부의 열차에 승선하기 위한 투자 원칙

인구절벽과 고령화, 부동산 붕괴로 잃어버린 30년을 보낸 일본은 인구의 30% 이상이 자산이 제로 상태인 양극화된 사회이다. 이러한 쇠락하는 시장 상황에서 부동산 분야에서 큰 성공을 거둔 스에오카 요시노리는 일본의 로버트 기요사키로 불린다. 그의 어떤 투자철학이 침몰하는 열도에서도 슈퍼리치가 되는 부의 열차에 몸을 싣게 했을까? 

스에오카 요시노리는 끝간데 모르게 심화되는 부의 초집중 현상과 양극화를 배경으로 한 현 시대에서 월급의 굴레에서 벗어나 고속으로 부자가 될 수 있는 길을 모색한다. 

2017년 국제구호기구 옥스팜이 발표한 보고서에 의하면 전 세계 최상위 부자 1위에서 8위까지의 자산 규모가 세계 인구 하위 50%인 36억명의 전 재산과 맞먹는 부의 수준인 것으로 알려졌다. 바야흐로 세계는 지금 8명과 36억명의 재산이 동급인 시대를 맞고 있다.

문제는 이러한 극소수 부자와 부자 아닌 대다수 사람들의 경제적 격차가 줄어들기는커녕 해마다 그 격차는 심화되고 있다는 사실이다. 

스에오카 요시노리는 사람들을 서민, 중산층, 부자로 분류하고 서민과 중산층이 1%의 인구에 불과한 부자가 될 수 있는 길을 제시하고자 한다.

물론, 230여 페이지에 불과한 책 한 권을 읽는 것으로 1% 부자의 대열에 합류할 수 있는 기적은 일어나지 않을 것이다. 그러나 실제 일본의 1% 부자로서 고령화로 쇠퇴하는 일본이라는 국가에서 재정적 큰 성공을 이룬 스에오카 요시노리의 투자철학을 공유하는 것은 큰 의미가 있다고 본다.

이제는 일본만이 아니라 유럽과 북미 선진국은 물론 중국도 고령화 사회에 편입되고 있다. 우리나라는 세계에서 가장 빠르게 고령화가 진전되는 중이다. 전 세계가 일본화(Japanification)되고 있다.

실제 최근 『일본화(Japanification)』의 저자 윌리엄 페섹은 조선일보 칼럼을 통해 코로나19는 한국과 전 세계의 일본화 현상을 앞당길 것이라 예측했다.

따라서 한국 경제의 앞날을 예측해 보는 데 일본경제의 쇠퇴를 반면교사로 삼아야 할 필요가 있고, 특히 개인투자가들의 입장에서는 쇠퇴하는 일본 시장에서도 경제적으로 큰 성공을 거둔 스에오카 요시노리와 같은 인물의 발언도 귀담아 들을 필요가 있다고 본다.

오늘은 스에오카 요시노리의  『부의 열차에 올라타는 법』에서 특히 그가 강조 하는 투자 원칙에 대해서 간략하게 알아보도록 하겠다.

성공으로 가는 네 가지 원칙

스에오카 요시노리는 현재와 같은 불확실성이 높아진 시대, 일부 극소수가 시장의 대다수 성과물을 싹 쓸어가는 경제는 마치 도박장과 같다고 한다. 이러한 불합리한 시장에서 승리하기 위해서는 ‘노 리스크 절대 리턴’이라는 투자원칙을 지켜야 한다고 말한다. 그리고 ‘노 리스크 절대 리턴’을 달성하기 위해서는 4가지 원칙을 철저히 지켜야 한다고 했다.

첫째, ‘가치의 확실성’을 확보

곧 투자할 대상이 확실한 가치를 가지고 있느냐 아니냐를 철저히 구분해야 한다. 보통 일반 통념상 투자는 부동산과 실물 화폐와 같이 실체가 있는 것에 투자하는 것을 유형투자라 하고, 증권이나 암호 화폐 등 실체가 없는 것에 투자하는 것을 무형 투자라고 한다. 

여기서 스에오카 요시노리는 무형 투자가 실체가 없는 투자라는 점을 주의하라고 한다. 경제적 불확실성이 높은 시대에 주식과 투자신탁, 비트코인 등의 무형 투자 대상들은 심하게 요동친다. 가격폭등과 폭락의 폭이 100배 이상 팽창되었다가 1로 쪼그라들기도 한다. 이것이 누구에게는 기회가 될 수도 있겠지만 그러한 변동성을 자신이 견딜 수 있을 지 자신을 점검해 보아야 한다.

