아파트 단지 가치 분석표를 만들어 활용하라

주식과 부동산 같은 고가의 투자 대상은 투자를 결정하기가 만만치 않다. 개인들이 매물의 적정 가치를 분석하기 어렵기 때문이다.

특히 내 집 마련과 같은 부동산 투자는 전 생애에 걸쳐 몇 번 하지 않는 희소한 투자이다. 주식처럼 많은 매매를 통해 시행착오를 거치며 개인의 능력과 자질을 향상시킬 수 없다.  
 
따라서 아파트 구입과 같이 자신의 전 재산이 들어가는 부동산 투자를 할 때는 먼저 다양한 부동산 거래 경험을 통해 부동산의 가치를 볼 수 있는 눈을 갖게 된 전문가들의 경험과 분석들을 참고하는 것이 좋다.

아파트단지-분석

그러나 전문가들도 부동산을 보는 분석 기준이 제각각이라 무엇을 기준으로 매물을 평가해야 할 지 애매할 때가 많다.

그럴 때는 개인만의 아파트 단지 가치 분석표를 만들어 보는 것이 도움이 될 수 있다. 아파트 입지를 구성하는 다양한 요소들을 나열하고 그것들에 비중을 정하여 목록을 만들어 두면 나중에 투자할 아파트를 찾고 임장을 하는 데도 큰 도움을 받을 수 있다.

이러한 가치 요소들의 목록을 정하고, 그 가중치를 정하며, 매물에 대한 점수를 매기는 행위는 자신이 부동산 매물을 분석할 수 있는 눈을 갖추는데 필수적인 과정이다.  

그러한 의미에서 오늘은 『서울아파트 2급지의 비밀』의 저자 가즈하님이 제시하신 아파트 단지 가치 분석표를 참고해 보는 시간을 갖고자 한다.

표- 가즈하님의-아파트단지-가치분석표, 출처: 책-'서울-아파트- 2급지의-비밀'

호재 / 악재(가중치 20점)

아파트 가치 변화에 가장 큰 영향을 주는 것은 호재이다. 아파트의 현재 가치는 전세가가 반영하고, 미래 가치는 매매가에 반영되는데, 호재와 악재 유무는 아파트 매매에 가장 큰 변수가 된다.

아파트 호재에 가장 큰 영향을 주는 것은 도시 철도 개통에 대한 소식이다. 대한민국 아파트 매매가는 결국 역세권에 달려있다고 할 수 있을 정도로 직주 근접이 중요하기 때문이다. 집 주변에 새로운 지하철 노선이 뚫려 새 역세권이 되었거나, 기존 역세권에 신설 노선이 추가되어 더블/트리플/쿼드러플 역세권으로 업그레이드 되었다거나, 교통혁명이라 할 수 있는 GTX의 수혜 지역이 되었다는 소식은 아파트 단지에 큰 호재로 작용될 수 있다.

그다음으로 큰 호재의 변수는 재건축 리모델링 이슈이다. 해당 단지와 근처에 이러한 개발 이슈가 터지면 상당한 시세 상승의 효과를 볼 수 있다. 송파, 잠실, 강남 등 주로 서울권 구축 아파트 중심으로 이러한 호재의 영향을 볼 수 있다.

그리고 단지 인근에 신축아파트 건설 소식이 있다면, 이것 역시 상당한 호재가 된다. 아파트의 가격은 주변 시세와 동화 되는 일종의 키 맞추기 효과가 있다. 따라서 선호도가 높은 신축 아파트 단지가 들어서 주변이 청결해 지고, 도로와 땅의 구획이 말끔하게 정리가 되면 덩달아 주변 아파트들도 시세가 높아지는 효과를 볼 수 있다.

또한 단지 주변으로 학원가가 형성되어 학군이 좋아지고 있다는 신호가 보인다면 이것 역시도 호재가 될 수 있다. 학군 좋은 지역은 중산층 이상의 실수요가 꾸준하게 유입되기 때문에. 좋은 학군에 소재한 아파트들은 매매가의 하방 경직성이 높아 꾸준히 높은 투자 매력도를 유지할 수 있다.

