아파트 단지를 고를 때 고려해야할 사항은?

아파트 단지는 아파트 가격에 어떤 영향을 주는 걸까? 대단지 아파트가 좋을까 소단지 아파트가 좋을까? 단일 평수로 되어 있는 아파트 단지가 좋을까 아니면 다양한 평수가 섞여 있는 아파트 단지가 좋을까? 산을 끼고 있는 아파트 단지가 좋을까 평지에 세워진 단지가 좋을까? 유명 브랜드 단지가 좋을까 실속 저렴한 가성비 단지가 좋을까?

아파트는 역세권과 학세권, 상세권 등 외부의 입지와 인프라 외에도 단지 내 조건에 따라 경제적 가치가 달라진다. 그렇다면 아파트를 구입할 때 어떤 아파트 단지를 선택하는 것이 가장 경제적 선택일까? 

아파트단지

오늘은 아파트 단지를 선택할 때 반드시 짚어보아야 할 단지의 규모와 평수의 다양화, 브랜드의 가치와 경사 정도, 특수조망권과 방위와 배치에 대해 알아보는 시간을 갖고자 한다.

 

 

1. 소단지보다는 대단지 아파트를 구입하라

아파트를 구입할 때는 대단지 아파트를 구입해야 한다. 왜냐하면 대단지 아파트는 가격상승 가능성과 환금성이 높으며 인프라와 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 지역 랜드 마크 역할을 하기 때문이다. 

 

첫째, 투자 대상으로서 가격상승 여력이 높고 환금성이 좋다

부동산114가 2013년에서 2018년까지 5년간 전국 아파트 단지 규모별 상승률을 조사했을 때 1,500가구 이상의 대단지가 가장 높은 상승률을 기록했다. 반대로 300가구 미만의 소형단지는 가격 상승률이 가장 낮았다. 대단지와 소단지 아파트의 가격 양극화 현상은 날이 갈수록 심화되고 있는 것으로 나타난다. 이를 통해 볼 때 아파트의 규모가 크면 클수록 가격 상승률은 비례적으로 더 높게 나타난다는 것을 알 수 있다.

우리나라의 부동산은 거주 목적보다 투자 목적이 강하다. 투자 목적의 부동산은 수익성과 환금성이 매우 중요하다. 대단지 아파트는 소단지보다 거래량이 많아 수익성과 환금성이 높다. 따라서 많은 투자자들이 대단지 아파트를 선호한다. 

둘째, 대단지 아파트의 우월한 입지 인프라와 편의시설

대단지 아파트에는 많은 인구가 거주한다. 따라서 고정수요가 많기 때문에 단지 인근에 초・중・고교와 학원가 등의 교육 인프라가 잘 갖춰져 있다. 또한 아파트를 경유하는 버스노선들이 많고, 전철역과도 가까워 교통 인프라 역시 뛰어나다. 대단지 인근에는 대부분 대형마트나 백화점 등이 입점하여 가족 단위 쇼핑 역시 수월하다. 

대단지 내에는 다양한 목적의 커뮤니티 시설들과 화려한 경관을 자랑하는 조경시설 등이 들어선다. 소형단지에도 커뮤니티 시설들이 있지만 대단지 내에 있는 규모의 편의 시설을 확충하기는 어렵다. 또한 공용관리비 역시 세대당 분할 납부되기 때문에 소단지에 비해 관리비 부담이 낮다.   

 

 

셋째, 지역을 대표하는 랜드마크 아파트로 자리매김

대단지 아파트는 규모가 커서 행정구역상 몇 개 동을 차지하는 경우도 흔하다. 따라서 대단지 아파트들의 경우 그 지역을 대표하는 랜드마크 기능을 하게 된다. 랜드마크 아파트는 유명도가 높아 시세를 견인하는 역할을 한다. 랜드마크 아파트는 부동산 상승장에서 가장 빨리 높게 가격이 뛰어오르며 내릴 때는 가장 늦게 가격이 하락한다. 따라서 투자가치가 가장 높은 아파트라 할 수 있다. 

