싱글의 실거주 아파트 투자는 어떻게 해야 할까?

자유로운 보헤미안의 삶을 동경하는 화려한 싱글들도 실상을 알고 보면, 내 집 마련에 목마른 전월세 난민 중의 한 명이다. 

결혼도 안했고, 가족도 없다보니 내 집 마련의 필요성에 대해 뒤 늦게 눈을 뜬 싱글들은 어떻게 아파트를 장만해야 할까?

모아놓은 돈도 없고, 부동산 지식에 대해서는 문외한이며, 아파트 청약 기준을 만족시킬 수 없는 내 집 마련의 사각지대에 놓여 있는 싱글들은 어떻게 내 집 문제를 풀어가야 할까?

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남자보다는 똘똘한 집 한 채가 더 믿을 만 하다는 네이버 부동산 카페 '월급쟁이 부자들'의 튜터 복만두님이 싱글들에게 들려주는 ‘싱글들이 아파트를 장만할 때 주의해야 할 점 6가지’를 정리해 보았다.

오늘 다룰 내용은 복만두님의 책 『나는 차라리 부동산과 연애한다』의 내용을 기반으로 작성된 것이다. 

복만두님은 싱글들을 위해 적은 돈을 활용하여 여러 채에 투자하는 방법과 자신의 똘똘한 아파트 한 채를 장만하는 방법을 구분해서 투자 방법을 제시해 주고 있는데 오늘 내용은 투자 목적보다는 거주 목적의 내 집 마련을 할 때 유의해야 할 점에 대해서 다루고 있는 내용이다.

1. 주변에서 중심부로 단계별로 접근하라

싱글들이 아파트로 내 집 마련을 하겠다고 마음을 먹었다면 가장 먼저 해야 할 일은 무엇일까? 그렇다. 자신의 현 위치를 파악하는 일이다. 

싱글들은 대부분 모아놓은 돈도 부족하고, 청약 가점을 받을 만한 신혼부부도 아니며, 부양가족도 없다. 당장 회사 가까운 곳에 원룸 전세보증금 하나 마련하기 어려운 형편에 강남3구와 마용성, 인 서울 아파트 입성은 그것이 나홀로 아파트라고 해도 어려운 일이다.  

서울 아파트의 중위 가격은 9억을 넘긴지 오래고, 수억이 있어도 당장 소형 평수 아파트 한 채를 마련하기가 어렵다.

싱글이 아파트를 마련하는 가장 현실적인 방법은 입지 대비 가장 가격이 저렴한 지역을 찾아 다니며, 단계별로 좀 더 좋은 지역으로 이동하는 우회 전략을 채택하는 것이다.

아마 대학 다닐 때 시험기간에 도서관에 자리가 없을 때 많이 해보았을 것이다. 남이 맡아놓은 빈자리에 임시로 앉았다가 자리 임자가 오면 다른 빈자리로 이동하기를 반복하다가 진짜 빈자리를 발견하여 자기 자리를 맡는 메뚜기 전략 말이다.

그러기 위해 가장 먼저 버려야 할 것이 있다. ‘익숙한 곳과의 결별’이다. 지금까지 오랫동안 거주했던 지역과의 단절이 필요하다. 

싱글들은 자신이 살아온 지역에서 멀리 옮기지 못하는 경향이 있다. 가족 없이 외롭게 사는 싱글들에게는 한 지역과의 인연을 끊어낸다는 것이 쉬운 일이 아니다. 한 지역에서 오래 살다보면 모든 것이 편해지고 익숙해지기 때문이다. 

단골 식당과 미용실, 함께 맥주를 마시며 지내던 동네 친구들과 이별한다는 것은 쉽지 않은 선택이다. 하지만 꼭 내 집이 있어야겠다는 의지를 실천하려면 과감하게 내가 살던 동네에서 뛰쳐나올 수 있는 용기가 필요하다.

부동산도 상품이다. 여러 지역에 살아보며 그 지역의 장단점을 비교하고 자신이 살고 있는 지역을 객관적인 눈으로 볼 수 있어야 부동산을 보는 안목이 생겨난다. 

