신도시 아파트에 투자하기 전 점검해야 할 8가지

대도시 인구 분산과 지역 개발을 목적으로 1960년대부터 건설된 신도시는 100만 평( 3.000.000㎡) 이상의 새로운 도시를 지칭한다.

1기 성남시 분당과 평촌, 일산, 중동, 산본을 시작으로 2기 판교, 동탄, 운정, 한강, 위례, 고덕국제, 광교, 옥정을 거쳐 3기 왕숙, 교산, 계양, 창릉, 대장 등이 지정됐다.

매번 거대 신도시가 탄생할 때 마다 사람들은 모든 주거시설과 편의시설들이 다 들어올 수 있을까 불안해한다. 

그러나 최초 1기 신도시가 건립된 후 50여년을 맞고 있는 현재 신도시 투자에서 실패한 사람들은 거의 찾아보기 어렵다.

혹자에 의하면 신도시 투자자의 90%는 성공하고, 초기에 아파트 공급 물량이 많아 저렴한 전월세 가격을 이기지 못해 손해를 보고 판매한 10%만이 투자에 실패했다고 말한다.

신도시-건설현장

그러므로 신도시 투자는 비교적 안전한 투자이다. 그러나 신도시에 투자했다고 해서 모두 다 같은 수익을 낼 수 있는 것은 아니다. 

신도시 중에서 가장 큰 수익을 가져다 준 지역은 1기 신도시의 경우 분당, 2기의 경우 판교, 위례, 광교이다. 이들 지역의 공통점은 모두 강남 접근성이 뛰어난 곳이라는 점이다.

분당은 거기에 탄천과 공원녹지 시설이 뛰어나고 학군 또한 우수하다. 2기 신도시들의 경우에는 IT 업종 등을 비롯한 첨단 산업 시설들이 자리 잡고 있는 고부가가치 지역이다.

따라서 신도시 아파트에 투자를 할 때는 강남 접근성과 일자리 유입 가능성 및 다양한 변수들을 고려해야 한다. 

자 그렇다면 어떻게 하면 보다 높은 수익을 얻을 수 있는 신도시 투자를 할 수 있을까? 신도시 아파트에 투자를 하기 전에 최소한 알아야 할 것들에 대해 간략하게 적어보았다. 

 

 

강남권과의 접근성, 특히 학군 세심히 살펴야

신도시 중에서 지속적으로 투자 가치가 상승한 곳은 강남과 지리적으로 근접하거나 강남 인구의 분산 효과를 가진 곳이었다.

우리나라에서 강남은 가장 많은 일자리 유동인구를 가진다. 또한 교육의 도시답게 가장 좋은 학군과 학원가를 보유하고 있다.

신도시는 수도권의 인구 분산을 위해 세워진다. 그중 강남권 인구의 분산 효과를 가지려면 교육열이 높은 강남 주민들의 이주를 이끌 만큼 인센티브가 있어야 한다.

판교는 강남구와 분당구에서 많은 인구가 이동했으며, 위례는 성남시, 송파구, 강동구에서 많이 이주했다. 이 두 지역은 강남 송파 등 학군을 중시하는 인구가 이동한 곳이므로 차후 학군의 성장이 기대되는 지역이다.

 

 

 

 

 

일자리 유입이 신도시의 관건이다

아파트 투자를 놓고 볼 때 신도시의 정체성은 두 가지다. 하나는 서울 수도권의 인구 분산을 위해 만든 배드타운, 하나는 자급자족형 도시이다. 

배드타운은 서울과 수도권에 직장을 두고 먼 거리를 광역버스나 지하철과 고속도로를 이용해 출퇴근하며 잠만 신도시에서 자는 형태를 보이는 도시이다. 

배드타운은 주로 1기 신도시 중심으로 형성되었다. 1기 신도시인 일산, 평촌, 산본, 중동 같은 경우는 주거비중이 30~40%에 이르다보니 2기 신도시에 비해 투자 가치가 정체하는 현상을 보인다.

이러한 도시들은 낮동안 주민들의 경제생활이 직장이 있는 서울권에서 이루어지고 소비를 할 수 있는 자유시간의 큰 비중을 통근 시간을 통해 허비하기 때문에 상업 시설들의 성장 가능성이 낮다.

