아파트 입지, 역세권이 정말 중요하다

부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 것이 무엇일까? 바로 입지이다. 그리고 그 입지에 있어 가장 중요한 것이  교통의 편리성이다. 분양 광고의 첫 면을 장식하는 홍보에는 언제나 ‘○○역 도보로 5분 거리’라는 문구 한 줄이 삽입되어 있을 것이다.

보통 실거주 목적의 아파트를 구입할 때는 나와 가족들의 직장과 학교만 생각하고 그곳에서 가장 가까운 역세권 아파트 구입을 생각한다.

그러나 투자 목적의 아파트를 구입할 때는 우리 집 가정보다는 되도록 구매자가 될 수 있는 많은 사람들이 원하는 역세권 아파트를 구입하는 것이 중요하다.

역세권-아파트

주식투자가들이 항상 원칙으로 삼고 있는 투자원칙은 미인대회의 원리이다. 내 눈에 예쁜 미인이 아니라 모두가 인정하는 미인을 선택하라는 것이다.

내가 보기에 좋은 주식이 아니라 모두가 보기에 좋은 주식을 사야하듯이, 부동산 역시 좋은 가격에 되팔기 위해서는 내 눈보다는 사람들 눈에 좋은 부동산을 구입해야 한다.

부동산 역세권 선택에서도 되도록 많은 사람들이 이용하는 교통의 요지에 있는 아파트는 차후 가치 상승의 가능성이 높다고 보면 된다.

그렇다면 모든 사람들이 중요하게 생각하는 역세권은 어떤 곳일까? 

 

 

직장과 가까운 역세권

최고의 직장인 교통수단인 지하철과 근접한 역세권

일단 우리나라 직장인들이 가장 많이 이용하는 교통수단이 무엇인가? 지하철과 버스 환승을 통해 통근하는 케이스가 가장 많다. 그 중에서 단일 수단으로서는 지하철을 이용하는 직장인이 가장 많다.

지하철은 한 번에 대규모 인원을 수송하고, 운행 시간이 일정하며, 정확한 시간에 승객을 수송한다. 따라서 출퇴근 도로 교통정체 상황에 영향을 받지 않는 안전한 교통수단으로 직장인들에게 환영받고 있다.

또한 서울과 수도권에 광범위하게 확장된 노선이 실타래처럼 환승역을 통해 연결되어 있어 어떤 전철역이든 일단 지하철에 몸을 싣기만 하면 수도권 어느 지역이든 갈 수 있다는 장점이 있다.

따라서 지하철역과 가장 가까운 입지의 아파트는 시류를 타지 않고 인기를 누릴 수 있다.

 

업무 중심 지역과 연계된 역세권

또한 알아보아야 할 것이 우리나라에서 가장 일자리가 많은 지역을 찾아봐야 한다. 이것은 잡코리아나 사람인 등 취업포털을 통해 알아볼 수 있다. 

우리나라 지역별 일자리 수는 강남-서초구, 중구, 영등포구(여의도), 송파구, 마포구, 강서구 순으로 정렬된다. 이 중 강남-서초구, 중구, 영등포구(여의도) 3구를 3대 업무 중심지구로 부동산 업계에서는 매우 중요하게 평가하고 있는데, 이 중 강남 3구(강남, 서초, 송파)는 다른 곳에 비해 압도적으로 일자리가 많은 지역이다. 

항상 입지를 볼 때 강남을 중심에 놓고 그 거리에 따라 교통 입지의 가치를 평가하는 이유는 강남에 일자리를 갖고 있는 직장인 즉, 아파트 구매 가능한 잠재 구매자가 많다는 점과, 우리나라 도로 계획이 강남을 중심으로 만들어져 있기 때문이다.

이들 지역 직장인들은 업무 강도가 높고 고소득자가 많아 직주 형태의 전세 구매 수요도 많아 신도시 아파트 입주에 매우 중요한 대상들이다.
 