반대로 토지와 건물 등의 부동산은 가치의 변동은 있으나 완전히 소멸하는 경우는 없다는 점을 인식하라고 말한다.

둘째, ‘리스크 회피’

1% 부자는 투자할 때 ‘얼마를 벌 수 있는가’로 판단하지 않는다. 지금의 시대에 부자의 질문은 ‘안전한가, 위험한가?’이다. 이 때 안전성과 위험성, 또 그 위험의 정도를 판단하는 기준은 정보이다. 따라서 정확한 정보를 얻기 위해 부자들은 많은 돈을 들여 리스크를 줄여나간다.


세 번째 ‘사업 파트너’

정보가 관건인 시대에 나홀로 투자족은 설 곳이 없다. 부자는 반드시라고 할 정도로 정보 강자와 한 팀을 이룬다. 이제는 ‘무엇을 하느냐’보다 ‘누구와 하느냐’가 중요한 시대이다. SNS와 다양한 채널이 생기면서 다양한 인맥과 엮일 수 있는 기회는 늘었지만 그들이 진정 정보 강자인지 약자인지는 자신이 판단할 수 있어야 한다. 제대로 된 정보 강자 팀의 일원이 되면 성공은 보장되지만 정보 약자와 엮이게 되면 실패는 눈에 보듯 뻔하다.


네 번째 ‘자기 투자’

앞으로 가장 많은 돈을 투자해야 할 부분이 자기 자신에 대한 투자이다. 자기 두뇌를 위해 과감한 투자가 필요하다. 독서와 세미나에 적극적으로 참여하고 그 인맥을 사회적으로 활용하라. 변화하는 시대에 변화하는 지식과 정보를 따라잡고 옥석을 구분해 낼 수 있는 판단력과 자기 분야에 적용할 수 있는 능력이 없으면 어떤 영역에서도 살아남기 어려운 시대이다.

스에오카 요시노리는 자기 두뇌에 투자한 것은 시장 상황에 따라 폭락을 맞을 이유도 없고, 남이 훔쳐갈 수도 없는 가장 ‘노 리스크 절대 리턴’ 투자라고 한다.

돈이 저절로 흘러 들어오는 자기 플랫폼을 설계하라

이 시대에는 똑같이 일하는데 자산이 점점 늘어나는 사람이 있고, 점점 더 가난해 지는 사람이 있다. 즉 이 시대는 ‘돈이 불어나는 구조를 가진 사람’과 ‘자기도 모르게 돈을 빼앗기는 사람’이 공존하고 있다. 이 두 부류의 운명을 명확하게 갈라주는 것이 바로 ‘이자’의 존재이다. 부자는 이자를 받는 부의 열차에 승선한 셈이고, 서민은 이자를 내는 서민열차에 탄 셈이다. 하루라도 빨리 이자를 받는 대열에 합류할 수 있도록 재정 전략을 완비하라.

고수의 투자법을 그대로 따라하라

오늘날과 같은 험난한 격동기에 절대 망하지 않는 안전 투자법으로 스에오카 요시노리가 추천하는 투자법은 일명 ‘빨판상어 투자법’이다. 빨판상어가 자신의 흡반을 이용해 상어의 등에 착 달라붙어 다니면서 힘 안들이고 고기 부스러기를 주워 먹듯이, 개인 투자가가 워렌 버핏처럼 투자의 귀재를 따라 주식을 사고파는 형태의 투자방식을 말한다.

고수의 투자법을 추종하는 투자 방식을 지칭하는 용어도 많을 텐데 참으로 이름을 잘 지었다고 생각한다. 빨판상어와 상어의 관계는 악어새와 악어 관계처럼 상보적이지 않다. 어류생태학자들은 이 관계는 빨판상어가 일방적으로 상어에게 유익을 얻는 방식이라고 한다.  

빨판상어는 상어의 한 종류로 알고 있지만 농어목에 속하는 어류이다. 바다의 왕자 상어의 그늘에 살기 때문에 다른 포식자의 위협에서 안전하고, 상어의 등짝에 붙어먹고 살기 때문에 밥을 굶을 필요도 없다. 참으로 등 따습고 배부른 물고기가 따로 없다. 그런 의미에서 빨판상어 투자법은 최고의 투자법이라 불릴 만하다.