도시의 세수는 기업과 업무 시설에서 내는 세금에 기반하기 때문에 이들 지자체의 경우 세수 기반이 허약하다고 볼 수 있다 따라서 공적사업에 투자할 지자체의 경제적 여력도 부족하다. 그러므로 획기적인 투자 활성화 정책을 내놓기도 어렵다.   

자급자족형 도시란 일자리가 풍부한 도시로서 기업과 공적기관, 상업지역 등 업무시설의 면적비중이 넓은 도시이다. 이러한 도시는 타지로 인구가 이동하지 않고 도시 내에서 모든 경제활동이 이루어지기 때문에 생산과 소비가 균형적으로 발전되어 있는 도시이다.

대표적인 자급자족형 신도시는 IT기반 테크노밸리로 뜨고 있는 판교신도시, 경기융합타운과 법조타운 등의 공적기관이 입주하고 있는 광교신도시와 LG사이언스파크 등 민간에 의해 개발되고 있는 마곡신도시와 지식정보타운 개발로 다시 부흥의 계기를 맞은 과천신도시가 있다. 

고령화 시대와 4차 산업의 대두라는 중요한 인구변화와 산업 격변을 앞에 두고 있는 대한민국 실정에서 신도시의 미래를 전망해 보는 것은 매우 중요하다.

신도시들의 경제적 흥망성쇠는 주된 산업단지들에 입주한 주된 기업들의 산업 종목과 희노애락을 함께 한다. 4차 산업의 발달에 따라 쇠퇴할 사양 산업이 대단위적으로 입주한 도시들은 앞으로 높은 공실률과 투자 가치 하락을 맞을 가능성이 높다.

또한 고령화와 출산률 감소에 의한 인구 감소로 서울과 수도권에 주거 공간이 생기면 신도시에 있던 인구들이 도심으로 빠져나가는 현상이 나타날 수 있다. 그렇게 되면 실현 가능성은 낮지만 자급자족형 도시가 아닌 주거 목적으로 건설된 신도시는 공동화 되어 일본의 다마 신도시 같이 텅 빈 아파트가 대부분인 유령도시가 될 수도 있다.

따라서 신도시에 투자할 때는 그 도시가 배드타운형 신도시인가 자급자족형 신도시인가를 살펴보고, 또 어떤 산업군이 들어오게 되어 있는가를 유심히 살펴보아야 한다. 그리고 단순히 자급자족형 도시라는 것이 중요한 것이 아니라 실제 기업 유치와 공실률을 세밀하게 따져보는 노력을 게을리 하지 않아야 한다.

참고로 아파트 집값에 가장 많은 영향을 줄 수 있는 직군은 소득 수준이 높은 대기업과 대형 병원, 법조 단지 등이다. 

 

 

 

시울 지하철 노선과의 연결 유무는 필히 살펴야

신도시 건립의 1차적 목적은 서울 수도권의 인구 분산이다. 따라서 신도시 주민들은 집은 신도시에 직장은 서울에 있는 경우가 많다. 

신도시 투자를 선택할 때는 교통 인프라에 대해 세심하게 점검해야 한다. 신도시 주민들의 삶의 질을 가장 많이 떨어뜨리는 주범이 직장과의 대중교통 연결망이다. 

신도시 거주민들 중 상당수가 30~40대 직장인으로 한창 경제활동에 종사하고 있는 사람들이다. 가장 이상적인 교통 요건은 광역버스가 직장까지 한 번에 연결되거나 지하철 주요 노선과 연결되어 환승이 2번 이하로 되는 곳이 좋다.   

그런데 신도시 중에는 지하철이 연결되지 않는 곳이 있다. 그런 곳은 투자 가치도 정체될 뿐만 아니라 실제 거주 만족도도 떨어진다. 교통 이용시 불편함이 너무 크다. 신도시 중에서 지하철이 연결된 곳과 아닌 곳은 천국과 지옥만큼 큰 차이가 난다.

