로열층, 조망권, 향, 형은 집값에 얼마나 영향을 줄까?

아파트의 로열층은 어디일까? 1층이 다른 층보다 가격이 저렴한 이유는? 산과 바다 중 어디가 더 조망권이 좋을까? 향이 중요할까? 형이 더 중요할까?

누구나 원하는 정남향에 한강뷰가 보이며, 로열층에 베이가 많은 판상형 아파트를 구입할 수 있다면 이런 고민을 하진 않을 것이다.

그러나 같은 단지에서도 정남향 저층과 남서향 고층, 혹은 한강뷰가 보이는 정북향 저층과 뷰가 좋지 못한 정남향 고층 등 서로 조건이 다른 아파트를 놓고 그 가치를 따지다 보면 무엇이 더 중요한 것인지 혼란을 느낄 수가 있다.

예전에는 향층형이라는 순서로 아파트의 가치를 매기곤 했다. 2000년대 이전에 지어진 아파트들은 모양이 단순했다. 그러나 최근 지어진 아파트들은 같은 단지내 아파트라도 향층형뷰가 제각각이다. 그렇다면 과연 어떤 순서로 아파트의 가치를 평가해야 할까?

다행히 아파트계에서 애매한 부분을 잘 정의해 주는 정리남 가즈하님이 명확하게 이 부분을 정리해 주셨다. 가즈하님은 그의 책 『서울아파트 2급지의 비밀』에서 '층≫뷰≫향≫형'의 순서로 그 우선순의를 정리하고 있다.

Ⅰ. 어떤 층을 선택해야 할까?

층뷰향형 중에서 가장 중요한 것은 층이다. 그렇다면 어떤 층이 가장 좋은 층이며, 가장 나쁜 층은 어디일까? 층을 선택할 때는 무엇을 고려해야 할까?

로얄층-찾기

1원칙: 고층은 비싸고, 저층은 저렴하다.

아파트를 구입할 때는 같은 값이면 되도록 고층을 사야한다. 아파트의 로열층은 최고층에 있기 때문이다. 만약 20층짜리 아파트가 있다면 신축은 20층, 구축은 19층이나 18층이 로열층이 된다. 신축의 경우에는 탑층, 구축의 경우에는 ‘탑층-1 혹은 탑층-2’가 로열층이 된다. 

신축과 구축의 로열층이 비슷하면서도 다른 이유는 무엇 때문일까? 그리고 가장 높은 층이 로열층이 되는 이유는 무엇 때문일까?

1) 조망권(뷰)의 확보

사람들이 고층을 선호하는 가장 큰 이유는 탁 트인 시야를 확보하기 위해서다. 창문을 열어도 앞 건물에 가려 시야가 나오지 않는다면 사람들은 답답함을 느끼게 될 것이다. 날씨가 좋으면 도시 주변 산이나 강을 볼 수 있고, 밤엔 도시의 멋진 야경을 볼 수 있는 전망 좋은 집에 사는 것은 모든 이들의 로망이다.  

 

2) 지상 소음과 병충해에 안전

고층에는 벌레가 타고 올라오지 못한다. 그리고 도로의 차량 소음들로부터 이격되어 조용하고 실내가 평화롭다. 

 

3) 일조권 확보

집에서 충분한 자연광을 확보할 수 있다는 것은 건강을 위해 매우 중요한 것이다. 고층은 저층에 비해 충분한 햇빛을 확보할 수 있다. 저층은 높은 건물일수록 동 사이가 좁아 일조권을 확보하기가 어렵다. 

 

4) 층간 소음과 누수에 안전

층간 소음은 대부분 윗층의 소음에 의해 발생한다. 그리고 수도관과 보일러 관, 하수관의 누수시 아래층이 큰 피해를 당하게 된다. 

 

5) 프라이버시 확보

아파트는 창문을 통해 다른 건물의 실내가 보이는 단점을 갖고 있다. 그러나 탑층은 어디서도 안을 들여다볼 수 없어 프라이버시 면에서 가장 안전하다.