 

 

 

2. 단일 평수보다는 다양한 평수가 섞여 있는 단지를 구입하라

아파트는 단일 평수만 있는 단지보다 다양한 평수가 섞여 있는 단지가 다양한 이점을 갖는다. 생물 다양성이 확보된 생태계가 환경 변화에 뛰어난 적응을 하고 생존 가능성이 높은 것처럼 다양한 평수가 섞여 있는 아파트 단지가 가격상승 효과가 높고, 미분양 가능성이 낮으며, 풍부한 내부 수요 통해 아파트 거래가 활발하다.

 

첫째, 다양한 평수가 섞여 있는 단지가 가격 상승효과가 높다

다양한 평수가 섞여 있는 단지는 중대형 평수 아파트도 그 안에 포함되어 있다는 것이다. 중대형 평수 아파트 투자자들은 소득 수준이 높은 구매자들이다. 그래서 학군과 주거환경에 대해 더 중요하게 고려한다. 또한 중대형 평수는 분양가가 높은 만큼 동간 배치도 넓으며 고급 자재를 사용한다. 또한 조경시설과 커뮤니티 시설에 대한 요구 사항도 많다. 

따라서 다양한 평수가 섞여 있는 단지에 있는 소형 평수 구매자들은 중대형 아파트들의 다양한 장점을 함께 누릴 수 있다. 그리고 이 단지 내에 중대형 비율이 높고 소형 비율이 적은 경우 소형에 대한 희소가치 때문에 가격이 더 높아진다. 

다양한 평수가 섞여 있는 단지는 부동산 가격 상승장에서는 단지 내 중대형 아파트 때문에 가격이 빨리 오르고, 하락장에서는 단지 내 소형 아파트 때문에 가격 하락폭이 낮다. 

 

둘째, 다양한 소비자 욕구를 만족시켜 주어 미분양이 될 가능성이 낮다

아파트는 단지 내에 한 곳이라도 미분양이 있으면 단지 아파트 가격 전체에 영향을 미치게 된다. 단지 내에 단일 평수만 있다면 경제 상황에 따라 미분양과 팔리지 않는 아파트가 생길 가능성이 높다.

서울 수도권에서 가장 인기 있는 평수는 24평대 소형 평수이다. 세대 구성원이 적은 직장인들이 역세권 소형 아파트를 선호하기 때문이다. 반면 부촌 지역은 40평대 이상의 중대형 평형을 선호한다. 평균적으로는 30평대를 가장 선호한다.

단일 평수만을 제공하는 아파트 단지는 부동산 경기에 따른 수요층의 경제적 변화에 따라 분양과 매매, 가격 변화를 많이 겪게 된다. 예를 들어 부동산 경기 불황으로 거주자들이 작은 평수로 줄여 이사를 하는 추세가 생기게 되면 중대형 평수만 있는 아파트 단지는 큰 타격을 받게 될 것이다. 

그러나 다양한 평수가 섞여 있는 아파트 단지는 다양한 수요층의 기대를 충족시킬 수 있기 때문에 거래가 활발한 만큼 그만큼 미분양이나 매매절벽에 빠지게 될 가능성이 낮으며 언제나 안정적인 가격대를 유지할 수 있다.

 

셋째, 활발한 내부 수요를 통해 거래의 활성화를 유도한다

단일 평수만으로 되어 있는 아파트 단지는 시간이 지남에 따라 거주자가 외부로 나가게 되어 있다. 젊은 층의 경우 자녀의 출산과 교육적 이유, 자산 증가로 공간이 더 필요할 경우 다른 아파트 단지로 이사를 할 수 밖에 없다.

장년층 역시도 자녀들의 독립과 정년 퇴임 등으로 집을 줄여야 할 경우가 생긴다. 이럴 경우 같은 평수로만 되어 있는 단지 내에서는 마땅히 옮길 집을 찾을 수 없기 때문에 외부로 이사를 나갈 수 밖에 없다. 따라서 이 경우에는 단지 내부에서 집을 사고팔 수 있는 수요가 창출되지 않는다.

