아파트 투자 전 핵심 체크 사항 8가지 – 김도사의 코칭 메시지

어떻게 하면 아파트를 쉽게 구입할 수 있을까? 무엇부터 시작해야 할까? 어떻게 하면 보다 저평가 된 아파트를 구입할 수 있을까? 어떻게 하면 속지 않고 좋은 물건을 구입할 수 있을까? 정말 좋은 아파트는 무엇이 다른가?

평범한 일반 샐러리맨들에게 아파트를 구입하는 것은 쉽지 않은 일이다. 입지 분석과 임장, 각종 부동산 관련 통계를 보는 것이 어려워서가 아니다. 

평범한 사람들에게 부동산 거래라는 것은 평생에 몇 번 없는 거래이기 때문에 이 분야에 대해 지식과 경험이 부족하기 때문이다.

아파트-투자-전-꼼꼼히-체크하기

부동산 초보에게는 지나치게 많은 부동산 데이터와 통계자료와 그래프로 설명해 주는 이론형 전문가들의 가르침이 오히려 부담스러울 수 있다. 

차라리 자기보다 한발짝 앞 선 부동산 유경험자로서 실제 아파트를 구입하고 성공적으로 매매한 투자 경험이 많은 경험형 실력자들이 훨씬 가슴에 다가오는 현장 노하우를 전해 줄 수 있다.

그런 의미에서 오늘은 풍부한 부동산 투자 경험을 바탕으로 초보자들에게 ‘아파트 투자 전 반드시 체크해야 할 8가지’를 설명해 주는 김도사TV의 인기 유튜버 김석준님의 가르침을 받고자 한다.

오늘 다룰 내용들은 김도사님의 저서 『돈 되는 아파트 투자의 정석』 (미다스북스, 2019)을 참고하였다. 

 

1. 자신의 자금 상황을 파악하라

아파트에 투자하기 전 가장 먼저 해야 할 일은 나 자신을 돌아보는 일이다. 내가 어떤 집을 살 수 있는지는 나의 자금 동원력에 달려있다. 내 집 마련과 부동산 투자는 결국 내가 동원할 수 있는 자금의 규모에서 결정된다. 따라서 투자 전, 자신의 자금 상황을 파악하는 것이 가장 먼저 해야 할 일이다.

그런데 아파트는 한 번 매매로 끝나는 것이 아니다. 은행에서 빌린 돈을 길게는 30년까지 갚아 나가야 한다. 따라서 아파트 투자는 현재 자신의 재정 규모는 물론 미래에 동원할 수 있는 자금 규모까지 알아야 한다. 

따라서 자신의 정밀한 현금 흐름을 파악하기 위해 간단하게 재무제표를 만들어 볼 필요가 있다. 재무제표에 꼭 정해진 양식은 없다. 자신이 보기에 편리한 양식대로 만들면 된다.

자신과 배우자의 소득을 합산하고, 저축 금액과 아이들의 출생 계획을 고려하여, 맞벌이와 외벌이 소득 기간을 적용하여 어떤 식으로 자금을 융통할 수 있을지 계획을 세우고, 최종적으로 자신이 동원할 수 있는 내 집 마련의 투자금을 정하라. 

 

 

 

2. 가족 상황에 맞는 집 크기를 정하라

단독 주택이나 아파트나 빌라나 결국 집은 자신과 가족이 머물 공간을 사는 것이다. 나와 가족이 가장 편하게 살 수 있는 집의 크기를 정해야 한다. 김도사님은 일반적인 아파트 크기를 다음과 같이 제시한다.

가족-상황에-맞는-아파트-크기

그러나 이것은 어디까지나 일반적인 경우이며, 아파트 크기는 자신의 형편에 따라 구입하는 것을 원칙으로 해야 한다.

아파트를 볼 때는 반드시 현장에 나가 직접 크기를 보고 결정해야 한다. 사진과 평면도로 보는 것과 실제 눈으로 보는 것에는 많은 차이가 있다. 

집을 볼 때는 비어 있는 집과 짐이 있는 집을 모두 감안하여 비교하며 봐야 한다. 신축 건물은 비어 있어 넓어 보이지만, 사람이 살고 있는 집은 물건들로 비좁고 답답하게 보이기 때문이다. 