 

※ 신축 로얄층과 구축 로얄층의 차이

신축은 탑층, 구축은 ‘탑층-1 혹은 탑층-2’가 로얄층이다. 구축의 경우 탑층은 여름엔 냉방비, 겨울엔 난방비 등이 많이 나와 관리비 부담이 크다. 또한 엘리베이터 소리와 환풍기 소리, 또 누수와 결로의 우려가 있다. 따라서 구축의 경우는 그러한 탑층의 문제를 피하기 위해 1층이나 2층 아래 층을 로열층으로 구분하게 된다. 

그러나 최근 지어진 신축의 경우, 냉난방과 방음, 방수가 완벽하게 되어 고층의 강점만 있고, 단점은 완벽하게 보완한 결과 탑층과 팬트하우스가 최고의 로열층으로 각광받게 되었다. 

2원칙: 저층의 개념을 명확히 하자(기준층은 5층)

아파트 1층이 저층이라는 것은 너무도 당연하지만 20층이 넘는 아파트에서 6층이나 7층이 저층에 해당되는가 하고 묻는다면 사람들은 애매함을 느낀다. 즉 20층 중에서 어디까지가 고층이고 어디까지가 저층인지 명확하게 인식하지 못하는 것이다.

일반적으로 저층을 구분하는 방식은 분양가를 상정할 때 기준표를 보는 방식과 물건의 실거래가와 층의 상관관계를 보는 방식이 있다. 

가즈하님은 경험적으로 다음과 같은 층별 기준을 제시한다. 일반적으로 아파트의 기준층은 5층으로 기본 시세로 본다. 4층 이하는 준저층이며, 1층이 저층이 된다. 그렇다면 층별 집값은 어떻게 될까?

 

참고) 아파트 층별 집값

구축아파트: 저층 ≪ 준저층≒탑층 ≪ 기준층(5층) ≪ 중층 ≪ 로얄층
신축아파트: 저층 ≪ 준저층 ≪ 기준층 ≪ 중층 ≪ 준로얄층 ≪ 탑층(최로얄층)

신축아파트는 전 층에서 높을수록 가격이 비싸다고 보면 된다. 그러나 구축은 탑층이 4층 정도 준저층과 가격이 비슷하고 그 외는 높을수록 가격이 비싸다.

3원칙: 1층과 탑층도 활용하기 나름

저층인 1층과 구축의 탑층은 사람들이 기피하는 층이지만, 나름 장점을 가지고 있다.
 

1) 1층 활용하기

1층은 모두 가장 기피하는 층이지만, 1층만을 선호하는 특수한 수요층도 있다. 1층에는 그만의 장점이 있기 때문이다. 

1층은 가장 아래층이기 때문에 층간 소음의 발생에서 유리하다. 활발한 아이들을 키우고 있어 층간 소음으로 이웃들에게 피해를 주곤 하는 사람들이라면 1층에 거주하는 경우 신나게 뛰어놀아도 이 문제로 곤란해 지는 경우는 없을 것이다.

또한 화재와 재난 상황에서 가장 신속하고 안전하게 대피할 수 있다. 엘레베이터가 고장나 사용하지 못하게 되었다거나 자주 외출을 해야 하는 사람의 경우 출입에 매우 자유롭다. 이것은 커뮤니티 이용에도 매우 유리하게 작용한다.

갭투자에 유리한 경우가 많다. 1층은 매매가에선 10~15% 정도 차이가 나지만, 전세가에서는 5% 이상 차이가 나지 않아 갭 차이가 적다.  

단, 본인의 특수한 이해관계 때문에 1층에 거주하는 것이 유리할 경우 전세로 이곳에 들어와 사는 것은 좋지만 투자 목적으로 구입한다면 1층을 사는 것에는 주의가 필요하다. 다른 층에 비해 가격 상승폭이 낮아 투자 대비 효율이 낮기 때문이다.

 

2) 구축 탑층 활용하기

구축 탑층이 냉난방 관리비와 누수와 결로, 엘레베이터, 환풍기 소음 등 분명 문제가 있는 것은 사실이지만, 층간 소음이 없고, 조망권과 일조권이 좋으며, 지상 소음과 파이프 관 상하수도 누수 문제에서 자유로운 것은 사실이다. 