하지만 다양한 평수가 섞여 있는 단지에서는 이런 문제가 생기지 않는다. 젊은층들은 소형 평수에서 중대형 평수로 옮겨갈 수 있고, 장년층들은 중대형 평수에서 소형 평수로 이사할 수 있다. 

거주지를 옮긴다는 것은 자녀들의 학교와 직장, 생활권 등 그동안 익숙해진 생활 조건을 옮긴다는 것이기 때문에 쉽지 않은 선택이다. 같은 가격대라면 외부보다는 단지 내로 이사하고 싶은 것이 인간의 공통된 심정이라 할 수 있을 것이다.

그런 점에서 다양한 평수가 섞여 있는 단지는 언제든 내부 수요가 존재하기 때문에 그만큼 거래가 활성화 되어 있음으로 아파트 가치가 안정되어 있다고 볼 수 있다. 

 

3. 무명브랜드보다는 유명 브랜드를 선택하라

아파트 브랜드 효과를 무시하지 말라. 최근 아파트 가격에 영향을 미치는 요인으로서 다크호스로 등장한 것이 브랜드 효과이다. 교통, 상권, 학군 등 객관적인 인프라와 입지가 열세임에도 높은 가격을 형성하고 있는 아파트 단지를 살펴보면 여지없이 유명 브랜드 단지이다. 

전국적으로 브랜드 아파트 선호도는 갈수록 높아지고 있는 추세이다. 이것을 단지 거품이라고 볼 수 없는 것이 브랜드 광고로 인한 아파트 이미지 제고 효과는 아파트 가격 구성에 필수적인 요소이기 때문이다.

예전에 자사의 제품과 경쟁사 제품의 맛을 비교했던 펩시콜라 TV광고가 한때 시중에 화제가 된 적이 있다. 광고 내용이 참 인상적이었던 기억이 난다. 지금도 그렇지만 코카콜라와 펩시는 청량음료 콜라 시장에서 치열한 경쟁관계에 있다.

후발주자인 펩시는 코카콜라의 시장점유율을 가져오기 위해 유리병의 브랜드를 가리고 콜라맛을 비교하는 광고를 제작하게 된다. 사람들은 안대로 눈을 가린채 컵에 담긴 두 콜라를 맛보고, 어떤 콜라가 더 맛있는지를 평가하는 것이었다. 사람들은 안대를 제거하고 자신이 맛있다고 선호한 콜라 브랜드를 확인한 사람마다 펩시 브랜드를 확인하고 매우 놀라워 하던 기억이 난다.

물론 이것은 광고 내용이었기 때문에 콜라 맛의 객관적 기준을 보여주는 프로그램으로 볼 수는 없다. 하지만 이 광고는 당시에 브랜드가 얼마나 우리들의 선호와 입맛에 큰 작용을 하는 지 큰 자각을 일으켜 사회 일대에 큰 센세이션을 불러 일으켰다.

당시에 대학가와 술자리에는 펩시콜라 광고 따라하기 놀이 등이 유행하였다. 콜라뿐만 아니라, 사이다와 맥주 등 다양한 음료의 브랜드를 숨기고 어떤 음료가 더 맛있는지 서로 우열을 가리는 놀이를 많이 했다.

이러한 놀이를 통해 사람들은 제품의 본질보다 제품의 이미지와 브랜드가 우리의 소비에 얼마나 큰 영향을 주는 지 알 수 있었다. 이것은 잘못된 현상이 아니다. 브랜드가 가진 이미지 창조 능력이 얼마나 뛰어난 것인지 보여주는 사례였기 때문이다.

아파트 건설 분양 시장과 매매 시장에 있어서도 아파트 단지의 브랜드가 갖는 영향력은 어머어마하게 크다.

실제로 주택저널 기사에 의하면, 지난 2009년에서 2013년까지 4년간 브랜드 선호도 1위에서 3위까지 TOP3는 삼성물산의 ‘래미안’과 GS건설의 ‘자이’, 대우건설의 ‘푸르지오’였다. 이들 아파트들은 가격에 있어서도 당시 높은 가격대를 형성하고 있었다.