또한 집을 보러 갈 때는 부부와 가족들이 함께 보고 공동으로 결정해야 한다. 집은 자기 혼자 사는 곳이 아니며 가족이 함께 사는 공간이다. 오히려 이용 측면에서는 아내와 아이들이 더 오랜 시간 거주하게 될 것이다. 집은 결국 가족의 행복을 위해 구입하는 것이다. 

특히 실거주를 할 경우에는 더욱 자금 상황 파악과 가족들의 의사 반영이 중요하다. 내 집 마련과 같이 모든 가족들에게 큰 영향을 주는 결정에는 가족들이 함께 의논해서 결정하는 것이 바람직하다.

 

 

3. 개발 호재에 휘둘리지 말라

부동산은 주식처럼 반짝 호재로 큰 이익을 볼 수 없다. ‘소문에 사서 뉴스에 팔아라.’라는 투자 격언은 주식 시장에서나 통하지 부동산 시장에선 통하지 않는다.

주식 시장에서는 이미 일어난 일이 호재가 되지만, 부동산 시장에선 아직 일어나지 않은 미래의 일이 호재가 된다. 

신문에 부동산 호재 관련 기사가 떴다고 해서 당장 그 부동산을 구입해서는 안 된다. 호재가 발표되었다고 해도 실제 그 호재가 현실화되기까지는 긴 시간을 요한다. 

신도시 건설, 도심 재개발, 재건축, 새로운 업무 지구 조성, 신 공항과 새 도시철도망 건설 등 부동산 관련 호재들이 현실화되기 위해서는 위치 선정과 부지 매입, 자금 확보 등 수많은 단계의 절차가 기다리고 있다.    

또한 긴 시간을 요하는 사업이고 워낙 많은 자금이 투입되기 때문에 중간에 정치적 이해관계에 따라 법령이 달라지고, 사업이 틀어지거나 백지화 되는 경우도 간간히 발생된다. 그만큼 변수가 많다.  

현재 부동산 호재로 여기저기서 들썩이고 있는 GTX발 호재가 최초로 등장한 것은 2005년이었다. GTX는 2023년이 되어서야 개통된다. 호재의 소문과 현실화의 간격이 18년이나 된다.

그래도 GTX는 실제 현실화 되었으니 다행이다. 대부분의 개발 호재들은 소문만 무성하고 유야무야 되는 경우가 많다. 

동네 공인중개소들을 방문하면 노후화 된 지역의 재개발과 재건축 계획, 지하철 신설 노선 계획 등에 대해 이야기하는 경우가 많다. 일부 현실화 되는 곳도 있지만 상당수는 소문만 무성한 채 수십 년 동안 아무 것도 이루어지지 않은 곳도 많다. 

지역에 대한 개발 호재에 대해서는 시와 구청의 담당자에게 직접 전화하여 확인하는 것이 가장 빠르다. 

적어도 호재만 믿고 부동산을 구입하는 실수를 범하지 말라. 호재는 투자의 기준이 될 수 없다. 되면 좋고 안 되면 할 수 없는 정도로 플러스 알파 옵션으로 생각해야 한다. 

 

 

4. 빌라 매물에 눈을 돌리지 말라

우리나라의 대표적 주거 형태는 아파트와 빌라이다. 따라서 아파트 구매가 어려운 경우 빌라 매매로 돌아서는 경우가 많다.

하지만 빌라는 실거주와 투자 목적에서 아파트를 앞서지 못한다. 따라서 은행에서 더 돈을 끌어오는 한이 있어도 아파트 쪽에 투자를 하는 것이 장기적으로 현명한 일이다.

김도사님은 고시원에서부터 빌라, 오피스텔, 아파트 모든 곳에서 거주하고 투자해 보았던 경험이 있다. 그래서 모든 이들에게 두 말하지 않고 아파트를 추천하는 것이다.

빌라와 아파트 관리에 있어 가장 큰 차이는 하자 보수이다. 어떤 건물이든 오래되면 누수와 외벽 손상, 결로 등의 문제가 발생될 수 있다. 이 때 빌라와 아파트의 관리 효율은 하늘과 땅만큼 차이가 난다.

아파트는 관리사무소에 신고하면 모든 문제가 일사천리로 해결된다. 도시가스나 수도, 난방 등 모든 생활 불편 문제를 관리사무소에서 신속하게 해결해 준다. 돈도 대부분 공용관리비에서 충당하는 경우가 많다.