그런데 최근에 새롭게 부상하는 지역도 있으니 유념해 두어야 한다. 최근에는 강서구와 마포구의 일자리 증가에 눈에 띤다. 강서구, 성동구, 마포구, 송파구 순으로 일자리 수가 증가되고 있다. 이에 덩달아 아파트 가격도 상승하고 있고, 이들 지역과 연계된 아파트들 역시 도미노처럼 가격이 오르고 있다.

일단 일자리가 많은 지역의 아파트들이 일차적으로 가격이 오르고, 그 일자리 지역과 연결된 전철역 부근 또한 아파트 가격이 상승한다.   

그러나 새롭게 부상하는 지역에 대해서는 늘 기대 반 우려 반으로 꼼꼼히 세부적인 사안을 살펴보아야 한다.

일자리 증가의 이유가 경기회복에 의한 자연적인 일자리 증가가 아니라 벤처창업이나 국가 시책에 따른 일자리 증가라면 그 일자리의 지속성에는 큰 의문이 들 수 있다. 국가 시책은 정권의 차원에서 언제나 바뀔 수 있고, 벤처창업의 성공률은 통계적으로 매우 낮은 수준이기 때문이다.  

 

 

물리적 거리보다 중요한 시간적 동선

수도권 급행열차가 직장인들의 저녁이 있는 삶을 열다

예전에는 강남과 지역 간의 거리를 잴 때 강남역과 자신이 구입할 아파트 사이의 전철역 갯수와 환승역 수를 셌다. 하지만 이제는 전철역 갯수가 중요한 것이 아니라 어떤 전철을 이용하느냐가 문제가 되는 시대가 되었다.

교통의 혁신일 뿐만 아니라 부동산 시장에도 큰 변화의 바람을 몰고 온 것은 9호선과 신분당선의 급행열차였다. 

9호선은 개화에서 종합운동장역까지 이어진다. 중간에 김포공항과 여의도, 국회의사당, 고속터미널 등을 거친다. 그런데 급행열차를 탈 경우 김포공항에서 강남까지 30분밖에 시간이 안 걸린다. 강서의 산업지구와 강남의 거리가 30분 안으로 좁혀졌다. 신분당선도 경기대 광교에서 출발하면 강남역까지 30분 정도가 소요된다. 

강서구와 분당 수지구는 강남과의 접근성이 좋아진 이후 아파트값이 많이 상승했다. 그야말로 지하철의 속도가 아파트 값을 좌우하는 시대가 된 것이다. 이젠 지하철의 정거장 수가 중요한 것이 아니다. 어떤 교통수단을 이용하느냐에 따라 실질적인 교통 시간이 차이가 난다. 

따라서 이제는 역세권을 살펴볼 때 물리적 거리를 볼 것이 아니라 시간 동선을 고려해야 한다. 강남역 직선거리 5km내라도 50분이 걸릴 수 있고, 10km 거리라도 30분 이내로 걸릴 수가 있다. 

 

통근 시간을 잡아먹는 디테일한 요소들을 고려하라

여기서 또 중요한 것이 지하철 운행 시간과 배차 간격, 그리고 아파트와 지하철역의 거리, 지하철과 업무 지역의 거리이다. 

자기 동네에 지하철역이 생긴다면 우선 매우 좋은 소식임에는 분명하다. 그런데 배차 간격이 15분이나 20분에 한 대꼴로 도착한다던가 자신의 아파트에서 전철역까지 걸어서 30분이 걸린다거나 또 지하철에서 내려서 직장이 위치한 사무실까지 20분을 걸어가야 한다면 그 지하철역은 결코 좋은 곳이 아니다. 특히 업무지구에서 지하철역까지 거리가 먼 역세권 아파트는 투자가치가 별로 없을 것이다.


직장인들의 평균 통근 시간에 대한 잡코리아와 알바몬의 조사통계에 따르면, 우리나라 직장인들의 하루 출퇴근 시간 평균은 103분이다. 출근 50분, 퇴근 50분 정도 소요된다고 보자.