그 밖에 정치인이나 유명 연예인들이 해당 단지를 구입했다는 소식 역시 호재가 될 수 있다. 유명인들의 SNS상의 활동들이 간접 홍보가 되어 아파트 단지의 브랜드 가치를 높이는 작용을 하게 된다.

호재란 좋은 소식만을 뜻하지 않는다. 악재가 없어졌다는 것도 일종의 호재가 된다. 그런 의미에서 해당 단지 근처의 화력발전소나 쓰레기 매립지, 시멘트 공장, 구치소 등의 일종의 비선호 시설이 이전된다는 소식 역시 호재가 된다. 

또한 재건축 보류 결정이 난 지역 인근에 재건축 예정지가 생겼을 때도 일종의 호재가 된다. 풍납토성 근처 일부 권역에 대한 재건축 가능 소식이 그 예가 될 수 있다. 

사업성 낮은 기존 재건축 사업이 정책 변화로 사업성이 높아졌을 경우에도 호재가 될 수 있다. 국가 정책상 건축법이나 분양가 정책은 자주 변화하게 되는데 그 때마다 바뀌는 정책을 주시해야 한다. 이것은 부동산 시장 전반에 큰 영향을 미친다. 이들 역시 호재가 되기도 하고 때로는 악재가 되기도 한다.

 

역세권(가중치 10점)

‘입지는 곧 역세권’이라는 말이 있다. 그 정도로 아파트 가치에서 역세권이 차지하는 비중은 절대적이다. 일반적으로 역세권은 지하철 500m 이내 지역, 초역세권은 250m 이내 지역, 준역세권은 1km 이내 지역을 말한다. 그리고 흔히 전철역에서 1.2km 이내를 투자의 마지노선으로 지칭한다. 

같은 역세권이라도 주변에 몇 개의 지하철이 지나가느냐에 따라 더블/트리플/쿼드러플 역세권으로 달라지며, 또한 노선에 따라서도 그 가치가 달라진다.

그렇다면 거리와 지하철 노선 갯수 중에서 무엇이 더 중요할까? 전문가들은 지하철 노선 갯수가 많은 것보다 하나라도 가장 가까운 거리에 도시철도역이 있는 것이 중요하다고 말한다. 즉 거리가 더 중요하다.

예를 들어 자기 아파트 단지 주변에 지하철역이 250m 이내에 1개 있는 것이, 자기 아파트 단지 주변에 500m 이내에 전철역이 2개나 3개 있는 것보다 더 낫다는 것이다. 사람들은 걸어다니는 시간을 더 중요하게 생각하기 때문이다.

그리고 지하철 노선도 다 똑같지 않다. 가능하면 자기 아파트 단지 주변에 중요 순위가 높은 노선이 지나가는 것이 유리하다. 그렇다면 부동산 가치가 높은 지하철 순위는 어떻게 알 수 있을까? 가즈하님은 그의 저서 『서울아파트 2급지의 비밀』에서 지하철 노선에 따라 투자의 순위를 매겨 주셨다.

1순위 2호선: 강남, 서초, 삼성 등 인서울 1급지를 순환하며 주요 명문대를 끼고 있는 노선.
2순위 9호선: 급행으로 강남 관통하는 급행 역세권을 만든 노선.
3순위 3호선: 최대 부촌 강남 압구정과 잠원, 대치, 도곡 등 강남 1급지 관통선.
4순위 5호선: 강동과 강서 관통, 광화문(CBD)와 여의도(YBD) 상업지구 연결.
5순위 신분당선: 강남과 판교, 광교를 잇는 짧지만 가장 강한 노선.
6순위 7호선: 청담, 반포 1급지와 광진, 동작 등 상위 2급지, 동북부 3급지 연결.
7순위 4호선: 용산, 과천, 광화문 관통, 동북과 서남 연결 노선
8순위 분당선: 강남과 분당의 명문 학군지 연결 노선
9순위 1호선: 서울의 구도심지 관통, 역사적으로 중요한 노선
10순위 6호선: 마포, 용산 등 최상위 2급지 관통. 도시접근성 좋은 노선.
11순위 8호선: 송파와 분당 등 동쪽 지역 연결 노선.