종잣돈을 다 끌어 모으고 은행을 통해 변통할 수 있는 최고의 자금을 동원하여도 교통과 거주 조건을 고려하면 서울에서 집을 마련하는 것은 쉽지 않다.

아쉽지만 경기도 주업무지구 중 직장과 접근성이 뛰어나고 각종 편의시설과 인프라가 잘 갖춰진 곳을 겨냥하는 것이 좋다. 일단 핵심 지역의 새 아파트는 어렵고, 실거주 요건은 좋으나 저평가된 곳을 발품을 통해 찾아내어 투자를 시작하는 것이 좋다.

처음부터 마음에 드는 집을 마련한다는 생각보다는 수차례의 실거주 점프를 통해 최종적으로 제대로 된 자기 아파트를 만든다는 목표를 갖는 것이 현실적인 선택이다. 

 

2. 구관이 명관, 다시 보자 구축 아파트

아파트가 주는 거주의 쾌적성과 첨단 IT 환경과 접목된 문명의 이기를 누리려면 신축 아파트가 좋을 것이다. 하지만 자금 동원력이 부족한 싱글들에게 신축 아파트는 당장 도전하기에는 부담스런 대상이다.

구관이 명관이라고, 구축 아파트는 신축 아파트가 갖지 못한 많은 장점을 가지고 있다. 복만두 여사는 싱글들이 구축 아파트를 볼 때는 반드시 3가지를 점검하라고 말한다.

 

첫째, 이것만은 최고라고 할 수 있는 확실한 아파트의 강점이 있는가?

구축 아파트는 무언가 신축 아파트보다 내세울 수 있는 것이 하나는 있어야 나중에 매매에도 어려움을 겪지 않는다. 보통 구축 아파트는 신축보다 역세권에 교통 인프라가 좋고, 오래 된 학세권을 형성하고 있는 경우가 많다. 이 두 가지는 어떤 신축 아파트도 구축 아파트를 넘지 못하는 넘사벽이다. 자신이 사려는 구축 아파트의 역세권과 학군을 세심히 살펴보라.

둘째, 구축의 새 아파트 변신 가능성을 타진하라

구축 아파트라고 다 후지고 구리고 낙후될 것이라는 편견을 버려라. 구축 아파트들 중에는 리모델링과 재건축 호재가 있는 아파트가 많이 있다. 물론 그것의 현실화는 아무도 알 수 없다. 하지만 호재가 있다는 것만으로도 나중에 매도를 할 때 훨씬 유리한 조건을 만들 수 있다.

 

셋째, 가격비교를 통해 가성비를 점검한다

싱글들이 가장 처음 아파트를 구입할 때 제일 중요한 것은 저평가된 아파트를 사는 것이다. 그렇게 하기 위해서는 자신이 구입하려는 아파트의 가격이 적정한지 파악할 수 있어야 한다. 

우선적으로 아파트 가격을 가장 쉽게 알아보는 방법은 전세가와 매매가를 비교해 보는 방법이다. 그래서 전세가율이 높고 매매가율이 낮은 아파트를 찾아야 한다.

그 다음으로는 랜드마크 아파트와 가격을 비교해 보는 것이다. 그 지역에서 가장 유명하고 많은 사람들이 찾는 대장 아파트를 찾아 자신이 구입하려는 아파트와 가격을 비교한다. 이 때 중요한 것은 같은 학군과 상권, 지역 등 생활권을 공유하는 곳이어야 제대로 된 비교가 가능하다.

적어도 비교의 기준이 되는 랜드마크 아파트와 입지면에서 어떤 차이가 있는 지는 파악할 수 있어야 제대로 된 가격 비교를 할 수 있다. 

랜드마크 아파트와 비교해서 목표로 한 아파트가 가격이 많이 저렴하다면 아직 가격이 오르지 않은 것으로 적극적으로 알아보아야 한다. 

3. 주요 업무지구 출퇴근 1 시간 + 역세권 도보 10분 이내

직장과 자기 집이 우리나라 근로자의 평균 통근 시간대인 1시간 10분 내로 통근이 가능해야 한다. 이것은 싱글들의 실거주를 위해서도 중요하고, 앞으로 더 높은 가격대로 집을 매도하기 위해서도 중요하다.