그런데 이들 브랜드 파워가 높은 아파트들이 실제로 시공능력 평가순위에서도 1위였는가 하면 그렇지는 않았다. 시공능력 평가 순위는 사실상 아파트의 품질을 가장 객관적으로 볼 수 있는 하나의 평가척도라고 볼 수 있다. 국토교통부가 매년 건설사의 공사실적과 경영상태, 기술능력과 신인도를 등을 종합적으로 고려하여 발표하기 때문이다.

2009년에서 2013년까지 시공능력 4년 연속 평가 1위였던 곳은 현대건설로 대단한 기록을 세웠지만 당시 현대가 내놓은 ‘힐스테이트’의 시장 반응은 높지 못했다. 브랜드 인지도에서는 5위에 머물렀다.

1위 래미안과 5위 힐스테이트가 순위 면에서는 4계단 차이였지만 당시 시장조사 분석을 보면 아파트 하면 먼저 떠오르는 브랜드가 무엇이냐는 질문에 40%가 넘는 사람이 래미안을 떠올렸고, 4.9%만이 힐스테이트를 떠올렸었다.  

최근 2020년에 와서는 현대건설의 ‘힐스테이트’가 브랜드 홍보에 박차를 가하여 브랜드 인지도 1위를 탈환했다. 그러나 국토부 시공능력 순위는 2위였다. 오히려 시공능력 1위는 삼성물산의 ‘래미안’이 차지했다. 하지만 브랜드 인지도 면에서는 GS건설의 ‘자이’가 2위였고 ‘래미안’은 3위를 차지했다. 시공능력 3위를 기록한 DL이엔씨의 ‘e편한세상’은 브랜드 인지도 면에선 6위를 기록하게 된다.

이처럼 아파트 건설사의 시공 능력과 브랜드 인지도는 꼭 일치하지 않는다. 주가가 그 회사의 내부 가치와 꼭 일치하지 않는 것과 같다. 사람의 인격과 사회적 평판이 꼭 일치할 수 없는 것과도 같은 이유 때문이다.

아파트를 단순히 실거주 목적의 공간이 아닌 투자 목적의 상품이라고 생각한다면, 아파트 자체의 품질이 우수한 것도 중요하지만 얼마나 그 아파트를 멋있고 훌륭하게 포장하느냐 하는 것도 중요하다. 

아파트의 고급 브랜드화는 아파트를 실제보다 더 가치 있게 보여주기 위해 중요한 전략이다. 그런 의미에서 무명 브랜드보다 유명 브랜드 아파트를 구입하는 것은 매우 경제적 행위이다. 

유명 브랜드 아파트들이 오랫동안 브랜드 인지도를 유지하고 있는 것은 거저 얻은 결과가 아니다. 그만큼 회사 차원에서 장기적 계획을 가지고 광고와 홍보에 적극적으로 물량과 인력을 투자해온 결과의 산물이기 때문이다. 

따라서 이런 유명 브랜드 아파트를 구입하면 개인 투자자들은 매우 편리하다. 우리 아파트가 정말 좋다고 나 혼자 전단지 돌리며 광고하고 다니지 않아도 현대건설과 삼성물산과 GS건설 등 유명 브랜드 회사들이 최고의 광고사를 동원하여 내 아파트를 열심히 광고를 해줄 것이기 때문이다. 얼마나 좋은가? 알아서 내 아파트를 수십 년간 광고해 줄 든든한 우군이 있다는 것이 말이다. 

따라서 아무 이름 없는 아파트를 사기보다는 인지도 있는 브랜드 아파트를 구입하라. 그러면 아파트 가격이 앞으로도 지속적으로 상승할 가능성이 훨씬 높다.

 

 

 

4. 경사진 단지보다는 평지 단지를 선택하라

아파트 단지를 고를 때는 경사진 단지보다는 평지를 골라야 한다. 주민들의 안전과 심미적인 효과와 편의성을 고려할 때 평지에 세워진 아파트 단지가 훨씬 높은 가치를 갖고 있기 때문이다.