신도시는 도심보다 겨울철 온도가 낮다. 바람도 세게 분다. 체감 온도도 낮은 곳에서 배차 간격이 긴 광역버스의 도착을 하염없이 기다려야 한다. 출퇴근 시간에는 교통정체가 심하고 이용자가 집중되어 1시간 이상 이동하는 버스에서 앉지도 못하고 서서 출퇴근을 해야 한다. 폭설이라도 내린 날에는 길이 막혀 아예 출근길이 막히는 사태가 벌어지기도 한다. 

실제 투자 목적으로 신도시에 이사 왔다가 출퇴근 시간이 너무 힘들어 다시 구도심으로 돌아간 케이스가 적지 않다. 따라서 당장 지하철역이 없다고 하더라도 최소한 차후에라도 건설 계획이 잡혀 있는 곳에 투자하도록 해야 한다.

 

구도심과의 인접성을 확인하자

투자하고자 하는 신도시 주변에 발전된 구도심이 인접하고 있는지 살펴보라. 서울처럼 큰 도시와 가깝게 인접한 도시는 서울의 사회, 문화, 경제적 자원을 모두 활용할 수 있기에 부동산 가치도 매우 높다.

꼭 서울처럼 대도시가 아니라도 신도시 주변에는 인접한 구도심이 있는 것이 유리하다.

첫째로 신도시 초기 부족한 편의시설과 기반 시설의 미비점을 구도심에서 해소할 수 있다. 어느 신도시든 초창기에는 입주 수요가 적다. 따라서 기반 시설이나 편의시설이 들어오지 않는다. 대형할인마트는 커녕 골목 상권 규모의 슈퍼마켓이나 동네 편의점도 입점하지 않는다.

버스 연결망도 제대로 갖춰지지 않아 자동차가 없이는 생활을 하기 어려운 곳도 있다. 이 때 신도시 주변에 구도심이 인접하고 있다면 그곳에 형성된 상권에서 필요한 재화를 구입하고 편의시설들을 이용할 수 있다.

둘째로 신도시 입주가 완료 후 구도심과 연계된 상권 형성으로 시너지를 얻을 수 있다. 신도시는 계획도시로서 신축 아파트와 편의시설이 갖춰진 정비된 도시이다. 신도시는 난개발된 구도심에 비해 현대화된 업무상가와 프랜차이즈 식당, 놀이시설 등이 잘 갖춰져 있다.

따라서 재래시장 등 다양한 업종들이 많이 분포하고 있는 구도심과 대형할인점 및 프랜차이즈 상점과 현대적 상권이 들어선 신도시는 서로 부족한 부분을 채워주며 함께 발전할 수 있다.

특히 서울세력권을 유심히 살펴보아야 한다. 서울 세력권이란 대중교통을 이용하여 서울과 근접한 도시로 직주 근접 측면에서 볼 때는 대중교통 이용시 30분 내에 위치한 도시로 과천, 광명 수지, 수원 등을 들 수 있다.

하지만 실제 상권을 이용할 수 있는 도시는 10분 내로 서울로 진입할 정도로 서울 경계에 위치해 있는 도시들이다. 광명이 매우 전망이 좋은 이유는 그 때문이다. 광명은 다리 하나만 건너면 구로디지털산업단지가 있고, 차후 발전 가능성이 높은 마곡지역과도 인접해 있다. 

 

 

최초 시범 단지를 놓쳐선 안 된다

대규모 택지조성과 아파트를 분양하는 신도시 건설은 정부 주도하에 이루어진다. 이 중 시범단지는 신도시 활성화를 위해 매우 중요한 역할을 한다. 

시범단지는 일종의 정부가 제공하는 모델하우스와 같다. 신도시 조성시 지구 내에서 가장 우수한 입지에 시범단지를 선정하여 주택과 다양한 편의시설을 조성한다. 그렇게 우수한 입지와 편의시설을 갖추고 있음에도 분양가는 오히려 더 낮다. 그러므로 시범단지에 투자하면 거의 실패할 가능성이 없다.

신도시 입성을 희망하는 사람들은 시범단지가 그곳에서 가장 저렴하면서도 가장 좋은 위치에 있는 아파트라고 생각하고 투자하면 된다. 이후에 분양하는 아파트들은 시범 단지보다 비싸게 분양된다. 