우리나라 봉급생활자들은 집을 마련할 때 직장과의 거리를 가장 중요하게 생각한다. 물리적 거리보다 시간적 거리가 중요하다. 

집도 결국 상품이므로 수요가 많을수록 높은 가격을 받을 수 있다. 아파트의 수요자들은 어디에 있는가? 바로 강남3구와 광화문과 여의도, 가산 구로디지털단지 등 주요 업무지구에 몰려 있다. 

싱글인 당신의 아파트를 사줄 사람들 또한 같은 싱글이거나 신혼부부일 가능성이 높다. 그들 역시 위의 주요업무지구에 직장을 갖고 있을 가능성이 높다.

강남 업무지구와의 거리가 가장 중요하다. 전철로 강남권까지 1시간 이내로 접근할 수 있다면 일단 역세권으로서 아파트의 기본 기능은 탑재한 것이다.

4. 10평~24평까지 소형 평수를 노려라

싱글들이 많이 찾는 59제곱미터 이하의 소형 평형대 아파트는 매우 희소가치가 높은 아파트이다. 우리나라에서 가장 많은 아파트는 59~84제곱미터의 3~4인용 아파트이다.

싱글들이라고 꼭 소형 평수에 살아야 하는 것은 아니지만 소형 평수는 많은 장점이 있다. 1인 가구의 증가로 수요는 많으나 물량적으로 공급이 많지 않기 때문에 희소성이 높다. 매매나 임대 모두 투자 가치가 뛰어나다. 

그리고 자금 동원력이 약한 싱글들에게 소형 평수는 도전해 볼 만한 대상이다. 평당가는 낮지 않지만 절대가가 낮아 충분히 구입이 가능한 대상이다. 그런데 소형 아파트를 살 때는 반드시 점검해야 할 점이 있다. 

 

첫째, 중대형 평수가 섞여 있는 아파트 단지의 소형 아파트를 구입하라

중대형 평수가 섞여 있는 대단지 내 소형 아파트를 구입해야 할 이유는 여러 가지 이유 때문이다. 

첫 번째, 아파트는 대단지 아파트가 매매량과 환금성에서 높은 투자 가치를 가진다. 대단지는 소단지보다 학군과 교통 인프라와 편의시설 면에서 훨씬 뛰어나다. 그런데 소형 아파트만으로 이뤄진 대단지 아파트는 많지 않아 소형 평수에 살면서 대단지의 이점을 누리기 위해서는 중대형 평수와 소형이 섞여 있는 단지 내 아파트를 구입하는 것이 좋다.

두 번째, 중대형 아파트가 섞여 있는 단지 내 소형 아파트는 중대형 아파트가 가지고 있는 편의성과 높은 입지적 이점을 함께 공유할 수 있다. 중대형 평수에 사는 구매자들은 소형 평수 구매자보다 소득 수준이 높아 아파트 단지에 요구하는 기준이 높다. 따라서 소형 평수 구매자들은 덤으로 이러한 이익을 누릴 수 있는 것이다. 

또한 중대형 평수가 섞여 있는 아파트 단지에서 소형 평수는 매물이 많지 않아 희소가치가 높다. 따라서 소형 아파트만으로 이뤄진 단지에서보다 훨씬 높은 가격대에서 거래가 가능하다. 

 

둘째, 반드시 역세권이 중요하다

소형 아파트의 주된 수요층은 싱글과 신혼부부이다. 이들 수요층이 아파트를 선택할 때 최우선으로 고려하는 기준은 직장과의 거리이다. 소형 평수로 집도 좁으면서 직장과도 거리가 멀면 그 아파트는 결코 수요층을 만족시킬 수 없다. 

 

셋째, 주변의 임대아파트들과 오피스텔을 유의하여 보라 

소형 아파트 주변에 임대아파트가 많거나 소평 평수보다 더 입지가 좋은 곳에 오피스텔 공급이 많다면 그 아파트를 구입해서는 안 된다. 임대아파트가 많이 들어 선 지역의 소형 아파트는 가격이 잘 오르지 않고, 오피스텔과의 과열 경쟁이 있는 지역의 소형 아파트는 충분한 가격을 받지 못하는 경우가 있다.