하지만 빌라는 아파트 같으면 전화 한 통화로 해결될 일이 몇 달이 걸리는 경우가 태반이다. 빌라에서는 직접 이해관계가 없으면 함께 공사를 진행하기도 어렵고, 배관에 문제가 생겨도 따로 설계도를 보관하는 곳이 없어 한번 공사를 하면 전체를 뜯어내는 큰 공사를 하게 된다. 모든 수리비를 자신이 직접 부담해야 한다. 

외벽의 균열과 페인트 칠 상태 등 외벽관리 상태는 건물의 가치에도 적지 않은 영향을 준다. 따라서 주기적으로 보수 공사를 하면 건물의 가치를 높이는 데 도움이 될 수 있다.

아파트는 관리사무소에서 주기적으로 외벽관리를 하여 아파트를 싱싱하게 관리해 준다. 그러나 다가구와 빌라는 구성원들 간의 의견 차이 때문에 외벽 관리가 제대로 되지 않는 경우가 많다.  
 
따라서 아파트와 빌라는 시간이 갈수록 건물의 가치가 달라진다. 아파트는 세워진지 몇십 년이 넘어도 깔끔하게 보존되는 반면 빌라는 오래된 외벽과 곳곳의 손상으로 건물 자체의 연식보다 훨씬 노후화 되어 보인다. 

빌라와 아파트의 내구성의 차이는 단순히 관리 주체가 다르기 때문이 아니다. 아파트는 빌라에 비해 대형 건설사가 장기간에 걸쳐 건설하고 시설 전문 업체들이 하자보수를 해준다. 그 만큼 건설 주체의 전문성에 있어서도 차이가 있다. 

특히 부동산에 대해 경험이 적은 초보자들일수록 생애 첫 집은 빌라보다는 아파트에 투자하라. 

 

5. 층과 향에 주의하여 아파트를 결정하라

김도사님이 아파트 구매에 적용하는 원칙은 ‘같은 값이면 다홍치마’ 전략이다. 입지를 분석하는 모든 과정이 같은 값이면 다홍치마를 찾는 과정과 같다고 말한다.

같은 평단가를 가진 지역 중 저평가된 지역을 찾는 것, 그리고 같은 평단가의 아파트 단지 중 저평가된 아파트 단지를 찾는 것, 그리고 같은 매매가의 매물 중 가장 좋은 것을 선택하는 모든 일련의 과정이 이와 같다는 것이다.

그렇다면 아파트 단지 내 최고의 다홍치마 매물은 무엇일까? 그것은 바로 로얄동과 로얄층이다. 

로얄동은 단지 내에서 가장 뷰가 좋아 전망이 좋고, 일조량도 우수하며, 버스정류장이나 전철역, 학교, 상가나 마트와의 접근성이 뛰어난 곳에 위치한다.

로얄층은 일반적으로 꼭대기 층을 제외한 고층을 일컫는다. 전망과 일조량이 좋기 때문이다. 꼭대기 층이 로얄층에서 제외 되는 이유는 냉난방비 부담이 크기 때문이다.

1층에서 5층까지의 저층은 앞을 막아서는 것이 많아 전망이 나쁘고 일조량이 확보되지 않는다. 1층은 사생활 침해 문제에서 자유롭지 못하고, 우수관에 배수 문제 발생이 잦다. 
 
그러나 이러한 것은 단지의 사정에 따라 얼마든지 달라질 수 있다. 대체적으로 단지의 앞 동이 로얄동이지만 그 앞에 순환도로가 있거나 고속도로가 나 있는 경우 소음과 공해 문제가 있다. 이런 경우에는 뒷 동을 선택하는 것이 좋다. 

또한 이왕 같은 값이면 남향을 선택하라. 동향과 서향은 다홍치마가 될 수 없다. 피치 못할 사정으로 동향과 서향 중에서 선택해야 한다면 자신의 라이프스타일을 고려하여 결정하라.

동향은 밝은 햇빛이 오전에 비추지만 해가 실내에 들어오는 시간이 정오 때까지로 짧다. 서향은 해가 질 때까지 햇빛을 확보할 수 있으나 저녁노을처럼 분위기가 다른 빛이 들어온다. 

북향은 되도록 피해야 한다. 빛이 잘 안 들고, 빨래가 잘 마르지 않고, 항상 집에 습기가 차서 눅눅하다. 남향처럼 뽀송뽀송한 느낌을 기대할 수 없고, 집에 있는 동안 늘 찌뿌둥한 느낌을 갖게 될 것이다. 