 

 

세대수(가중치 8점)

대단지일수록 유리하고 소단지일수록 불리하다. 대단지는 규모의 경제가 가능하여, 관리비가 적게 들고, 매매량이 많고, 환금성이 높아 투자 가치가 높다. 시세 파악이 가능하여 거래가 객관적이며 늘 수요가 많다. 

수요층이 많은 대단지의 이점은 좋은 역세권과 상세권, 학세권을 발달하게 하고, 자체적으로 커뮤니티 시설 등의 편의시설의 발달을 촉진한다. 

반면 소단지는 거래량이 작아 현 시세 파악이 어려워 객관적인 가치를 측정하는데 어려움이 있으며 상승장에서도 매매시 상승 효과를 보지 못하는 경우가 많다. 또한 낮은 관리 효율과 입지와 지명도 등에서 대단지에 비해 열세이다.

일반적으로 1000세대 이상을 대단지, 500세대 내외를 중단지, 300세대 내외를 소단지라고 한다.

가즈하님은 최소한 500세대 이상 중단지 아파트를 추천한다. 300세대 이하는 투자에 신중해야 한다. 각종 부동산 검색 사이트에서 최소 설정은 300세대이다. 그 이하 아파트는 통계에 잘 잡히지도 않는다. 100세대 이하라면 빌라와 큰 차이가 없으며 300세대 이상의 연립은 100세대 이하 아파트보다 높은 시세를 나타내기도 한다. 

그러나 무조건 크다고 해서 좋은 것은 아니다. 단지 규모로만 볼 때 대단지 효과는 1500세대 이상이 되면 큰 의미가 없어진다.

 

 

직주 근접(가중치 7점)

직장과 집과의 거리를 따지는 직주 근접은 아파트 단지의 선호도에 있어 최근 급부상하고 있는 가치이다. 주 52시간 근무제와 ‘저녁이 있는 삶’의 실시로 통근시간에 대한 관심도가 높아졌다. 

또한 아파트의 주된 수요층인 근로자들의 일자리가 어디에 있느냐 하는 것 역시 중요하다. 직주 근접의 조건을 만족하려면 최소한 자신이 구입할 아파트가 대중교통을 이용하여 아래 3개 지역과 1시간 이내 거리에 있어야 한다. 우리나라 3대 일자리 지역은 다음과 같다.

GBC(Gangnam Business Distric) - 173만개 일자리
강남대로와 테헤란로 일대로 고소득 양질의 일자리가 집중되어 있는 지역으로 우리나라 도로와 교통 개발계획의 기준점이다.


CBC(Central Business Distric) - 134만개 일자리
광화문, 종로, 중구, 종각 일대로 공공행정기관과 각종 협회가 집중되어 있으며, 강북에서 가장 큰 직주근접지역이다.

                       
YBC(Yeouido Business Distric) - 53만개 일자리
여의도와 영등포구, 공덕 일대를 말하며 의회와 방송사와 한국 거래소와 금융감독원 등 여론과 돈이 흐르는 지역이다.

학군(가중치 6점)

전통 있는 명문학교가 갑자기 등장할 수 없는 것처럼 학군은 한번 형성되면 왠만하면 잘 바뀌지 않는다. 학군 매리트는 부동산 입지를 볼 때 분석하기 까다로운 부분이기도 하다. 

누구나 잘 아는 3대 학군지인 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동은 비교적 분석하기 쉽다. 그러나 그 외 지역인 가학비(가격 대비 학군이 뛰어난 곳) 지역을 볼 때는 다양한 변수를 고려해야 한다. 생각보다 학군이 좋은데도 불구하고 아파트 가격에 그 가치가 제대로 반영되지 않은 곳이 많다.

부동산에서 말하는 명문 학군지는 첫째 서울대학교 입학생 수, 둘째 학원가와 동네 학원 분위기, 학부모들의 교육열 셋째, 특목고 진학자들의 수와 진학률, 넷째 전국 학업성취도 순위 등을 근거로 판단한다. 

일반적으로 서울대 입학생 수가 그 지역 명문 학군을 말해 주는 객관적 지표가 되고 있으며, 최근에는 좋은 고등학교보다 좋은 중학교의 유무가 더 중요한 평가 척도가 되고 있다. 그 밖에 학교 이상으로 학원가의 형성이 학군의 등급을 매기는데 중요한 비중을 차지한다.