5. 안전성과 편리성을 갖춘 싱글 친화적 입지를 노려라

싱글 중에서도 싱글 여성들이 중요시 하는 요소들을 세밀하게 살펴볼 필요가 있다. 남자들은 싱글이라도 아파트나 빌라나 다가구나 할 것 없이 특별하게 사는 곳에 연연하지 않는다. 아파트라는 곳 자체가 여성 친화적 건축물이라는 것을 생각해 본다면 싱글 아파트의 주된 대상은 싱글 여성들이라고 할 수 있다.

싱글 여성들에게 가장 중요한 요소는 안전과 프라이버시다. 그런 면에서 아파트 단지들로 구성된 택지 지역들은 밤과 새벽 시간 모두 안전하다. 여성들의 귀가길에 위험이 덜하다.

하지만 빌라촌과 섞인 택지, 노후화된 주택가에 들어선 나홀로 아파트와 같은 경우에는 매우 거주환경이 열악하여 여성들이 거주하기에 불편할 수 있다.

또한 여성들은 쇼핑 공간과 편의시설에 대한 수요가 높다. 주변에 백화점과 대형할인점, 헬스센터와 수영장, 요가와 피트니스를 배울 수 있는 공간이 있는지도 점검한다. 

여성들은 문화적 욕구가 높기 때문에 주변에 영화관과 도서관 등 기본 인프라와 병원과 약국, 유기농 과일과 야채를 판매하는 소매점, 반려동물 병원 등이 있는지 등도 빠짐없이 체크해야 할 대목이다. 

반려동물을 키우려면 자연적으로 산책을 시키기 위해 안전한 산책로와 통행권이 보장되는 곳이어야 한다. 

최근 뜨고 있는 스타벅스 커피점이 들어선 스세권과 맥도날드 햄버거를 슬리퍼를 신고 가서 먹을 수 있는 맥세권 등은 편의성 면에서 싱글 여성들에게 최적화 되어 있는 지역이지만, 상권 측면에서 너무 높은 가격대를 형성하고 있음으로 싱글들에게는 부담스런 입지이다. 

이도 저도 아니면 학군이 좋은 지역에 아파트를 마련하는 것도 좋은 방법이다. 구입할 때 가격대가 높아 부담스러울 수 있으나 학세권 지역은 지속적인 가격 상승 기대감을 가져도 좋을 입지이다.

아이들을 마음 놓고 키울 수 있는 학군이 좋은 지역은 여성들이 원하는 대부분의 주거 환경적 필요조건을 구비하고 있기 때문에 싱글 여성들도 마음 놓고 거주할 수 있는 지역이다. 

6. 지역 발전 가능성도 꼼꼼히 따져 보라

호재라는 것은 부동산의 미래 가치를 보여주는 척도이다. 지금 살고 있는 아파트가 아무 것도 변한 것이 없는데도 호재가 생겼다는 것으로 부동산의 가치가 하루 아침에 크게 달라지기도 한다.

그러나 호재만 보고 아파트에 투자하는 일이 있어서는 안 된다. 부동산 호재는 어디까지나 플러스 알파일뿐 그 실현 가능성은 누구도 알 수 없는 것이다. 호재는 부동산 불황기에 가장 먼저 꺼지는 거품 중 하나이다.

그러나 호재가 있고 없고는 매도 시점에서 큰 차이가 난다. 부동산 수요자의 미래의 차익 기대감을 부풀게 해주는 역할을 하기 때문이다. 

지역 호재를 살펴보려면 세 가지 방법이 있다.

첫째, 네이버부동산에서 우리 동네뉴스를 선택하고 지역을 선택하여 알아보는 방법이다.
둘째, 호갱노노에서 개발 호재를 찾아보는 방법이다.
셋째, 지역 온라인 맘카페에 가입하여 궁금한 것들을 물어보는 방법이다. 남성들은 맘카페에서 안 받아주기 때문에 여성에게는 매우 유리한 방법이라 할 수 있다.

그러나 지역 호재는 사람들의 수소문과 중개사무소 사장님들의 언사에 달려 있는 것이 아니다. 해당 관청과 주무부처에 문의하여 사실을 확인하는 것이 가장 좋은 방법이다.