하지만 이러한 북향도 항상 나쁜 것은 아니다. 강남에 위치해 북쪽으로 한강을 바라보는 한강 조망권 아파트라면 북향도 좋은 선택이다.  

로얄동과 로얄층은 선호도가 높고 거래량이 많아 팔 때도 높은 가격에 매도가 가능하다. 따라서 아파트 선택시 다른 동과 층과 비교하여 가격 차가 크지 않을 경우 이것을 선택하는 것이 좋다.

하지만 이미 높아질 대로 높아진 가격대의 로얄동과 로얄층을 구입하는 것은 비경제적이다. 가장 효율적인 투자란 로얄동과 로얄층을 일반적인 시세로 매매할 수 있도록 다양한 방법을 모색하는 것이다. 

 

 

6. 얼마나 살기 좋은 곳인지 보려면 전세가를 확인하라

살기 좋은 아파트란 어떤 아파트일까? 매매가와 전세가가 높은 아파트이다. 그 중 매매가와 비교하여 전세가가 높은 아파트가 실거주에 최적화된 아파트이다.

매매가는 살기 불편해도 높을 수 있다. 재건축과 재개발 등 호재와 교육 등의 입지로 인해 미래 가치를 반영한 경우 매매가는 매우 높을 수 있다. 하지만 전세가는 현재의 집의 가치를 반영한다. 살기 불편하면 전세가는 높을 수 없다. 

매매가와 전세가의 차이는 아파트 매매의 타이밍을 보여주는 기준이 되기도 한다.

 

1) 매매가↓,  전세가↑

지난 2012~2013년처럼 매매가가 하락하지만 전세가가 상승하는 경우, 실수요가 풍부한 시기를 의미한다. 따라서 이러한 경우에는 시장의 높은 전세가 때문에 곧 매매시장으로 많은 이들이 유입될 것이므로, 남들보다 먼저 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’ 등으로 좋은 매물에 투자하는 것이 좋다. 이 시기에는 남보다 한 발 앞서 매수하면 꽤 높은 수익을 얻을 수 있다.

 

2) 매매가↑, 전세가↑

지난 2015~2018년처럼 매매가와 전세가가 모두 동반 상승하는 경우, 집값 상승에 대한 기대감이 높아 실수요가 충분히 받쳐주는 시기이다. 이 때는 많은 이들이 부동산 투자에 유입되고, 실수요자들도 부동산 거래를 많이 하는 시기이다. 

이 때는 적절한 매매 시점을 잡는 것이 중요하다. 2015년에 매수했다면 당연히 높은 매매 차익을 실현했을 것이다. 그러나 2018년에 매수했다면 손해를 보았을 수도 있다.

이 시기는 거래가 매우 활발한 시기이므로 과감한 매수와 매도로 수익을 얻는 이들이 많다.

3) 매매가↑, 전세가↓

매매가는 상승하지만 전세가가 하락하는 경우. 이 때는 투자에 매우 신중해야 하는 시기이다. 전세가는 실수요를 반영하고, 매매가는 투자 수요를 반영한다. 전세가가 하락한다는 것은 실수요가 아닌 개발 호재에 기반한 투자가들이 부동산 시장을 주도하고 있다는 것이며 어느 정도 거품이 생성되었다는 것을 의미한다.  

부동산 개발 호재는 정치 경제적 이해관계에 따라 변수가 많고, 현실화 시기도 예측할 수 없기 때문에 개발 호재로 인한 가격 상승은 곧 시장에서 조정 받을 수밖에 없다. 

 

 

4) 매매가↓, 전세가↓

매매가와 전세가가 동반 하락세를 보이는 경우는 풍부한 공급량을 수요가 뒤따라가지 못하고 있는 상황이다. 이 때는 부동산 투자의 부적기이다. 

이 때는 새로 건설된 신도시에 신규 교통편이 완비되고, 기업 등이 유치되어 충분한 공급량이 소진될 때까지 기다려야 한다. 그래야 가격 반등을 기대할 수 있으며 그렇지 못할 경우 장기 침체 국면으로 전환될 수도 있다.