교육열이 높은 부모들은 최소한 초등학교 6학년 이전에는 명문 학군 지역으로 거주지를 옮기기 때문에 그 지역 초등학교 학생수의 증감을 보고 학군을 파악하기도 한다. 초등학교 학생수가 고학년이 될수록 줄어들면 저학군 지역, 높아지면 고학군 지역으로 볼 수 있다.

학군지에서는 평형수를 유심히 봐야 한다. 1명 이상의 자녀를 둔 학군 중시 부모들은 30평대 이상의 중대형 평수 아파트를 선호한다. 따라서 학군 좋은 지역의 아파트는 중대형 평수가 투자 매력도가 높다.

학군은 입시제도의 영향을 많이 받는다. 수시보다 정시가 더 강화되고 특목고의 영향력이 떨어질수록 학군이 미치는 투자 매력도는 증가한다.  

최근 특목고의 폐지와 교육부의 정시확대 정책 시행으로 학군지에 대한 기대심리가 증가되고 있다.

 

 

연식(가중치 4점)

아파트가 지어 진지 얼마나 되었는지 보는 연식 또한 아파트 가치에 중요한 영향을 준다. 연식에 대한 가치평가는 실거주 목적과 투자 목적에 따라 다르게 접근할 수밖에 없다.

실거주에는 신축이 단연 우월하다. 깔끔하고 세련된 외관과 첨단 IT기술이 들어간 신축아파트의 편리성은 누가 뭐래도 거주 쾌적성 면에서 구축 아파트를 압도한다. 최근에는 분양가 상한제 실시로 아파트 공급이 줄어들어 신축 품귀 현상이 나타나고 있어 그 가치가 더 높게 평가되고 있다. 따라서 일반적으로 아파트는 신축 아파트일수록 가치가 높다. 

그러나 지방이 아닌 서울 소재 아파트일 경우 연식 30년을 전후하여 그 가격이 달라진다. 재건축과 리모델링 이슈 때문이다. 서울 소재 아파트 중 용적률이 좋아 재건축 호재가 있는 경우 그 아파트는 신축보다 훨씬 높은 가격대를 형성하게 된다.

따라서 입주를 기준으로 20년까지는 신축일수록 가치가 높고, 그 이후에는 재건축과 리모델링 이슈에 따라 가치가 달라진다고 볼 수 있다.

 

 

용적률(가중치 1~20점)

용적률이란 대지면적에 대한 건물 내의 모든 층에서 실제 사용하는 총면적을 합산한 연면적을 뜻한다. 그리고 건폐율이란 대지면적에서 건축되는 1층 면적으로 구한다. 

따라서 아파트는 용적률과 건폐율이 낮을수록 좋다. 이들이 낮을수록 일단 건물에 대한 토지 비율이 높음으로 아파트 소유자 1인에게 돌아가는 지가가 높다고 볼 수 있다. 

그리고 용적률이 높다는 것은 쉽게 말해 건물 높이가 높아진다는 의미고, 건폐율이 높다는 것은 주변 건물과의 거리가 좁아진다는 의미를 가진다. 그만큼 답답하고 빛이 안 드는 단지 분위기를 보여준다고 볼 수 있다.

그렇지만 용적률이 낮다고 무조건 좋은 것은 아니다. 용적률만 중요하다면 고층 아파트보다 저층 연립이나 다가구가 가치가 높아야 한다. 아파트는 개념상 용적률 면에서 2등급 주거시설 이상이 될 수 없다. 중요한 것은 재건축과 사업적 투자 가치이다.

30년 이상 된 아파트는 재건축과 리모델링을 놓고 투자 가치가 매우 달라진다. 재건축이라면 그 말 뜻 그대로 아파트를 완전히 허물고 그 자리에 새롭게 아파트를 다시 짓는 것을 뜻한다. 

리모델링이란 간단히 외면만 바꾸거나 혹은 골조만 남기고 벽면을 제거한 이후 그 자리에 수평 증축과 수직 증축을 진행하는 것을 뜻한다.