또한 다른 층에 비해 채광, 환기, 통풍에 유리하며 구축은 정남향이 많기 때문에 이들 요소가 더 뛰어나다. 그리고 옥상을 이용할 수 있는 경우도 있다.

1층처럼 갭투자에 유리하다. 매매가에서는 5~10% 차이가 나지만 전세가는 거의 차이가 없다. 

Ⅱ. 어떤 뷰를 선택해야 할까?

최근 아파트 가격 상승을 이끌었던 곳은 대부분 한강 변 아파트였다. 같은 단지, 같은 동이라도 한강뷰가 얼마나 잘 보이느냐에 따라 가격 차이는 몇 억 이상이 차이가 났다. 

아파트 조망권은 최근들어 집값 결정에 매우 중요한 요소가 되고 있다. 오감을 중시하는 감성 트렌드와 재택근무 증가와 코로나로 인한 실내 위주 생활이 인테리어에 대한 관심과 조망권에 대한 관심으로 이어지고 있다.

어찌보면 조망권은 인간들의 가장 모순된 욕구를 보여준다. 가장 편리한 환경을 원하면서도 가장 자연과 가까워지고 싶어하는 인간의 욕구를 투영하고 있기 때문이다.

한강뷰

아파트는 가장 인공적이고 도시적인 건축물이다. 그래서 아파트 입지는 가장 번화한 역세권을 최고로 친다. 그러면서도 가장 자연친화적인 환경에서 볼 수 있는 아름다운 경치를 보고자 한다. 그러한 모순된 욕망이 투영된 것이 조망권이다.   

그렇다면 모든 뷰는 다 동일한 가치를 가지고 있을까? 그렇지 않다. 인자요산 지자요수(仁者樂山 知者樂水)라 하여 어떤 사람들은 산을 좋아하고, 어떤 사람들은 강을 좋아한다. 
 
물론 경치에 대한 개인의 선호가 있기에 산을 좋아하는 사람은 산 가까이 살고, 바다가 좋은 사람은 바다 가까이 살면 된다. 그리고 자기는 뷰가 하나도 중요하지 않다고 생각된다면 아무 곳이나 거주해도 된다. 

그러나 투자자의 입장에서는 나의 선호와 견해가 중요한 것이 아니라 사람들이 가장 선호하는 뷰를 선택해야 한다. 그래야 시간이 갈수록 짒값이 상승하여 투자한 보람을 느낄 수 있을 것이다.

그렇다면 조망권들의 선호도는 어떻게 될까? 역시 아파트계의 정리남 가즈하님은 다음과 같이 조망권의 우선순위를 제공해 준다.

1순위: 오션뷰

바다와 수평선을 볼 수 있는 오션뷰가 좋은 아파트는 최고의 조망권을 가진다. 부산 해운대와 강원도 속초, 인천 송도에 세워진 아파트들은 멋진 바다 경치를 감상할 수 있다. 부자들일수록 더 많은 물을 보기를 원한다고 한다. 그래서 최고의 뷰는 오션뷰가 된다. 

단, 오션뷰는 가장 멋진 바다 경관을 볼 수 있다는 데에서 조망권 중에서는 최고이지만, 도심과 먼 교통의 문제점과 바다에서 불어오는 해풍과 염분의 영향으로 청소가 어렵고 건물의 부식이 쉬우며 창문을 함부로 열 수 없다는 단점이 있다.

 

2순위: 한강뷰

서울에서 볼 수 있는 강다운 강은 한강이 유일하다. 그런데 한강을 모두 볼 수 있는 것이 아니라 한강변에 특수한 아파트들만 한강뷰가 가능하기 때문에 그 희소성이 가격 상승을 견인하고 있다.

한강을 볼 수 있는 지역은 강북은 광진, 성동, 용산, 마포 지역이고, 강남은 강동, 송파, 강남, 서초, 동작, 영등포, 강서구 지역이다. 강북 지역은 남향에 한강 조망권까지 좋아 문제가 없지만, 한강 남쪽 지역은 한강뷰가 좋은 아파트는 북향이라는 사실을 인지하자. 