우리나라는 국토의 70%가 산지로 되어 있어 서울, 수도권, 영남 부산 할 것 없이 전국적으로 산지가 많고, 그린밸트를 해제하여 만든 강북 뉴타운 아파트들은 대부분 경사진 산지에 세워져 있다. 특히 신축 단지들 중에 경사형 단지가 많다. 

물론 산지에 세워진 아파트에도 장점은 있다. 집 근처에 산이 있으면 공기가 좋고 등산과 산책을 즐길 수 있으며 계절에 따라 변화하는 아름다운 자연경관을 즐길 수 있고, 아파트 창문을 통해 아름다운 도시 전경을 볼 수 있어 조망효과가 좋다. 산지 아파트 거주민들은 여름밤에 창문을 열어두면 풀벌레 소리가 들려오고 산에서 시원한 바람이 불어와 마음이 편해진다고 말들을 한다. 

그러나 경사진 단지 아파트들은 거주자의 안전성에 문제를 줄 수 있다. 최초 우리나라 아파트 붕괴사고를 일으켰던 와우아파트는 마포구의 언덕에 세워진 경사형 아파트 건물이었다. 작년 수해 때 태풍과 집중 호우로 인한 토사로 문제가 생긴 아파트들 역시 대부분 산지에 세워진 경사형 아파트들이었다.

또한 경사형 아파트들은 단지 내에서 보행이 매우 불편하다. 마트에서 장을 보고 손에 뭐라도 들고 집에 가려면 매일 등산을 하는 고행길을 경험해야 한다. 여름에는 땀을 비 오듯 흘리게 되고, 겨울에 눈이라도 내리면 빙판이 생겨 아예 출입을 하지 못하는 경우도 생겨난다. 평상시에도 경사진 길들은 어린이와 임산부, 노약자들의 낙상 우려가 있기에 위험도가 높은 지형이다.

또한 최근 아파트들은 가치 상승을 위해 단지 내 1층 공간을 지상공원화 시키는 노력을 기울이고 있다. 그런데 평지에 지어진 지상공원들은 시야 확보가 좋아 확 트인 조경으로 보는 것만으로도 거주민들에게 쾌적성을 준다. 중앙의 분수대와 연못이 보이고 주변에는 울창한 나무들과 꽃들이 아름답게 정렬되어 통일된 느낌을 주며 깔끔하게 단장된 정원이 주는 아늑한 효과를 체감할 수 있게 한다.

반면에 경사진 단지에 세워진 아파트들은 입구부터 계단이 보이고 평지를 보완하기 위해 곳곳에 계단식 동배치를 하여 단지 내 이동이 원활하지 않을 뿐만 아니라 조경시설들이 군데군데 흩어져 있어 답답하고 아쉽게만 느껴진다. 반려견을 산책시키려 해도 좁은 지상공원에서는 할 수 없고, 멀리까지 나갈 수밖에 없다.

경사진 아파트 단지가 역세권이라 하더라도 평지 역세권과는 질적으로 다르다. 같은 지하철역에서 5분 거리라도 하더라도 경사진 아파트 단지는 마을버스를 타지 않으면 이동하기 매우 어려운 위치에 있기 때문이다. 

강남에 위치한 아파트 단지들이 강북 아파트 단지보다 더 높은 가격대를 이루고 있는 데는 다양한 요소가 있지만 평지에 대단지로 조성된 아파트라는 특성 또한 무시할 수 없는 이유이다.  

따라서 만약 경사진 단지의 아파트와 평지 단지의 아파트를 놓고 고민하고 있는 사람이라면 되도록 평지 단지 아파트를 선택하는 것이 실주거 만족도가 훨씬 높을 것이며, 이것은 매매와 전월세 등 투자 목적에도 더 큰 유익을 선사할 것이다.