사업성에 있어 재개발은 속도가 생명이다. 그런 의미에서 가즈하님은 용적률 150%내외 아파트가 가장 재건축 매리트가 높다고 말한다. 그러나 용적률 250% 아파트인 경우 재건축으로 갈지, 리모델링으로 갈지 가장 애매하여 재개발이 가장 더딘 면적이라고 말한다. 차라리 200% 이하면 재건축, 300% 이상이면 확실히 리모델링으로 갈 수 있어 재개발 시기를 앞당길 수 있다.

 

하방 경직성(가중치 3점)

하방 경직성이란 아파트 가격이 떨어질 때 얼마나 쉽게 떨어지지 않도록 밑을 받쳐 주는 경직성이 있느냐 하는 것이다.

아파트는 주식처럼 쉽게 가격이 등락하지 않는다. 대체적으로 폭등기에 비약적으로 상승한 가격이 하락장에 꾸준하게 하락하는 모습을 보여준다. 

따라서 하방 경직성이 없는 아파트는 평균적으로 볼 때 단기간에만 높은 가격대를 형성하고 아주 긴 기간을 낮은 가격대를 형성하게 된다. 따라서 하방 경직성이 낮은 물건은 매매 기간이 짧아 거래량이 부족하고 환금성이 떨어지게 된다. 

아파트 매매시 하방 경직성이 높은 물건을 매수하기 위해 제일 중요한 것은 실수요가 높은 아파트를 구매해야 한다는 것이다.

그렇다면 어떤 아파트가 실수요가 높을까? 단연코 입지가 좋은 아파트가 실수요도 높다. 하지만 입지보다 실수요를 가장 객관적으로 보여줄 수 있는 지표는 전세가이다. 매매가에 비해 전세가율이 높은 아파트는 든든한 실수요 때문에 언제나 안정적인 가격대를 유지할 수 있다.  

그리고 최근 완만한 상승률을 보이는 아파트를 매수해야 한다. 최근 급등지에는 중간 매매차익을 노리는 매수자들이 많이 들어와 있다고 봐야 한다. 따라서 가격 급락의 가능성도 그만큼 높기 때문이다.

 

 

초품아(가중치 3점)

초등학교는 집과 무조건 거리가 짧아야 한다. 그리고 횡단보도를 건널 필요가 없어야 한다. 초등학교를 품은 아파트 단지를 뜻하는 초품아는 30~40대 학부모 연령대 투자자들이 최근 매우 중요하게 보고 있는 아파트 단지이다. 자녀를 하나 밖에 두지 않은 요새 부모들에게 가장 중요한 것은 아이의 안전이기 때문이다.

학교와 집과의 거리가 도보로 5분 이내, 최소한 10분 이내로, 되도록 차가 다니는 대로를 건너지 않고, 그 사이에 술집이나 오락실 등의 어린이들의 교육에 좋지 못한 시설이 들어와 있어서는 안 된다. 부모들은 아파트를 매수하기 전에 학교와 집 사이에 횡단보도가 몇 개가 있으며 유해시설이 몇 개가 있는지 일일이 다 갯수를 센다. 

부모들은 자녀들이 안전하고 빠르게 학교와 집을 오고 가며, 자녀들에게 세상의 좋은 것만 보여주고 싶어한다. 이것은 대한민국 부모들의 공통 심리이다. 

자신이 학부모가 아니라고 해도 아파트 구입시 초품아와 학군을 고려하는 것은 중요하다. 초품아와 학군과 같은 교육 이슈가 좋은 지역들은 수요자들이 한 번 들어오면 잘 바뀌지 않는 고정 수요를 만들어내기 때문이다. 그 지역엔 들어오려는 수요는 늘 많고 나가려는 공급은 항상 부족하다. 
  
따라서 전세가율이 높아 하방 경직성이 높은 아파트 단지로 작용하기 때문에 이런 교육 입지들은 무엇보다 그 가치가 꾸준하다. 자신이 매수한 아파트가 일정한 투자 가치를 변함없이 유지하기 바란다면 우선적으로 초품아와 같은 교육성 이슈를 중요하게 생각해야 한다.

 

 

평지(가중치 4점)

언덕, 산지보다 평지에 세워진 아파트 단지가 단연 가치가 높다. 우리나라는 전체 면적 중 산지가 70%라서 평지가 희소한 자원이다. 최근 지어진 강북 뉴타운 아파트 단지들을 비롯하여 신규 아파트들의 경우 산과 경사진 언덕에 단지가 자리잡고 있는 경우가 많다.