한강 조망권이 가장 좋은 곳에 대해서는 여의도 리첸시아와 반포 아크로리버뷰, 이촌동 첼리투스, 마포 한강 아이파크, 성수동 트리마제 등이 후보지로 거론되고 있다. 

 

3순위: 호수뷰 혹은 일반 강뷰

호수 조망권이 좋은 지역은 전망도 좋지만 녹지 공원과 함께 산책로도 발달되어 있어 단순히 뷰만 좋은 것이 아니다. 서울보다는 경기 지역에 좋은 호수뷰가 많다. 가장 대표적인 곳은 서울의 경우 잠실 석촌호수 부근이고, 경기는 수원시 광교와 인천 청라와 화성시 동탄 지역이다. 

4순위: 산뷰

집 창문으로 4계절이 바뀌는 자연경관을 볼 수 있는 것은 분명 하나의 특권이다. 산뷰는 특히 눈 내린 산의 경치가 아름다운 곳을 최고로 친다. 녹색이 우거진 숲과 아름다운 꽃들로 만발한 산을 볼 수 있다는 것은 정신건강에도 매우 유익하다.

산뷰

하지만 산뷰가 좋은 지역 아파트를 구입할 때는 주의할 점이 있다. 산에서 뻗어나온 나뭇가지와 아파트 샷시의 거리가 최소한 5m 이상 이격되어야 한다. 가즈하님은 20m 이상 거리를 추천한다. 그렇지 않을 경우 해충과 벌레들로 무더운 여름에도 창문을 닫고 살아야 한다. 나방의 습격은 물론이고 꼬물거리는 송충이와 창문에 거미줄이 치는 신세계를 경험할 수 있다.

 

5순위: 정원뷰

창문을 열면 정원에 핀 아름다운 매화와 대나무를 볼 수 있는 한옥집과 희한한 모습으로 굴절된 분재들로 가득찬 일본의 정원이 생각난다. 그런데 아파트 중에서도 거실을 통해 마치 정원이나 리조트에 놀러 온 기분이 나는 정원뷰가 좋은 집이 있다.

정원뷰가 좋은 아파트에는 나무, 잔디, 계절마다 피는 꽃들이 아름답게 피어있어 거주민들이 힐링을 느끼게 된다. 정원뷰가 좋은 아파트는 정원관리가 중요하며 테라스가 있으면 더욱 좋다.

 

6순위: 탁 트인 뷰

특별하게 주변에 산과 바다와 호수가 있는 것도 아니지만 눈 앞에 가리는 것이 없다는 것만으로도 최고의 조망권이 되기도 한다. 어느 곳이든 높은 곳에서 보면 멋있고 아름답게 보인다. 

탁 트인 뷰가 발달된 곳은 조망권과 일조권이 좋다. 그리고 어디든 석양이나 야경의 아름다움을 누릴 수 있다. 특히 도시 야경은 다른 어떤 조망권 지역보다 더 우월한 뷰를 볼 수 있다.

 

7순위: 공원뷰

사는 곳 주변에 공원이 있어 사람들이 여유롭게 공원을 이용하는 것을 보면 거주민 역시 심신의 즐거움을 누리게 된다. 아이들이 즐겁게 뛰어놀고, 사람들이 반려견을 산책시키거나, 운동하는 모습들을 보게 되면 자신도 저절로 미소짓게 되기 때문이다. 

공원은 따로 관리하는 주체가 있어 나무와 잔디가 항상 보기 좋게 관리되고, 해충으로 인한 피해를 염려하지 않아도 된다. 

공원에는 나무와 분수, 조명시설이 특수하게 제작되어 대부분 경관이 우수하다. 집에서 가까우면 틈틈히 방문하여 산책과 운동을 할 수도 있다. 

 

※ 좋은 뷰는 매매 5년 후를 생각하자

처음 신축하여 분양한 아파트단지는 제대로 된 자연 조경작업이 이루어지지 않아 조망권의 가치가 제대로 반영되지 못한 경우가 많다. 시간이 지날수록 뷰가 좋아질 수 있는 곳은 미래의 가치를 기대해 보자. 당장에는 황무지와 옹벽만이 보이는 곳도 나중에 나무와 꽃들로 아름다운 정원으로 바뀔 수 있다. 