매매가와 전세가가 모두 정체기를 보이는 경우는 정체 이전 모습을 보고 판단한다. 상승하다가 보합 중이면 상승 동력이 약해졌다는 의미로 해석하고, 하락하다 보합 중이라면 하락세가 멈추고 반등할 수도 있다는 점을 고려해야 한다. 이런 경우는 한 번에 분석을 끝낼 수 없다. 끊임없이 관찰하며 모니터링을 해야 한다. 

부동산 투자는 타이밍의 예술이라 볼 수 있다. 집을 사고파는 시기는 무엇보다 중요하다. 부동산 매매에 있어 매매가와 전세가를 비교하는 것은 기본 중의 기본임으로 부동산을 거래하기로 마음먹었다면 반드시 확인하도록 하자. 

7. 신축이 아닌 저평가 된 아파트를 찾아라

김도사님은 처음 내 집 마련을 하는 사람들에게 새 아파트를 추천하지 않는다. 그 이유는 새 아파트는 필요 이상으로 가격이 높기 때문이다.

김도사님은 신규 분양하는 아파트는 기업이 마진을 남겨야 하는 구조이기 때문에 분양가가 높을 수 밖에 없다고 말한다. 아파트 분양에는 토지매입비와 자재비, 인건비 외에도 시행사와 건설사의 마진이 포함된다. 

김도사님이 추천하는 방식은 좋은 입지의 저평가된 아파트를 발견해서 내부를 새 아파트처럼 인테리어 공사를 해서 사는 것이다.

오래된 구축 아파트가 신축 아파트보다 입지에 있어서는 우월하다. 교통도 편리하고, 상권과 학세권도 훨씬 오래 전부터 형성되어 있다. 때문에 직장 근무로 집에서 오래 거주하지 않는 신혼부부들에게 있어서는 신축 아파트를 사는 것보다 구축 아파트를 개조해서 사는 것이 훨씬 유리하다.  

 

8. 하락장에도 가격이 내리지 않는 부동산을 찾아 투자하라

부동산 시장도 주식시장처럼 끊임없이 상승과 하락을 반복한다. 하지만 유주택자와 무주택자는 부동산 시장을 바라보는 관점이 매우 다르다.

유주택자는 부동산 하락장에서 매물을 구입해서, 상승장이 되면 내 집 가격이 오르기를 기대하고, 하락장에서는 버티려 한다. 

하지만 무주택자는 부동산 상승장에는 집값에 거품이 있다고 생각하여 거품이 떨어지길 기대한다. 그리고 하락장에서는 부동산이 더 떨어지기를 기대하며 집을 사지 않는다. 

유주택자는 부동산 시장 변화를 통해 자산을 형성하는데 초점을 맞추고, 무주택자는 부동산 시장 변화를 집을 사지 않는 이유에 초점을 맞춘다. 

아파트도 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다. 그래서 수요가 많으면 아파트값이 오르고, 공급이 많으면 가격이 내린다. 

한 아파트의 가격 변동 값은 더 좋은 입지의 부동산과 호가가 비슷할 때까지 상승하고, 더 나쁜 입지의 부동산과 호가가 비슷할 때까지 가격이 하락한다. 

그런데 일부 부동산은 오르기는 하지만 내리지 않는 경우도 있다. 수요가 꾸준한데 공급 계획이 없는 지역의 아파트이다. 이러한 아파트는 매물 적체가 없고, 매물로 잘 나오지도 않는다. 

투자자들이 시장에 잘 내놓지 않는 것이다. 부동산 투자자들은 적정 타이밍에서도 가장 낮은 가치를 지닌 매물부터 매도한다. 투자 가치가 높은 물건은 투자가들이 마지막까지 붙들고 있는 것이기에 시장에서 발견하기가 쉽지 않다.

하지만 이러한 매물들은 하락장에서 가격이 잘 떨어지지 않는 것과는 별개로 상승상에서는 높은 가격 상승을 보인다. 이러한 매물이야 말로 최고의 물건이다.

이러한 매물을 찾는 방법은 부동산 정보 사이트에서 2011~2014년과 2015~2018년까지 시세 변화를 비교하여 하락장에서 하락 폭이 크지 않고 상승장에서 상승폭이 큰 매물을 찾으면 된다.

다만 이러한 시세 분석은 과거의 기록이라는 점을 잊지 말아야 한다. 과거의 통계 자료가 현재와 미래를 통찰하는 도구가 될 수 있으나 과거의 기록 자체가 미래의 방향성을 그대로 반영하지는 않기 때문이다.