부동산의 가치는 결국 입지이기에 가장 입지가 좋은 곳에 지어진 시범단지는 입주 후 지역부동산 시장을 이끄는 ‘리딩단지’가 된다. 실제 시범단지 아파트는 몇년 후 비슷한 면적의 주변 아파트보다 매매가가 몇 억 이상씩 높게 거래된다.

 

 

 

아파트를 선택할 때 호수, 강, 공원 등 공세권을 점검하자

1기 신도시와 2기 신도시 아파트들을 분석했을 때 가격 차이에 가장 크게 영향을 준 것은 지역의 문제였다. 그러나 같은 신도시 내에서도 아파트 가격 차이가 큰 경우가 있었는데 대부분 공세권의 영향 때문이었다.

공세권이란 아파트 주변에 산이나, 호수, 강, 공원 등 풍부한 공원 녹지 시설로 인해 우수한 자연환경을 갖추고 있는 곳을 말한다.

인구 고령화로 인해 공세권은 아파트 선택에 있어 더욱 중요한 우선순위를 차지할 것으로 예측된다.

실제 1기 신도시의 경우에는 분당은 중앙 공원 부근 아파트와 일산은 호수 주변의 아파트가 더 높게 거래되었고, 같은 동에서도 조망에 따라 가격 차이를 보였다.

2기 신도시의 경우에는 광교와 동탄은 호수공원 주변이 몇 천에서 몇 억원까지 가격 차이가 났고, 하남 미사강변신도시는 한강의 조망권에 따라 아파트의 희비가 갈렸다. 송도 국제신도시의 경우에는 드물게 바다 조망권이 아파트의 가격 차이를 만들어 냈다.

신도시 건설 주체 확인은 필수이다

신도시 건설은 정부와 지자체가 관할한다. 정부 주도의 시행사는 SH공사와 LH공사가 있다. 서울 지역은 SH공사가 그외 전국 단위의 지역은 LH공사와 지자체가 주관한다.

SH공사와 LH공사가 시행하는 신도시는 정부 주도하에 사업진행 속도가 비교적 빠르다. 그러나 지자체가 주관하는 신도시 사업은 지자체의 사정에 따라 진행 과정이 매끄럽지 못할 때가 많다. 

부동산, 특히 신도시 투자는 택지조성에서 최초 분양까지 걸리는 시간에 따라 투자비용이 달라진다. 그러므로 지자체가 진행하는 신도시 투자에는 보다 신중할 필요가 있다. 

 

신도시는 현재가 아닌 미래를 보고 투자하는 것

신도시 투자 장소를 가보면 처음엔 그냥 허허벌판과 황무지이다. 그래서 사람들은 투자를 주춤하고 선뜻 투자할 용기를 내지 못한다. 그러나 지금까지 있었던 거의 모든 신도시가 다 그러한 과정을 거쳤다. 지금은 없어서 구입하지 못하는 광교, 위례, 세종 등 초기 신도시들은 모두 대규모 미분양 사태를 경험한 바 있다.

따라서 그렇게 미분양이 속출했을 시기가 투자의 적기이다. 앞으로는 분양권을 사고를 파는 일도 어려워질 수 있으므로 조기에 투자하여 오랜 시간을 기다려 나중에 충분한 수익으로 보상받는 장기 투자 형태를 지향해야 한다. 

신도시 입주 후 입주물량이 풍부하게 제공되면 처음엔 전세가가 낮게 형성되어 많은 인구의 유입이 들어오고 그렇게 되면 신도시가 살기 좋다는 소문이 나서 사람들이 몰리는 만큼 분양가 상승의 효과를 볼 수 있다.

신도시가 주거 편의시설과 기반 시설이 모두 갖춰진 후 투자하려 하면 그 때는 이미 투자 시기를 놓친 것이다. 이미 살기 좋다는 것을 누구나 알고 있기에 이미 매매가가 상당 수준으로 높아져 있을 것이기 때문이다. 

따라서 신도시 투자 현장을 방문할 때는 눈에 보이는 것을 믿지 말고 자신의 상상력을 믿어야 한다. 늘 자신의 머릿속에 앞으로 변화될 도시의 모습을 그려보는 습작의 시간을 가지라.