보통 자기 집 아파트에서 역까지, 그리고 역에서 직장까지 걷는 시간을 최소 5분씩 잡아 10분을 제외하고 전철을 탄 시간만 40분 정도로 잡아보자. 그리고 평균적으로 한 정거장당 2분으로 계산을 하면 직장과 집 사이에 20개 정거장이 나온다. 물론 환승역 이용 시간과 승차 전 대기 시간을 넣지 않은 계산 방식이다. 

한국 직장인들의 평균 통근 시간을 생각해 볼 때 직장과 집이 있는 아파트의 거리는 지하철 20개 정도의 거리가 최대치라고 할 수 있다. 

물론 정거장 수가 더 적고, 환승역이 없고, 배차 간격이 적고, 이용승객이 적고, 급행열차 노선 이용 가능성이 높을수록 아파트는 좋은 역세권을 갖고 있다고 할 수 있다.

 

 

투자가치는 미래의 역세권이다

업무 중심지와 트리플 역세권에 투자하라

지금까지는 현재 역세권의 가치만 논했다. 그러나 중요한 것은 앞으로이다. 부동산 투자의 과실은 현재에 있는 것이 아니라 미래에 있다. 앞으로 지금의 역세권이 어떻게 변화하느냐에 따라 미래의 소득이 결정된다.

역시 가장 안전한 투자는 지금 중심 업무 지구와 역세권에 있는 아파트를 구매하는 것이다. 앞으로 어떤 새로운 노선이 신설되더라도 기존의 중심 노선과 연결을 해야만 한다. 그렇다면 어디가 더 뜰까? 신설 노선도 뜨겠지만 기존 중심 노선 역시 더 뜨게 된다.

예를 들어 강남역과 가상의 보석역을 잇는 새로운 노선이 생겼다고 하자. 신설노선인 보석역 노선이 물론 부동산 가치가 상승할 것이다. 그렇다고 강남역은 어떻게 될까? 강남역은 지금보다 더 높은 가치로 상승하게 된다. 신생역과 연결될 수록 기존의 핵심 업무지구의 가치는 더 높게 상승하게 된다. 

따라서 미래의 역세권이 어떻게 변하든 기존 업무지구의 중심부에 대한 투자 매력도는 증가될 수 밖에 없다는 점이다. 따라서 투자금이 충분하다면 기존 중심 업무지구와 가까운 아파트에 투자를 하라.

또한 여러 개의 역이 지나가는 트리플 역세권 역시 발전 가능성이 높다. 새로운 신설노선은 새로운 환승역을 만들기보다는 기존의 환승역을 활용하여 발전할 가능성이 높기 때문이다.

그것은 당연한 것이다. 도시계획자들 입장에서는 새로운 역을 환승역으로 만들 때보다 기존 환승역에 새로운 노선을 추가하는 것이 비용도 덜 들면서 노선 확장이라는 훨씬 더 큰 효과를 볼 수 있기 때문이다. 

따라서 지금의 서울역, 김포공항, 동대문, 강남, 고속터미널, 종로3가, 홍대입구, 왕십리 등의 트리플 역세권은 앞으로 더 가격이 높아질 것이다.

 

 

미래 역세권, ‘국가철도망 구축계획’을 확인하라

하지만 문제는 투자금의 규모이다. 이미 중심 업무 지구의 아파트와 트리플 역세권의 아파트는 너무 비싸다. 

따라서 앞으로 역세권이 될 유력 후보군을 정하여 그 지역의 아파트에 투자하는 방식을 취하는 것이 가장 현실적인 방법이 될 것이다. 구체적으로 지하철이 들어올 예정이며, 그에 따라 상당 규모의 상권이 형성될 수 있다고 생각되는 단지에 투자한다면 높은 수익을 얻을 수 있을 것이다.

자, 그렇다면 자신이 투자할 지역에 지하철이 들어올지 그것을 어떻게 알 수 있을까? 아파트 분양 광고에 딸려 나오는 팜플렛에 적힌 지하철 신설 예정 광고 문구에 솔깃하여 계약을 해버려서는 안 된다. 정말로 서울교통공사와 코레일에서 지하철과 철도의 신설 계획이 있는지 확인해야 한다.