그런데 스에오카 요시노리는 빨판상어 투자법에는 주의할 점이 있다고 한다. 첫째 상어가 정말 쓸 만한 상어인지 분별해야 한다는 것이다. 빨판상어는 자신보다 큰 것에는 다 달라붙는 습성이 있어 유조선이나 스쿠버다이버의 등에도 붙는 경우가 있다. 

개인투자가는 상어가 정말 먹이를 잘 사냥하는 유능한 상어인지 분별할 수 있어야 한다. 어중이 떠중이가 아닌 진정한 투자가인지 알아볼 수 있어야 한다. 워렌 버핏이 유능한 것은 그가 버크셔 해서웨이라는 투자회사의 사장이라 고급정보에 접근할 수 있는 권한이 있기 때문이다. 

우리나라 실정에서 상어는 외국인이나 기관, 연기금 등 큰 세력이 될 텐데 이들 중에서 구체적으로 자신이 붙을 상어를 잘 골라내야 할 것이다. 

둘째 한번 빨판상어는 끝까지 빨판상어이다. 만약 빨판상어 투자법을 따르기로 했다면 끝까지 고수하는 것이 좋다. 중간에 상어를 자주 교체하거나 혹은 자신이 직접 사냥을 하는 일은 없어야 한다. 개인 투자가가 자신이 추종하고자 하는 투자세력이 이해가 되지 않는다고 해서 중간에 스스로 판단하여 주식을 사고팔게 되면 큰 낭패를 볼 수 있다.

인컴 게인 투자로 안전하게 안정적으로 벌어라
캐피털 게인 투자 Vs. 인컴 게인 투자

스에오카 요시노리가 투자법의 2가지로 소개하고 있는 캐피털 게인(capital gain)과 인컴 게인(income gain) 방식은 특별한 것이 아니다.

캐피털 게인은 싸게 사서 비쌀 때 팔아 수익을 얻는 시세차익을 보는 투자형태이고, 인컴 케인은 가치 있는 무엇인가를 사서 그것을 통해 정기적인 안정적인 수입을 얻는 투자이다. 

쉽게 말해 아파트 등 부동산을 싸게 사서 비싸게 파는 시세차익 형태가 캐피털 게인이고, 좋은 상가와 오피스텔을 구입하여 월세로 안정적인 수익을 얻는 형태가 인컴 게인이다.

앞으로 복합불황의 위험성이 높은 시대를 맞아 스에오카 요시노리는 캐피털 게인보다는 인컴 게인 방식을 노리라고 말하고 있다.

개인투자가에게 캐피털 게인은 앞으로 매우 불리한 투자방식이 될 것이라 본다. 왜냐하면 첫째 싸게 사서 비싸게 파는 투자방식은 위험해진다. 경제불황으로 경매나 급매로 나온 매물은 권리가 복잡해서 불량채권이 될 가능성이 높은데, 정보력이 약한 개인투자가가 그런 처분 곤란한 매물을 분석하고 관리하기가 쉽지 않기 때문이다.

둘째로는 고령화 사회 여파로 앞으로 꾸준히 국가와 지방정부에 내는 세금이 증가할 것이기 때문에 거액의 부동산 거래를 할 경우 세금폭탄을 맞을 가능성이 높아지기 때문이다.

따라서 어지간히 형편없는 물건이 아닌 이상 그럭저럭 안정적인 임대료 수익을 꾸준히 얻을 수 있는 인컴 게인 투자를 하라고 독려하고 있다.

고령화 사회에서는 누가 뭐라 해도 안정적이고 꾸준히 따박따박 들어오는 고정적인 수입이 가장 중요하다. 비록 액수가 작더라도 비정기적인 수익보다 안정적인 수익이 훨씬 큰 가치를 지닌다. 

경제불황기에는 
주식보다는 부동산이다

코스피 3000시대에 무슨 얘기인가 싶지만, 스에오카 요시노리는 창업과 주식보다는 부동산 투자를 권장하고 있다. 어디까지나 그 자신이 부동산 투자가이고 이 업을 통해 성공했기 때문에 하는 소리라고 생각되지만 일본화 되는 사회에서 성공적인 투자를 하고자 하는 사람은 귀담아 들을 필요가 있을 것 같다. 스에오카 요시노리가 부동산 투자가 더 유리하다고 보는 이유는 크게 4가지이다.