하지만 언덕과 산지에 위치한 아파트 단지들은 입주민들의 이동에 불편함을 주고, 미관상 좋지 못하며, 노인, 임산부, 장애인들에게는 심각한 안전 문제를 제기하며, 공원 조성 등에 제약도 많아 공간 효율성도 떨어진다. 

평지와 경사진 아파트 단지는 실제 가격차이가 발생하는가? 강남의 아파트들이 구축임에도 고가로 거래되고 있고, 남산 주변 옥수동 등의 아파트들이 서울 중심에 한강 조망권이라는 좋은 입지에도 불구하고 강남보다 낮은 시세를 보이는 것에는 평지와 경사진 지역이라는 아파트 단지의 차별화된 조건도 나름 영향을 주고 있는 것으로 보인다.

 

 

추천 평형(가중치 4점)

시대 트렌드 변화와 인구 구성의 변화에 따라 아파트 면적 선호도 달라지고 있다. 예전에 2명의 자녀를 둔 4인가족이 1가구를 이루는 시대에서 1인 가구 시대로 대세가 변화한 것이다.

따라서 앞으로는 20평 이하 소형평수 아파트의 강세가 예상된다. 2017~2020년까지 평당 가격 상승률이 가장 높은 것이 소형이었다.

그렇다고 40평 이상 아파트가 무조건 투자 가치가 없어졌다는 것은 아니다. 최근 건설사의 공급에서 대형 평수의 공급량은 워낙 낮아졌다. 따라서 평당 가격대가 낮은 대형 평수라면 그 희소가치 때문에 투자 가치가 높아졌다.

또한 자녀와 함께 사는 학군 좋은 아파트의 경우 중대형 평수 선호 현상은 계속 될 전망이다. 

그리고 국민평수로 자리 잡은 30평형은 가장 안전한 중산층 선호 평수로 투자에 적합한 평수로 자리 잡았다.

아파트 단지로서는 단일 평수대로 구성된 단지보다는 20평대/30평대/40평대가 고르게 분배되어 있는 다양한 평수로 구성된 아파트 단지가 시세 상승과 하방 경직도가 높아 투자에 더 유리하다.

그러나 재건축과 리모델링을 놓고 의견을 조율할 때는 단일 평수대로 구성된 단지가 이해관계가 일치하여 더 유리할 수 있다. 

건설사 / 브랜드(가중치 1점)

최근에 지어진 아파트는 건설사의 브랜드 가치가 아파트 선호도에도 큰 영향을 주고 있는 것으로 나타났다.

그러나 가즈하님은 아파트 건설사 브랜드 가치가 아파트 입지를 대체할 정도로 중요한 가치는 아니라고 말한다. '입지냐? 브랜드냐?' 묻는다면, 두 말 없이 입지의 손을 들어주어야 한다는 것이다. 

실례로 1군 브랜드인 삼성래미안, GS자이, 현대아이파크, 힐스테이트 아파트가 지하철역 1km에 위치해 있고, 3군 브랜드 아파트가 지하철역 500m 이내에 위치해 있을 경우, 다른 조건이 비슷하다면 역세권 500m 이내의 3군 브랜드 아파트를 선택해야 한다고 말한다. 

부동산이라는 것 자체가 움직이지 않는 땅, 입지의 가치 위에 세워진 개념이기 때문이다. 브랜드가 아무리 강하다고 해도 입지의 영향권 아래에 있다. 건설사의 유명도와 브랜드 가치는 유행과 트렌드에 따라 변화될 수 있는 개념이다. 그렇지만 아파트의 입지는 불변이다. 

 

 

주차장(가중치 1점)

주차장은 아파트와 빌라 거주의 차이를 말해준다. 보통 빌라 거주민들은 주차공간이 협소하여 주차 때마다 이웃 사이에 실랑이가 일어나곤 한다. 

대부분 아파트들은 빌라보다는 주차 공간이 넓다. 그러나 1가구 2대 이상 차량 보유자가 증가하면서 아파트들 역시 2중, 3중 주차로 애를 먹고 있는 경우가 많다.