Ⅲ. 어떤 향을 선택해야 할까?

예전에는 향층형으로 향을 가장 중요하게 생각했다. 하지만 지금은 세번째로 중요하게 생각한다. 옛날에는 남향으로 집을 지어야 해가 잘 들고 북풍을 막아 집을 따뜻하게 유지할 수 있다고 생각했다. 지금은 냉난방 시설과 조명시설을 완비하여 꼭 남향이 아니더라도 실내를 환하고 따뜻하게 유지할 수 있다.
  

향의 우선순위 
정남향 ≫ 남서향 ＞ 남동향 ≫ 정동향 ＞ 정서향 ≫ 북서향 ＞ 북동향 ≫ 정북향

그러나 향의 선호에서 지금도 가장 우선하는 것은 남향이다. 정남향은 해가 잘 들어 집이 밝고 일조량이 많아 해를 오래 볼 수 있다. 그만큼 습하거나 곰팡이가 피지 않는다. 또한 여름에는 시원하고 겨울에는 따뜻하여 그만큼 관리비가 적게 든다. 

그다음으로 선호되는 향은 남서향이다. 예전에는 남동향을 선호하였으나 최근에는 남서향이 더 오래 햇빛을 활용할 수 있어 남동향보다 실용적이라는 것이 다수이다. 남서향이 겨울에 더 따뜻하고 여름에는 남동이 더 시원하다.  

Ⅳ. 어떤 형을 선택해야 할까?

아파트에는 판상형과 타워형이 있다. 결론적으로 말해서 판상형이 타워형보다 선호된다. 그리고 베이는 많을수록 좋다. 

판상형이란 아파트 구조가 1자로 늘어져 있는 형태를 말한다. 타워형은 열십자(+) 구조나 Y자 구조, ㅁ자 구조로 되어 있다.

베이(bay)란 기둥과 기둥 사이의 한 구획으로 쉽게 말해 해가 들어오는 방향의 공간 수를 의미한다. 

판상형-은마아파트(좌)과 타워형-타워팰리스(우)

구관이 명관, 판상형이 더 선호된다

2000년대 이전 지어진 아파트는 대부분이 판상형이다. 어떻게 보면 동일한 규격에 상자곽처럼 생겨 획일적인 디자인으로 선호하지 않는 사람들도 있다.

하지만 남향으로 지어진 아파트가 많고, 판상형은 모든 세대가 한 방향을 향하기 때문에 모두 남향의 유익을 누릴 수 있다. 그리고 발코니 수가 많아 서비스 면적도 넓다. 

일조량이 풍부하며 맞창을 통해 통풍과 환기도 좋은 편이며, 구조가 간단하여 건축비와 관리비가 적게 들어 경제적이며 공간활용이 좋다. 강남 은마아파트가 판상형이다.

타워형, 랜드마크 외관이지만 관리비 부담 높아

2000년대 이후 지어진 타워형은 향이 다양하다. 고급스런 외관에 높은 층수로 지어진 경우가 많다. 세대별로 내부구조가 다양하며 일부만 남향이라 일조권의 혜택을 보는 라인이 한정적이다. 고층이 많고 단지수가 적어 대체적으로 조망권은 좋은 편이다. 

발코니가 적어 서비스 면적이 적고, ㄱ자 창문배치를 하고 있어 통풍이 잘 안된다. 맞창 구조가 아니라서 사생활 침해 요인이 적다. 그러나 복잡한 구조라 건축비가 많이 들고, 냉난방 등 관리비가 많이 든다. 타워팰리스가 대표적이다. 

 

베이, 많을수록 좋아

베이(bay)란 전면 발코니를 기준으로 기둥과 기둥 사이에 구획을 뜻한다. 쉽게 말하면 거실+방이 일렬로 몇 개가 되는가를 보면 알 수 있다. 해가 들어오는 방향으로 공간수를 센다. 해가 들어올 때 방 1개에 거실 1개면 2베이, 거실 1개에 방 2개면 3베이, 거실 1개에 방이 3개면 4베이가 된다.

베이가 많으면 채광이 좋다. 한 번에 해가 많이 들고 환기도 잘 된다. 베이가 많으면 자연적으로 1자로 늘어지는 구조가 되기에 판상형 구조처럼 된다. 그만큼 일조량이 풍부한 것이다.