첫째, 통계가 말해 준다. 일본의 경우 2017년 기준 한 해에 13만개의 신생법인이 세워졌으나 주식상장에 성공한 회사는 2017년에 90개, 2018년에도 90개뿐이었다고 말한다. 회사를 세워도 주식상장에 성공하는 회사는 0.1%도 안 된다는 것이다. 물론 이것은 어디까지나 일본 통계이다.

둘째, 주식은 회사가 도산하거나 상장이 폐지되어 가치가 사라졌을 때 그냥 휴지조각이 되지만 부동산은 현물은 남아있고, 주가는 떨어져도 임대료는 떨어지는 경우가 거의 없다는 것이다. 코로나로 자영업이 심각하게 타격을 받았지만 임대료를 받는 건물주들은 상대적으로 적은 타격을 본 것을 보면 임대료의 안정성은 어느 정도 입증된 것이라 볼 수 있다.

셋째, 주가의 변동성은 불확실해서 미래의 계획을 세울 수 없지만, 부동산은 미래의 전망을 계획적으로 세울 수 있다. 여기서 핵심은 부동산 매매를 기준으로 부동산 가격이 안정적이라고 말하는 것이 아니다. 임대료 수입이 고정적이고 임대 수익과 수리비 등 자신의 수익 구조를 안정적으로 전망할 수 있다는 것이다. 부동산은 1년 후나, 5년, 10년 후를 내다보고 계획을 세울 수 있으나, 주가는 당장 내일 일을 알 수 없다.

넷째, 부동산은 대외 환경 변화에 가장 안전한 투자 종목이라는 점이다. 기업이나 주가는 외환위기 등 대외환경 변화에 따라 출렁이고 기약 없이 무너진다. 그러나 부동산은 환경 변화에 비교적 유연하게 대응할 수 있다. 공실률이 어느 정도 떨어져도 10% 이내의 임대료 인하로 만회할 수 있으며, 최소한의 수익은 지속적으로 얻을 수 있다는 것이다.

불경기에도 수요가 완전히 사라지 않는 것이 부동산의 장점이며, 리스크 회피를 염두에 둔다면 더 좋은 투자처가 없다는 것이 스에오카 요시노리의  주장이다.

3할이면 MLB 최고 타자이듯
부동산 투자 성공률은 30%이다

스에오카 요시노리는 실제 부동산 투자에서 성공하는 케이스는 30%밖에 안 된다고 말한다. 물론 자신의 회사에서 투자 자문을 받은 사람들은 100% 성공했다는 자화자찬을 하고 있다.

스에오카 요시노리가 시장 평균인 30% 성공률보다 무려 70%나 높은 승률을 기록하게 된 것은 부동산에 대한 정확한 진단을 통해 가장 적합한 투자 방식을 찾아주었기 때문이라고 말한다. 즉 개인투자가들은 부동산 임대도 매우 다양한 방식으로 수익 창출을 할 수 있다는 것을 알아야 한다고 말한다.

예를 들어 어떤 건물이 낡았다면 리모델링을 통해 임대료의 상승을 유도하는 방법이 있고, 주거용 부동산을 상업용으로 용도 변경을 해서 고수익을 만들어 낼 수 있고, 외국인용 셰어하우스 형태로 예약하는 방식으로 방을 채우는 방식도 있다고 한다. 

같은 건물을 보더라도 부동산 가치를 극대화할 수 있는 방법은 매우 다양한 만큼 부동산의 잠재 가치를 꿰뚫어 볼 수 있는 통찰력이 있어야 부동산 투자 전문가가 될 수 있다고 말한다.

 
오늘은 스에오카 요시노리의  『부의 열차에 올라타는 법』의 핵심 부분이라고 할 수 있는 투자 부분에 대해 알아보았는데, 스에오카 요시노리가 부동산 전문가이기 때문에 부동산 투자의 유리한 측면을 강조한 일면이 있다.

어쨌든 일본의 잃어버린 30년 동안에도 부동산 투자로 성공할 수 있는 길은 확인한 셈이다. 이 책에 의하면 앞으로 부동산 투자를 하는 사람들은 임대수익을 목표로 투자의 방향을 정하는 것이 좋을 듯 하다.

이 책에는 부자의 투자법 말고도 부자의 인간관계와 시간관리, 소비습관 등 고속으로 부자가 되고 싶은 분들에게 유용한 지식들이 많이 수록되어 있다. 일본과 우리나라의 경제적 상황은 다르지만 부자가 되는 길에는 공통점이 더 많다는 점을 느끼게 된다. 앞으로 시간이 되는 대로 이 부분도 다루고자 한다

 

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