 

 

5. 특수 조망권과 남향 단지를 주시하라

창 밖으로 끝없이 펼쳐진 푸른 동해바다와 저녁 노을이 지는 서해를 바라볼 수 있는 아파트, 혹은 거울처럼 고요한 호수를 볼 수 있는 아파트, 마치 남산타워와 63빌딩에서 내려다보는 서울 야경처럼 도시의 아름다운 야경을 볼 수 있는 아파트, 서울과 부산에서 벌어지는 불꽃축제를 집 창문으로 볼 수 있는 아파트, 한강과 청계천, 탄천 등 도시 내를 흐르는 강물들을 볼 수 있는 전망 좋은 아파트, 북한산의 자연 경관을 볼 수 있는 숲 속의 아파트 등등 다양한 특수 조망권을 가진 아파트 단지들은 일반 단지보다 특별한 가치를 가지고 있다. 이러한 아파트 단지의 특수성은 일반 시세와 차별화된 프리미엄을 형성하게 된다. 

특히 최근 몇 년간 아파트 가격 상승과 거래를 주도한 용산 한남동과 성동구 소재 아파트들은 한강 조망권 프리미엄이 매매에 큰 영향을 준 것으로 알려지고 있다. 같은 단지라도 한강을 향하고 있느냐에 따라 가격이 다르고, 같은 동이라 하더라도 한강을 잘 볼 수 없는 저층과 전체를 조감할 수 있는 고층은 수천만 원에서 수억 원까지 가격 차이가 발생하였다.   

특수조망권을 중시하는 아파트 트렌드는 최근에 와서 점점 강화되고 있다. 개인의 행복과 삶의 질, 쾌적성을 중시하는 라이프스타일과 최근 코로나의 영향에 따른 재택 근무의 영향으로 실내공간의 중요성이 더 부각되고 있어 이러한 영향은 더 강화될 전망이다. 

그와 함께 아파트 단지의 창문의 방향도 중요하다. 정남향은 해가 잘 들어 난방비가 적게 들며 풍부한 자연광이 주는 다양한 효과를 볼 수 있으며 통풍 효과도 좋다.  

그러나 최근 신축단지들은 같은 공간에 더 많은 세대수를 짓기 위해 정남향 판상형이 아닌 타워형과 혼합형으로 건축되면서 정남향 아파트를 찾아보기 어려워졌다.

2000년 이전에 지어진 아파트들은 남향 배치에 유리한 대부분 일자형의 판상형이었으나 단조로운 외형을 벗어나 차별화된 외관과 사생활 보호를 위해 타워형 아파트가 등장하게 되었다. 

타워형 아파트와 판상형과 타워형을 섞어놓은 혼합형 아파트는 전 세대가 남향을 바라볼 수 없는 구조이다. 따라서 판상형 아파트에 비해 채광이 부족하고, 춥고, 통풍이 잘 안 되는 단점을 갖고 있다. 그러한 단점을 보완하기 위해 조명, 난방, 강제환기시스템이 적용되어 관리비가 더 상승되는 효과가 발생된다. 

그렇다고 무조건 판상형이 좋다는 것은 아니다. 판상형 아파트는 일자형의 매우 단조로운 외관을 하고 있고 이들 단지는 아파트의 단점인 획일성을 더 강하게 드러내 준다. 또한 사생활 침해가 발생할 우려가 높고, 녹지 형성을 하기에 불리한 조건을 갖는다.

남향이라고 해서 모든 사람들이 좋아하는 것도 아니다. 새벽형 인간이나 아침형 인간들은 풍부한 햇빛을 볼 수 있는 정남향이나 남동향을 선호하지만, 저녁형 인간은 늦은 오후에 더 늦게까지 해를 볼 수 있는 남서형을 더 선호한다. 일부 낮에 자고 밤에 일을 해야 하는 특수 직업군들인 경우엔 북향 아파트를 선호하기도 한다.  

따라서 아파트 단지를 볼 때는 개인의 필요성과 취향에 따라 적당한 방위를 선택할 수 있을 것이다. 하지만 투자 목적으로 아파트를 구입하는 것이라면 정남향이나 최소한 남동향의 아파트를 구입하는 것이 좋다. 이들 아파트가 가장 많은 사람들이 찾는 아파트이기 때문이다. 

타워형 혹은 혼합형 아파트 단지를 구입할 때는 자신의 아파트 방위가 어디를 향하고 있는지 반드시 점검해 보아야 한다.