그러나 동일한 면적에 베이가 많다는 것은 그만큼 좁은 공간에 방이 많다는 것으로 길게 늘어져 안방에도 침대나 가구가 들어가지 못하는 경우가 생긴다. 또한 외부 노출 면적이 넓어 그만큼 프라이버시 유지에 나쁘다는 단점이 있다.

Ⅴ. 그밖에 고려해야 할 점

1) 신・구축 아파트는 지하 주차장과의 연결을 살펴라

구축 아파트 중에는 지하 주차장이 있는 단지와 없는 단지가 있다. 지하 주차장이 있는 단지도 지하 주차장과 연결된 동과 그렇지 않은 동이 있다. 반드시 아파트를 구입할 때는 지하 주차장에서 연결 된 동을 구입해야 한다. 

신축 아파트의 경우 지하 7,8층까지 주차장이 있는 아파트가 있다. 그런데 모든 동이 다 지하 주차장과 연결되어 있지 않다. 어떤 아파트는 지하3층만 혹은 지하6층만 연결되지 않는 경우도 있다. 

그리고 어떤 곳은 반드시 지하주차장에서 1층을 경유해서, 1층에서 목적지 층으로 갈아타야 하는 아파트들도 있다. 가능하면 주차장에서 집까지 엘레베이터를 한 번만 타도 되는 곳을 구입한다.
 

 

2) 구축 아파트는 중간 라인을 선택하라

구축 아파트는 냉난방 단열 시공이 불완전하다. 따라서 보통 4라인까지 있다면 양 끝인 1라인과 4라인은 끝에 외벽을 두고 있어 겨울에 춥고, 결로가 심하다. 베란다는 물론 방과 천정에 곰팡이가 생길 수 있다. 중간 2라인과 3라인은 양쪽에 외풍을 막아줘 따뜻하고 관리비가 적게 나온다.

 

3) 구축 아파트는 인테리어 확장 공사를 하지 않은 곳이 좋다

구축 아파트를 가보면 인테리어 공사를 해서 공간을 확장한 곳이 많다. 신축이면 상관이 없지만 구축의 경우 인테리어 확장 공사를 한 곳은 좋지 않다. 만약 확장 공사를 했다면 반드시 베란다 부분에 단열재 공사를 했는지 창문도 단열효과가 좋은 신소재로 바꿨는지 확인하라. 그렇지 않으면 겨울에 냉기와 외풍으로 보일러를 틀어도 추위를 피할 수 없다. 관리비도 많이 든다는 점을 생각하라.

4) 구축 아파트의 꺽이는 구조는 조망권과 프라이버시에 주의하라

구축 아파트는 동향과 남향으로 지어진 단지가 많다. 일단 일렬로 지어진 판상형에서는 가장 앞 동이 조망권이 좋다. 

그리고 꺽이는 구조에서는 끝라인의 경우 서로의 창문으로 내부가 잘 보이기 때문에 프라이버시 유지가 잘 안 된다. 또한 해가 잘 들지 않아 일조권이 좋지 못하다. 
 

 

5) 신축 아파트는 정문에서 거리를 확인하라

최근 신축 아파트들은 같은 단지라도 어떤 동은 정문과 연결된 1층이지만, 어떤 동은 바로 갈 수 없고 엘레베이터나 계단을 이용해 한 층을 올라가거나 내려 가야 하는 경우가 많다.

때에 따라서는 언덕을 올라가야 하는 경우도 있고, 외부 엘레베이터를 2번씩 타야 하는 경우도 있다. 

대부분의 아파트들은 정문에 교통편과 상가가 집중되어 정문에 가까울수록 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 그런데 정문에서 자기 집까지 오는데 여러 단계를 거쳐야 한다면 정문에서 멀수록 그만큼 이동이 불편할 수 밖에 없다.

아파트 임장을 나가게 되면 반드시 계약하려는 동호수를 여러 가지 방법으로 직접 가보아야 한다. 실제 스톱워치로 시간을 재가면서 정문과 자기 집과의 거리를 확인해야 한다.