따라서 아파트 단지를 볼 때 세대당 평균 주차 대수를 점검해 볼 필요가 있다. 그리고 입주민 간의 다툼을 방지하는 차원에서 보안팀과 관리사무소에서 정기적인 주차 단속을 하고 있는지도 알아보자.

구축 아파트의 경우에는 1층 지상주차장을 이용하는 경우가 많은데, 이것은 보행자의 안전, 주차공간 부족, 눈과 비 올 때 불편함, 주차 차량의 청결도 등에 좋지 못한 영향을 준다. 따라서 주자창 문제는 구축 아파트 가치 하락의 중요한 원인이 된다.

단, 구축 아파트라도 재건축과 리모델링을 통한 주차장 확장 계획이 잡혀 있어, 미래에 주차 문제를 해결할 수 있는 방안이 나와 있는 경우라면 우선적인 실거주에 불편함은 있으나 아파트 가격에는 큰 영향을 주지 않는다.

특이사항(가중치 -5점)

가즈하님은 아파트 단지 분석시 반드시 빠짐없이 해야 할 부분이 바로 그 단지만의 단점 찾기라고 한다.

겉으로 볼 때는 아무런 이유가 없는데 비슷한 아파트 단지와의 가격 차이가 심한 경우가 있다. 이런 경우 부동산 투자 경험이 적은 투자가들은 '옳거니 기회가 왔다'하고 저평가된 아파트를 덜컥 계약부터 하고 본다.

그러나 이것은 망하는 투자의 지름길이다. 부동산 투자의 고수들은 이런 경우 절대 그 아파트에 쉽게 투자를 결정하지 않는다. 우선 그 아파트 단지에 숨겨져 있는 치명적인 복병이 없는지 조심스럽게 접근한다. 그리고 그 단지의 단점을 발견하기 위해 다양한 시도를 해보고 안전하다는 최종 평가를 내리기 전까지는 투자를 유보하는 것이다.

아파트 가격은 그 아파트에 대해 가장 많은 것을 말해 주는 객관적 척도이다. 때문에 이유 없는 고평가와 저평가에 대해서는 철저히 원인을 규명하는 노력을 기울여야 한다. 

보통 이러한 과정은 다양한 부동산스터디 카페나 호갱노노와 네이버 부동산 커뮤니티, 혹은 지역 맘카페에서 단지에 대한 평판 조회를 통해 이루어 진다.  

기타

이상으로 가즈하님이 제시하고 있는 아파트 단지 가치분석표를 기준으로 아파트 가치를 보여주는 다양한 요소들을 살펴보았다. 위 가치분석표와 그 분석 요소들을 토대로 자신이 구매하기 원하는 아파트를 분석해 보자. 그러면 그 아파트의 시장 가치를 객관적으로 분석하는 데 큰 도움을 얻을 수 있을 것이다.

다만, 위 내용들은 어디까지나 가즈하님의 기준으로 만들어진 분석표이다. 전문가가 만들었다고 해도 그 자료를 그대로 갖다가 대입하기보다는 자신의 것으로 만드는 과정이 필요하다고 본다. 현장에서 사용하려면 자신의 것으로 만들기 위한 편집과 수정 과정을 거칠 필요가 있다.

일단 가즈하님은 전통적으로 아파트 가치를 이루는데 중요한 요소가 되고 있는 백화점과 대형마트 및 지역 전통시장과의 거리 등 상거래가 유용한 지역을 보여주는 상세권과 한강의 수려한 경관을 볼 수 있는 한강 조망권과 지자체에서 만든 공원과 둘레길과 연결된 숲세권 혹은 공세권, 고령화 시대의 진전으로 걸어서 병원에 다닐 수 있는 병세권 등의 요소들을 분석표에 넣지 않았다. 향과 로얄층 같은 요소들도 고려하지 않았다.

따라서 개인의 투자 철학에 따라 이들 요소들과 그외 요소들을 다양한 가중치를 적용하여 분석 요소에 추가할 수 있을 것이다.

부자들은 자기만의 투자원칙과 투자방법을 가지고 있다. 이러한 가치분석표를 만들고 수정하는 과정 자체가 자기만의 투자방법과 투자 철학을 만들어 가는 좋은 배움의 기회가 될 것이다.