이때 필요한 것이 ‘국가철도망 구축 계획’이다. 국가철도공단에 들어가서 언제든 확인할 수 있다. 국가철도망 구축 계획은 매 10년을 단위로 우리나라의 철도 건설 계획을 담아 5년 주기로 발표한다. 현재는 제3차 국가철도망 구축계획(2016~2025)이 진행 중이고, 제4차 국가철도망 구축계획(2021~2030)은 검토 단계에 있다. 이 계획도에는 신규반영사업과 추가검토사업 부분을 확인할 수 있다.

지난 4월말 4차 국가철도망 구축계획이 언론을 통해 공개된 후 서울 지하철의 연장 계획들이 나왔다. 국토균형 발전을 중시하며 기존 도시 지하철과 수도권의 철도를 잇는 계획들이 속속들이 발표되었다.

하지만 아직은 3차 국가철도망 구축계획이 중요하다. 이 계획안에 있는 노선 중에도 아직 착공하지 못한 곳도 있다. 

그렇다면 국가철도망 구축계획을 활용하는 시점은 언제가 좋을까? 국토교통부가 ‘국가철도망 구축계획’에 선정한 지역은 타당성 조사를 거쳐 다음과 같은 단계를 밟게 된다.

① 사업 계획 수립  ② 예비 타당성 조사  ③ 기본 계획 수립 ④ ‘국가철도망 구축 계획’ 반영  ⑤ 타당성 재조사  ⑥ 실시 계획 수립  ⑦ 사업자 발주 및 선정   ⑧ 착공   ⑨ 준공

이 모든 과정에서 ‘계획 발표’와 ‘착공’, ‘준공’ 단계에서 부동산 가격이 가장 많이 오르게 된다. 미리 선점하기 위해 이 단계보다 앞선 투자를 하게 되면 너무 오래 기다리는 단점이 있다. 계획 발표 후 착공하기까지도 긴 시간이 소요된다. 프로들은 그 사이 급매물을 찾는다. 그리고 착공 단계까지는 가야만 비로소 철도가 생긴다는 것이 확실해 지고 그 때 가격이 많이 높아진다.

 

철도망의 변화는 전국 부동산 시장의 변화를 가져온다

여기서 다루지는 않았지만, 이제는 KTX와 GTX로 인해 아파트 투자는 전국단위로 이루어진다. 서울 수도권 시민들이 지하철역 신설에 주목하는 것 이상으로 지방 도시 주민들은 KTX와 GTX 증설에 대해 중요하게 생각하고 있다. 

부동산은 결국 찾는 이가 많아지면 오르게 되어 있다. 가장 많은 인원들을 수송하는 지하철과 철도가 운행하게 되면 그 지역에 대한 인구의 집중이 나타나고 자연적으로 부동산 가치는 올라가게 된다.

따라서 부동산에 관심을 가진 사람들은 필히 지하철과 철도의 신설과 연장 계획에 대해 관심을 가져야 한다.

단, 아파트 투자에 있어서는 지하철이나 철도가 개통되기까지 사업 속도가 매우 중요한데 정부 주도의 사업일수록 속도가 빠르고, 정부와 시설공단과 중앙정부와 지방정부가 예산을 나눠 실행하는 사업일수록 진행 속도가 느리다. 

선거 때마다 지자체에서는 다양한 공약을 쏟아내고 그중에는 지하철역과 KTX, GTX역 신설 공약이 한 가지씩은 포함되어 있다. 그러나 그것이 정치적 고려와 포퓰리즘에 의해 내놓은 것들이 많다보니 타당성 조사의 문턱에 걸리는 경우가 많다. 

따라서 국가철도망 구축계획을 참고할 때는 국가와 중앙 정부가 주도하는 노선에 대한 신뢰도와 지자체가 추진하는 철도 계획을 동일하게 생각해서는 안 된다. 지자체 계획에 의한 철도 증설은 진행 과정에서 예산 문제로 지체될 가능성이 매우 높다. 

따라서 미래의 역세권을 놓고 투자할 때는 그 철도 노선이 어떤 철도이며, 국가 예산 비중이 얼마나 되는 지 알아볼 필요가 있다.