

2015년에서 2019년까지 서울시 연차별 아파트 매매가 상승률만 보더라도 5년 이하 매매가 상승률은 35.58%, 전세가 상승률은 43.27%였고, 6~10년차는 매매가(18.39%), 전세가(34.8%), 10년 이상 된 오래 된 아파트의 경우 매매가(26.95%), 전세가(27.56%) 상승으로 전체를 보면 5년 이하 전세가 상승률이 가장 높았다.

전세 이용자들이 새 아파트들만 찾다보니 신축 아파트의 가격대가 계속 상승하는 현상을 보이고 있다. 이러한 현상은 최근 3년 들어 더 가파르게 상승하고 있다.

특히나 코로나19의 영향으로 실내생활의 증가는 주거환경의 쾌적성을 더욱 강조하는 방향으로 나아가고 있다. 따라서 신축 아파트의 매매와 전세 수요는 앞으로도 당분간은 계속 상승할 수 밖에 없으리라 예측된다.